轉(zhuǎn)眼來(lái)一年九這樣過(guò)去了，在這里工作的點(diǎn)點(diǎn)滴滴對(duì)我來(lái)說(shuō)是歷歷在目。從開始的什么都不懂到現(xiàn)在可以自己獨(dú)自處理一些突發(fā)事件，對(duì)我來(lái)說(shuō)真的不是一件易事！
來(lái)這里的前期因?yàn)椴荒芎芎玫睦斫馇芭_(tái)工作，以至于在工作做總是犯錯(cuò)，總是有很多問(wèn)題；有問(wèn)題不是錯(cuò)，錯(cuò)的是自己不會(huì)分析問(wèn)題！時(shí)間在一天天過(guò)去，從開始的不知道做什么到現(xiàn)在的主動(dòng)去做事，以及給別人找事做，這是我自己的進(jìn)步，也是我人生路上的進(jìn)步吧！來(lái)這里對(duì)我來(lái)說(shuō)是對(duì)了，人生面臨很多選擇，如何做一個(gè)正確的選擇，其實(shí)你只需要明白自己此番是為了得到什么，新福給了鍛煉自己口才的機(jī)會(huì)以及讓我明白如何很好的和別人溝通。
在這里工作期間我知道了收房需要辦理哪些手續(xù)，在收房過(guò)程中需要注意些什么，這都是一種學(xué)習(xí)！前臺(tái)接待員其實(shí)是很鍛煉人的，對(duì)我這個(gè)比較粗心大意的人來(lái)說(shuō)真的是得到了很好鍛煉，雖然前臺(tái)的表格歸檔還存在著很多問(wèn)題，可是跟之前的我相比已經(jīng)有了很大進(jìn)步，我要追求更好，做出更好的結(jié)果，這也是公司所需要我們新福所有員工做到的！
我們主管總是跟我們說(shuō)，我們上班并不是說(shuō)我們要得到多少錢，而是要在工作中找到歸宿感找到榮譽(yù)感！
來(lái)這里的兩個(gè)星期開始主管要求我們開始催物業(yè)費(fèi)，一次偶然的機(jī)會(huì)認(rèn)識(shí)了一位二棟的業(yè)主，他一直在問(wèn)我關(guān)于辦理房產(chǎn)證的事，在工作中我時(shí)刻記著我現(xiàn)在的每一次行動(dòng)都是在為我以后的工作做準(zhǔn)備，雖然當(dāng)初我對(duì)辦理房產(chǎn)證也不是很清楚，可是我還是不厭其煩的幫他問(wèn)了很多地方，盡量讓她更多地了解辦房產(chǎn)證的知識(shí)!后來(lái)她來(lái)我們這里一下子交了三年的物業(yè)費(fèi)，盡管只有5000多元，而且交物業(yè)費(fèi)是天經(jīng)地義的，可是我依然覺(jué)得這是對(duì)我工作的一種肯定，在這里我們找到了榮譽(yù)感！
以上是我在新福這段時(shí)間所學(xué)習(xí)到的，出來(lái)工作不能只為了學(xué)習(xí)，還需要為公司創(chuàng)造價(jià)值，雖然本人與20__年5月14日來(lái)到新福服務(wù)中心。
為進(jìn)一步提高自身素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，本人自愿承諾以下幾點(diǎn)：
1. 按公司要求穿工作服，工作服整潔，上班佩戴工作牌。
2. 接聽業(yè)主來(lái)電時(shí)，鈴聲3聲以內(nèi)，拿起電話，清晰報(bào)道：“您好，這里是新福物業(yè)，請(qǐng)問(wèn)您有什么事嗎?”認(rèn)真傾聽對(duì)方的電話事由，如有事相告或相求時(shí)，逐條記錄下來(lái)，并盡量詳細(xì)答復(fù)，通話完畢時(shí)，語(yǔ)氣平和的跟業(yè)主說(shuō)：“謝謝，再見(jiàn)!”
3. 撥打業(yè)主電話時(shí)，當(dāng)電話接聽后，主動(dòng)向?qū)Ψ街乱詥?wèn)候，“您好，這里是新福物業(yè)”，使用敬語(yǔ)，確認(rèn)其房號(hào)、通話人姓名后，將要做的事交待清楚，通話完畢時(shí)說(shuō)：“謝謝，再見(jiàn)”。
4. 當(dāng)業(yè)主到服務(wù)中心求助或投訴，進(jìn)門口時(shí)，主動(dòng)起立，以微笑來(lái)迎接業(yè)主，問(wèn)好：“您好，請(qǐng)問(wèn)您有什么事情嗎？”認(rèn)真、耐心地聆聽業(yè)主所提及的問(wèn)題，并對(duì)其做到完整登記，無(wú)遺漏，及時(shí)協(xié)調(diào)處理，確保回訪率100%，業(yè)主告辭時(shí)，主動(dòng)起身，并說(shuō)：您慢走，歡迎再來(lái)！”
5. 做好鑰匙的進(jìn)出借用的登記，做好區(qū)域內(nèi)資料的建立、更新、管理，做到登記完善、準(zhǔn)確、無(wú)遺漏。
6. 能熟練辦理入伙、裝修等手續(xù)，并做好登記工作。
時(shí)間轉(zhuǎn)瞬即逝，轉(zhuǎn)眼我在__工作已經(jīng)快半年了。在這半年的時(shí)間里有辛酸、有快樂(lè)、有歡笑、有淚水。開始的時(shí)候我是在二期巡邏，大概有半個(gè)月的時(shí)間，后來(lái)由于人手的不足我被調(diào)到南門協(xié)助擔(dān)任門崗的工作。
每個(gè)星期兩次的訓(xùn)練和培訓(xùn)讓我能更好的熟悉業(yè)務(wù)和完成工作，鍛煉的身體的同時(shí)也讓我能夠正好的融入工作。其中學(xué)到了消防的基本知識(shí)及火災(zāi)發(fā)生時(shí)的應(yīng)對(duì)措施、指揮車輛的手勢(shì)等等。
在領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，能較好的完成自己的本職工作。在車輛把控、人員把控方面自認(rèn)為還是比較出色的。其中一次4幢2單元201的一個(gè)裝修工強(qiáng)行把電瓶車開進(jìn)園區(qū)后，沒(méi)有懼怕業(yè)主的恐嚇以及裝修工的胡攪蠻纏，讓他把車推出去并登記。當(dāng)然也有美中不足的地方，比如語(yǔ)氣強(qiáng)硬，解釋不到位等等。這些都是需要改進(jìn)的地方。
近半年來(lái)電瓶丟失也成為了我頭痛的問(wèn)題，為此領(lǐng)導(dǎo)們也做了大量的工作，比如：發(fā)放非機(jī)動(dòng)車出入證、進(jìn)出電瓶實(shí)行貼票管理，最近又在改造自行車庫(kù)，方便業(yè)主的電瓶車充電，也方便了我們維護(hù)員的統(tǒng)一管理。此方面的工作還是有明顯的成果的，從開始的一天丟幾個(gè)電瓶到幾天丟一個(gè)電瓶到幾個(gè)月丟一個(gè)電瓶再到現(xiàn)在的基本不丟電瓶。都是大家共同努力的結(jié)果。
前幾天的會(huì)議上丁總還指出我們工作的不足之處，那就是缺少提醒與告知方面的服務(wù)。如果我們?cè)跇I(yè)主出門的時(shí)候說(shuō)一句：路上注意安全，您慢走。在天氣不好的時(shí)候說(shuō)一句：快下雨了，請(qǐng)您注意外面晾曬的物品。在業(yè)主回到家的時(shí)候說(shuō)一句：請(qǐng)把車輛鎖好，以免物品丟失。我相信業(yè)主肯定十分開心，感覺(jué)到只要進(jìn)了我們都市楓林的大門，那么他的安全將得到十分徹底的保障。這一點(diǎn)將是我下一年重點(diǎn)的改進(jìn)之處，同樣的車輛、人員方面的管理我正在向李劉柱以及班長(zhǎng)學(xué)習(xí)，爭(zhēng)取做的更好。
回顧過(guò)去一年的工作，雖然取得了不少的成績(jī)，但我仍感自己有不少不足之處：
1、只是滿足自身任務(wù)的完成，工作開拓不夠大膽等。
2、業(yè)務(wù)素質(zhì)提高不夠快速，對(duì)新業(yè)務(wù)知識(shí)仍然學(xué)習(xí)得不夠多，不夠透徹。
3、本人工作與其他同事相比還有差距，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。
在以后的工作中，請(qǐng)大家給予我監(jiān)督與建議，我將努力改進(jìn)自己的不足，爭(zhēng)取獲得更好的成績(jī)。
以上是我個(gè)人__年度工作總結(jié)，俗話說(shuō)：“點(diǎn)點(diǎn)滴滴，造就不凡”，在以后的工作中，不管工作是枯燥的還是多彩多姿的，我都要不斷積累經(jīng)驗(yàn)，與各位同事一起共同努力，勤奮的工作，刻苦的學(xué)習(xí)，努力提高文化素質(zhì)和各種工作技能，為了公司的發(fā)展做出最大的貢獻(xiàn)。
為了不斷提高業(yè)主滿意度，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)上崗機(jī)制，以最小的成本為公司獲取最大的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益，特此擬定以下公司工作計(jì)劃：
z物業(yè)公司自成立到現(xiàn)在，在公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)愛(ài)下逐步走入營(yíng)運(yùn)管理階段，為了能使物業(yè)公司達(dá)到集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的預(yù)期(獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，自負(fù)盈虧)，z物業(yè)管理有限公司正面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，為贏得市場(chǎng)，提升品牌，樹立物業(yè)新形象，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和合作，不斷增進(jìn)與業(yè)主之間了解，滿足業(yè)主的需求，不斷提高業(yè)主滿意度，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)上崗機(jī)制，以最小的成本為公司獲取最大的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益，特此擬定以下工作計(jì)劃：
一﹑充分發(fā)揮z物業(yè)公司的團(tuán)結(jié)協(xié)作精神，調(diào)動(dòng)員工的主觀能動(dòng)性和增強(qiáng)主人翁意識(shí)。
1﹑每周召開一次工作例會(huì)，在總結(jié)工作的同時(shí)，積極充分聽取基層員工的呼聲﹑意見(jiàn)或合理化建議或批評(píng)。
2﹑不定期開展團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。組織員工進(jìn)行愛(ài)衛(wèi)生﹑愛(ài)護(hù)小區(qū)周邊環(huán)境的宣傳等活動(dòng)，增強(qiáng)員工的凝聚力和向心力。
二﹑轉(zhuǎn)變思想，端正態(tài)度，牢樹為業(yè)主(住戶)服務(wù)意識(shí)。
為了提升服務(wù)水平，我們將推行"全員首接責(zé)任制".每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時(shí)間傳遞到服務(wù)中心，并有義務(wù)跟蹤處理結(jié)果，通知建議人，使服務(wù)得到自始至終完整體現(xiàn)。樹立以業(yè)主為中心，并在首接責(zé)任制的同時(shí)，推進(jìn)"一站式"全新的服務(wù)理念。
三﹑激活管理機(jī)制
1﹑管理處實(shí)行內(nèi)部分工逐級(jí)負(fù)責(zé)制，即各部門員工崗位分工明確，各司其職，各盡其能，直接向主管負(fù)責(zé)，主管直接向經(jīng)理負(fù)責(zé)，同時(shí)各主管與管理處負(fù)責(zé)人簽訂《管理目標(biāo)責(zé)任書》。
2﹑管理處實(shí)行定時(shí)值班制，改變工作作風(fēng)，提高辦事效率，向業(yè)主公布管理處常設(shè)(報(bào)修)電話，全方位聆聽業(yè)主的聲音。
3﹑制定切實(shí)可行的管理措施，推行"首問(wèn)責(zé)任制".
4﹑健全完善管理處規(guī)章制度，如管理處員工守則、崗位責(zé)任制、績(jī)效考核制度、內(nèi)部員工獎(jiǎng)懲制度等。
5﹑月績(jī)效考核工作盡量量化，建立激勵(lì)機(jī)制和健全績(jī)效考核制，根據(jù)員工工作表現(xiàn)、工作成績(jī)、崗位技能等做到獎(jiǎng)勤罰懶，激勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)。
6﹑完善用人制度，競(jìng)爭(zhēng)上崗，末位淘汰。真正為勤奮工作、表現(xiàn)出色、能力出眾的員工提供發(fā)展的空間與機(jī)會(huì)。
7﹑加強(qiáng)內(nèi)部員工隊(duì)伍管理，建設(shè)高效團(tuán)隊(duì)，增強(qiáng)管理處員工的凝集力。
四﹑嚴(yán)格管理，提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。
1﹑小區(qū)業(yè)主向政府物業(yè)主管部門有效投訴為零;向物業(yè)公司主管部門有效投訴為2%,投訴處理回訪率100%.
2﹑小區(qū)業(yè)主對(duì)服務(wù)工作的滿意率達(dá)90%以上。
3﹑急修及時(shí)，返工﹑返修率不高于2%.
4﹑治安﹑車輛﹑消防管理無(wú)重大管理責(zé)任事故發(fā)生。
5﹑房屋本體及設(shè)施、設(shè)備按計(jì)劃保養(yǎng)，運(yùn)行正常，無(wú)管理責(zé)任事故發(fā)生。
6﹑管理處擬成立社區(qū)文化活動(dòng)小組，負(fù)責(zé)開展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng);充分利用宣傳欄出一些內(nèi)容涉及物業(yè)管理法規(guī)、典型個(gè)案、報(bào)刊摘要等內(nèi)容的板報(bào)。
7﹑本年度記錄﹑資料保存完整，及時(shí)歸檔。
8﹑物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率達(dá)95%以上;物業(yè)管理報(bào)告每年度向業(yè)主公布一次。
五﹑加大培訓(xùn)力度，注重培訓(xùn)效果。
管理處挑選精兵強(qiáng)將，成立以經(jīng)理為主的培訓(xùn)實(shí)施小組，對(duì)新入職及在職員工進(jìn)行培訓(xùn)：
1.新入職培訓(xùn)
為新招員工提供的基本知識(shí)和基本操作技能的培訓(xùn)。培訓(xùn)的目的是使新員工了解公司的基本情況(如企業(yè)宗旨、企業(yè)精神、企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì))，熟悉公司的各項(xiàng)規(guī)章制度(如考勤制度，獎(jiǎng)懲制度、考核制度等)，掌握基本的服務(wù)知識(shí)(如職業(yè)思想、行為規(guī)范、語(yǔ)言規(guī)范、禮貌常識(shí)等)，掌握崗位工作的具體要求(如崗位責(zé)任制、業(yè)務(wù)技能、工作流程與要求、操作要領(lǐng)等)。通過(guò)職前培訓(xùn)可以使新招員工熟悉和適應(yīng)新的工作環(huán)境并掌握必要的工作技能。
崗前培訓(xùn)內(nèi)容：公司規(guī)章制度、《員工手冊(cè)》、《員工禮儀規(guī)范》、公司的發(fā)展史、公司的規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)理念、公司的組織機(jī)構(gòu)、員工職業(yè)道德、敬業(yè)精神、消防安全知識(shí)、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)等內(nèi)容。
2.在職培訓(xùn)
培訓(xùn)內(nèi)容：
1、z物業(yè)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度
2、z物業(yè)公司的《員工手冊(cè)》
3、企業(yè)發(fā)展、公司規(guī)劃、公司理念、組織機(jī)構(gòu)
4、各部門相關(guān)的專業(yè)知識(shí)
通過(guò)以上培訓(xùn)內(nèi)容來(lái)加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力。
六、提升z物業(yè)服務(wù)品牌，樹優(yōu)質(zhì)服務(wù)新形象。
1、人力資源整合，根據(jù)管理處工作需要，適當(dāng)將部分崗位職能合并，實(shí)現(xiàn)因才設(shè)崗，因才定崗的復(fù)合型人才管理機(jī)制。
2、客戶服務(wù)：繼續(xù)貫徹執(zhí)行《員工手冊(cè)》，注重規(guī)范員工服務(wù)禮儀、工作效率和服務(wù)質(zhì)量，為顧客提供溫馨、禮貌、熱情、安全、舒適的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
3、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：按機(jī)電運(yùn)行和維修分工的原則，對(duì)小區(qū)所有的機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行層層落實(shí)，做到物有所管、管有成效、保質(zhì)增質(zhì)。確保小區(qū)的供配電、給排水、水泵、消防等正常運(yùn)行，做到周、月、季度保養(yǎng)有計(jì)劃，有落實(shí)，杜絕發(fā)生重大安全責(zé)任事故。
4、清潔綠化管理：清潔綠化部門要發(fā)揚(yáng)主人翁精神，增強(qiáng)責(zé)任心和使命感，形成團(tuán)隊(duì)凝聚力，落實(shí)主管追究主問(wèn)制。另外要對(duì)清潔綠化加大監(jiān)管力度，力爭(zhēng)在此方面有較大的改觀。
5、資料管理：嚴(yán)格按照檔案管理規(guī)定。另外，擬想對(duì)業(yè)主資料、業(yè)委會(huì)資料進(jìn)行較徹底的分類整理，做到目錄清晰，檢索方便，樓層各住戶資料袋裝化，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理，同時(shí)制定完善資料的保密制度、借查等規(guī)章制度。
6、車輛管理：對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行嚴(yán)格管理，逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)主車輛按固定車位停放;臨時(shí)車輛采用臨時(shí)收費(fèi)管理;對(duì)需要保管的車輛采取保管措施，簽訂車輛保管合同，車主支付保管費(fèi)。
7、安全、消防管理：加強(qiáng)對(duì)保安員應(yīng)知應(yīng)會(huì)、禮儀、管理技能、溝通技巧、應(yīng)急突發(fā)事件的處理等的培訓(xùn)，完善標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，對(duì)外來(lái)人員(裝修人員)進(jìn)出識(shí)別登記、出租屋的登記、住戶搬運(yùn)、等管理工作，要求保安員對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主熟知度達(dá)80%左右。消防設(shè)施設(shè)備的檢查由保安員進(jìn)行檢查，維修保養(yǎng)由維修工進(jìn)行。
七、做好接管驗(yàn)收工作
新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求;而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收;接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管的物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。
八、開展多種經(jīng)營(yíng)與措施
管理處將采取如下系列措施，開展多元化經(jīng)濟(jì)，努力創(chuàng)建"社區(qū)經(jīng)濟(jì)圈",力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)管理費(fèi)收支平衡。
1、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，管理處成立房屋出租中介服務(wù)中心和成立便民服務(wù)點(diǎn)，制定相關(guān)制度和有效措施，定人定崗，把業(yè)主委托代為出租的房屋及便民服務(wù)統(tǒng)一搞活管好。
2、利用廣場(chǎng)地面資源，對(duì)在小區(qū)內(nèi)合法、方便顧客為前提的擺點(diǎn)商家以臨時(shí)占有使用場(chǎng)地的，適當(dāng)收取一定費(fèi)用。
3、節(jié)約管理成本，減少不必要的開支。嚴(yán)格控制辦公用品的采購(gòu)與支出。
4、修訂管理處有償服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，增加有償服務(wù)項(xiàng)目。
__年對(duì)于泰達(dá)物業(yè)管理有限公司來(lái)說(shuō)，是繼往開來(lái)的一年。在過(guò)去的20__年度，泰達(dá)物業(yè)管理有限公司贏得了業(yè)主較好的口碑，提升了品質(zhì)；__年公司將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，為贏得業(yè)主的認(rèn)可與市場(chǎng)，提升品牌，樹立公司新形象，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力，加強(qiáng)與業(yè)主的.溝通和合作，不斷增進(jìn)與業(yè)主之間了解，滿足業(yè)主的需求，不斷提高服務(wù)中心的業(yè)主滿意度。特制定計(jì)劃如下：
一、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高整體素質(zhì)
公司下轄的頤水、興隆花園、碧水園、陽(yáng)光家園、盛泰園的團(tuán)隊(duì)經(jīng)過(guò)幾年或半年多的磨練，仍是一支比較新的隊(duì)伍，離公司要求、業(yè)主的要求還相差甚遠(yuǎn)，需持續(xù)提升。為此，公司__年的一項(xiàng)重要工作就是“注重團(tuán)隊(duì)建設(shè)，持之以恒的提高三原泰達(dá)物業(yè)管理有限公司的可持續(xù)發(fā)展管理服務(wù)水平”。
首先，是加強(qiáng)對(duì)新進(jìn)員工的培訓(xùn)工作，以確保上崗能力和操作規(guī)程的規(guī)范性。其次，是加強(qiáng)全體員工企業(yè)服務(wù)理念學(xué)習(xí)，服務(wù)于管理之中，實(shí)現(xiàn)滿足業(yè)主合理期望的目標(biāo)。最后是全面貫徹公司管理體系精神，以技能為支撐，努力提升三原泰達(dá)物業(yè)管理有限公司全體員工的整體素質(zhì)，為公司品牌建設(shè)和形象建設(shè)做出貢獻(xiàn)。
二、創(chuàng)新服務(wù)意識(shí)，完善服務(wù)態(tài)度
首先，鼓勵(lì)員工主動(dòng)思考：我們所處的行業(yè)在社會(huì)分工中的任務(wù)；我們“物業(yè)”在行業(yè)中的地位、經(jīng)營(yíng)理念及其追求的目標(biāo)；自己所擔(dān)
當(dāng)崗位的性質(zhì)及其應(yīng)對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)，從而得出：“什么是我們需要做的事？我們需要做哪些事？”
其次是積極行動(dòng)，要求每一位員工在自己的崗位上有所作為，主動(dòng)追循公司的目標(biāo)，從自身的崗位職責(zé)出發(fā)，從眼前的、身邊的小事做起，主動(dòng)一點(diǎn)，再主動(dòng)一點(diǎn)，做自己必須要做的事，并把它做好。第三，將“業(yè)主至上，服務(wù)第一”、六心（急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想，用“熱心和責(zé)任心”溫暖業(yè)主的心；用心式”服務(wù),與業(yè)主“交心（朋友）；公開式”服務(wù)法，讓群眾“服心，讓業(yè)主感受溫馨；用恒心勤學(xué)苦練，提高業(yè)務(wù)能力，更好地服務(wù)業(yè)主；用耐心贏得業(yè)主的理解和尊重，換取業(yè)主的真心笑容；）的服務(wù)理念貫穿于我們?nèi)粘９ぷ鞯娜^(guò)程，真正體現(xiàn)在我們對(duì)住戶的服務(wù)中，主觀上把該做的事考慮得早一點(diǎn)、廣一點(diǎn)、遠(yuǎn)一點(diǎn)、深一點(diǎn)，客觀上使服務(wù)完善一點(diǎn)，業(yè)主稱心一點(diǎn)，領(lǐng)導(dǎo)放心一點(diǎn)，公司形象品質(zhì)提升一點(diǎn)。
三、做好基礎(chǔ)工作，完成各項(xiàng)指標(biāo)。
按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，依據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》內(nèi)容，結(jié)合各小區(qū)各部門實(shí)際情況具體做好以下工作：
1、客戶服務(wù)中心：繼續(xù)貫徹執(zhí)行《員工手冊(cè)》，注重規(guī)范員工服務(wù)禮儀、工作效率和服務(wù)質(zhì)量，為顧客提供溫馨、禮貌、熱情、安全、舒適的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：按設(shè)備運(yùn)行和維修分工的原則，對(duì)小區(qū)所有的施設(shè)備進(jìn)行層層落實(shí)，做到物有所管、管有成效、保質(zhì)增質(zhì)。確保小區(qū)的供配電、給排水、消防等正常運(yùn)行，做到周、月、季度保養(yǎng)有計(jì)劃，
四、有落實(shí)，杜絕發(fā)生重大安全責(zé)任事故。
3、清潔綠化管理：清潔綠化部門要發(fā)揚(yáng)主人翁精神，增強(qiáng)責(zé)任心和使命感，形成團(tuán)隊(duì)凝聚力，落實(shí)主管追究責(zé)任制。另外要對(duì)清潔綠化加大監(jiān)管力度，力爭(zhēng)在此方面有較大的改觀。
4、資料管理：嚴(yán)格按照“省標(biāo)”檔案管理規(guī)定。另外，擬想對(duì)業(yè)主資料，做到目錄清晰，檢索方便，樓層各住戶資料袋裝化，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理，同時(shí)制定完善資料的保密制度、借查等規(guī)章制度。
5、車輛管理：對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行嚴(yán)格管理，實(shí)行智能化管理刷卡進(jìn)出。
6、安全、消防管理：加強(qiáng)對(duì)公共秩序員禮儀、管理技能、溝通技巧、應(yīng)急突發(fā)事件的處理等的培訓(xùn)，對(duì)外來(lái)人員（裝修人員）進(jìn)出識(shí)別登記、出租屋的登記、住戶搬運(yùn)、等管理工作，要求公共秩序員對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主熟知度達(dá)80%左右。消防設(shè)施設(shè)備的檢查由公共秩序員進(jìn)行檢查，維修保養(yǎng)由維修班進(jìn)行保養(yǎng)。
五、開展多種經(jīng)營(yíng)與措施
有選擇地對(duì)頑固業(yè)戶采取一定措施,每月統(tǒng)計(jì),落實(shí)到人。另外，管理中心將采取如下系列措施。
1、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，管理中心成立房屋出租中介服務(wù)中心，制定相關(guān)制度和有效措施，定人定崗。
2、節(jié)約管理成本，減少不必要的開支。嚴(yán)格控制辦公用品的采購(gòu)與支出。
六、全年管理目標(biāo)
實(shí)現(xiàn)業(yè)主滿意度達(dá)到98%以上。
（1）業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量投訴處理及時(shí)率100%。
（2）回訪業(yè)主滿意率達(dá)95%。
（3）公共秩序服務(wù)滿意度達(dá)95%，無(wú)重大安全責(zé)任事故。
（4）保潔服務(wù)滿意度達(dá)95%。
（5）綠化服務(wù)滿意率98%。
（6）維修服務(wù)滿意度達(dá)95%，維修及時(shí)率達(dá)95%。
（7）設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)到95%；房屋完好率達(dá)到98%。
（8）社區(qū)活動(dòng)滿意率95%。
（9）物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率95%。
七、全年組織建設(shè)目標(biāo)
1、對(duì)于管理服務(wù)中心職責(zé)定位、崗位定人，盡可能減少調(diào)整對(duì)業(yè)務(wù)的沖擊。
2、提升行政管理職能，讓行政充分融入業(yè)務(wù)并起到強(qiáng)有力的支撐作用，形成在管理處經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的行政對(duì)各業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范、服務(wù)、監(jiān)督、考評(píng)、獎(jiǎng)懲的管理模式。
3、構(gòu)建起管理層級(jí)清晰、職責(zé)分工明確、考核機(jī)制完善的制度。
4、磨練出一支忠于企業(yè)、事業(yè)心強(qiáng)、整體素質(zhì)高、具有較強(qiáng)戰(zhàn)斗力的管理隊(duì)伍。
5、培養(yǎng)出一支跟隨企業(yè)快速成長(zhǎng)、執(zhí)行力強(qiáng)、專業(yè)技能強(qiáng)、敢于承擔(dān)重任的主管隊(duì)伍。
6、帶領(lǐng)出一支認(rèn)同企業(yè)文化、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、責(zé)任心強(qiáng)、吃苦耐
勞的基層隊(duì)伍。
八、全年培訓(xùn)目標(biāo)
1、加大企業(yè)文化培訓(xùn)，加大全體員工強(qiáng)烈的為業(yè)主服務(wù)意識(shí)，讓企業(yè)文化成為凝聚員工統(tǒng)一思想的源動(dòng)力。
2、加強(qiáng)專業(yè)技能培訓(xùn)，讓專業(yè)化技術(shù)成為提
高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的保障。
3、加深文化知識(shí)、物業(yè)常識(shí)、法律法規(guī)、培訓(xùn)，讓科學(xué)文化成為提升員工整體素質(zhì)的保障。
九、為完成全年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)采取的措施
1、物業(yè)收費(fèi)：
全員貫輸“業(yè)主至上、服務(wù)第一”“、“只有服務(wù)好，才能收好費(fèi)”的理念，讓每一個(gè)基層員工明確到他在崗位上的勞動(dòng)是創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)效益的重要組成部分，從而形成全員服務(wù)收費(fèi)的收費(fèi)觀念。
3、提高入住率：
（1）關(guān)愛(ài)未入住業(yè)主。建立《空臵房業(yè)主服務(wù)臺(tái)帳》，每月一次對(duì)空臵房進(jìn)行檢查。
十、為完成全年管理任務(wù)采取的措施
1、以“客戶服務(wù)為中心”作為工作核心，堅(jiān)持不懈地圍繞業(yè)主服務(wù)開展工作。
（1）建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度崗位職責(zé)，強(qiáng)化制度職責(zé)規(guī)范的落實(shí)，加強(qiáng)績(jī)效管理，建立和完善服務(wù)考核體系，量化考核獎(jiǎng)懲指標(biāo)，將服務(wù)品質(zhì)、園區(qū)品質(zhì)、信息反饋、業(yè)主報(bào)修、投訴等全面納入考核，
一、計(jì)劃目的:為了對(duì)我校物業(yè)經(jīng)理的工作職責(zé)與任職要求進(jìn)行了解。
二、計(jì)劃的目標(biāo)：對(duì)物業(yè)經(jīng)理崗位進(jìn)行科學(xué)的工作分析，制定該崗位的工作說(shuō)明書。
三、訪談對(duì)象：物業(yè)經(jīng)理，宿舍值班人員領(lǐng)班。
四、計(jì)劃時(shí)間：20__年10月24日~11月24日
五、工作分析計(jì)劃小組：螞蟻俱樂(lè)部
六、組長(zhǎng)：房承峰
組員：謝紀(jì)光、張桂祥、房土安、羅林強(qiáng)、唐海蘇、李錦榮。
七、主要調(diào)查方式：訪談法
八、工作分析步驟詳細(xì)說(shuō)明：
1.準(zhǔn)備階段：10月24日~30日上網(wǎng)查詢物業(yè)經(jīng)理工作分析，制作物業(yè)經(jīng)理工作說(shuō)明書模板，決定以訪談的方式。
時(shí)間任務(wù)負(fù)責(zé)人
10月24日~25日上網(wǎng)查詢有關(guān)物業(yè)經(jīng)理工作大綱
制定工作計(jì)劃書提綱房承峰
10月26日~27日對(duì)小組成員進(jìn)行工作任務(wù)分配房承峰
10月28日~30日向物業(yè)經(jīng)理預(yù)約時(shí)間
向物業(yè)經(jīng)理的下屬預(yù)約時(shí)間
開會(huì)對(duì)訪問(wèn)時(shí)所問(wèn)問(wèn)題進(jìn)行分析房土安
訪談主要問(wèn)題
1．工作概要：
2．物業(yè)經(jīng)理的任職要求：
性別：
年齡：
受教育程度：
專業(yè)：
上崗試應(yīng)期：
3.工作職責(zé)：
4．工作任務(wù)：
訪談注意事項(xiàng)
1、訪談人員與該訪談對(duì)象要密切合作；
2、訪談人員與訪談對(duì)象要講清訪談目的；
3、訪談人員應(yīng)控制好訪談時(shí)的氣氛；
4、訪談結(jié)束后應(yīng)再次核對(duì)訪談得到的信息。
2.調(diào)查階段：
時(shí)間任務(wù)負(fù)責(zé)人
11月2日~4日就預(yù)約時(shí)間對(duì)物業(yè)經(jīng)理進(jìn)行訪問(wèn)
與物業(yè)經(jīng)理下屬詢問(wèn)物業(yè)經(jīng)理的工作事項(xiàng)與工作責(zé)任房承峰
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20__年上半年我們的工作緊緊圍繞管委會(huì)“規(guī)劃管理、提升素質(zhì)、審時(shí)度勢(shì)、與時(shí)俱進(jìn)”的總方針，時(shí)刻踐行著以管委會(huì)的建設(shè)和發(fā)展的總目標(biāo)，加強(qiáng)了企業(yè)內(nèi)部管理和員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)，不斷創(chuàng)新，努力完成各項(xiàng)任務(wù)并取得了一些成績(jī)，現(xiàn)將上半年工作內(nèi)容、體會(huì)、問(wèn)題以及下半年工作計(jì)劃作如下匯報(bào)：
一、工作內(nèi)容
我們著重抓管理、促效益、樹形象。小區(qū)的管理說(shuō)到底是為業(yè)主提供各項(xiàng)滿意的服務(wù)。而這一切都取決于服務(wù)者素質(zhì)的高低和能力的發(fā)揮。在工作中不僅需要有好的態(tài)度、好的服務(wù)理念，更要有專業(yè)化的管理。對(duì)此管委會(huì)制定了精細(xì)化的管理制度，明晰化的流程程序，做好了職責(zé)定位，使物業(yè)工作能夠有條不紊地進(jìn)行下去。其次加強(qiáng)人員的培訓(xùn)工作，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，樹立企業(yè)形象。我們有針對(duì)地對(duì)員工的職業(yè)道德、禮儀禮貌、行為舉止及專業(yè)技能進(jìn)行培訓(xùn)，使得在職員工迅速達(dá)到了服務(wù)要求。出色的服務(wù)為企業(yè)樹立了良好的形象。
1、全面排查、突出重點(diǎn)
一月份我們首先將園區(qū)770戶富民安居房（富民一期、富民二期、安居社區(qū)）存在的問(wèn)題進(jìn)行全面排查。著重處理房屋供暖問(wèn)題。
2、春節(jié)為小區(qū)營(yíng)造干凈整潔、歡樂(lè)喜慶的氣氛
春節(jié)前工程維修人員對(duì)小區(qū)各種共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了徹底的檢測(cè)、維修，保證了節(jié)日期間水、電、暖及各類設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行；春節(jié)前，我們組織保潔人員對(duì)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)、綠化林帶的垃圾進(jìn)行了徹底的清掃、清倒，整治了衛(wèi)生死角；組織人員就節(jié)日安全防范進(jìn)行培訓(xùn)，制定了安全應(yīng)急預(yù)案，明確了分工，落實(shí)了責(zé)任，加強(qiáng)了措施；給小區(qū)各單元門貼了春聯(lián)、送了“?！弊帧Ｕ嬲\(chéng)、溫暖、快捷的服務(wù)確保了小區(qū)節(jié)日的溫馨、祥和、安全。
3、對(duì)小區(qū)房屋存在的問(wèn)題進(jìn)行整治，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)維修
為了徹底改變小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)的看法，也為了徹底解決小區(qū)多年來(lái)存在的一些問(wèn)題，春節(jié)過(guò)后，我們?cè)诠芪瘯?huì)的大力支持下，開始了對(duì)富民一、二期、安居社區(qū)的房屋存在的各類問(wèn)題、共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修，對(duì)環(huán)境進(jìn)行徹底的整治。
4、建全檔案，對(duì)各類手續(xù)進(jìn)行年檢
為了加強(qiáng)物業(yè)公司內(nèi)部管理，便于更好地服務(wù)業(yè)主，四月份我們將物業(yè)管委會(huì)所需、所缺的檔案資料從相關(guān)部門一一調(diào)回并存檔，接著對(duì)各類手續(xù)進(jìn)行年檢，提早順利地通過(guò)完成相關(guān)部門要求的手續(xù)年檢。
5、對(duì)小區(qū)進(jìn)行綠化美化
為了進(jìn)一步改善小區(qū)環(huán)境，我們?cè)诠芪瘯?huì)的支持下先后補(bǔ)栽1000多株，修繕富民二期小廣場(chǎng)、商業(yè)街前綠化、環(huán)境。打扮后的小區(qū)面貌煥然一新。
6、加強(qiáng)宣傳力度，配合城管、社區(qū)完成“創(chuàng)城”工作
物業(yè)服務(wù)不但是理性的行為服務(wù)，還應(yīng)該包括人文的思想教育與感化。我們?cè)谡涡^(qū)環(huán)境的同時(shí)，也通過(guò)宣傳廣告欄向業(yè)主宣傳“創(chuàng)城”理念、消防常識(shí)、業(yè)主行為規(guī)約等。
與此同時(shí)我們也注重了管委會(huì)文化的建立，我們動(dòng)員廣大員工認(rèn)真學(xué)習(xí)企業(yè)文化，培養(yǎng)員工熱愛(ài)企業(yè)的意識(shí)。
二、體會(huì)與不足
在這半年的工作中我們體會(huì)到，一個(gè)好的團(tuán)隊(duì)離不開上級(jí)部門的支持，我們的大量工作離不開管委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)。努力為業(yè)主做好服務(wù)。同時(shí)我們也體會(huì)到只有真心實(shí)意、踏踏實(shí)實(shí)為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，業(yè)主就會(huì)把好的“口碑”送給我們。我們會(huì)繼續(xù)努力提升服務(wù)質(zhì)量，力爭(zhēng)管委會(huì)增添光彩。
當(dāng)然，我們?cè)谶@半年的工作中也存在著一些不足，如：?jiǎn)T工的服務(wù)技能不夠精熟，安全防范意識(shí)不夠強(qiáng)烈，在企業(yè)內(nèi)部管理方面還做的不夠科學(xué)、規(guī)范，員工的整體素質(zhì)還有待提高。
三、下半年的工作打算
1、全力以赴完善安居、富民小區(qū)房屋問(wèn)題?？偨Y(jié)上半年的工作經(jīng)驗(yàn)，并加大宣傳力度，提高我們的企業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
2、及時(shí)回訪，特別是業(yè)主的房屋報(bào)修工作。以及時(shí)、真誠(chéng)、貼心的服務(wù)做我們工作的主線。
3、加強(qiáng)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，不斷學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)水平，提高自身素質(zhì)；繼續(xù)完善和規(guī)范各項(xiàng)管理制度，為管委會(huì)及物業(yè)公司的各項(xiàng)工作的展開打好基礎(chǔ)。
4、結(jié)合實(shí)際情況，多從細(xì)節(jié)考慮，緊跟管委會(huì)步伐，協(xié)調(diào)好內(nèi)外部門關(guān)系，多為住戶排憂解難。
總之，我們物業(yè)公司會(huì)在管委會(huì)的帶領(lǐng)下，重管理，抓培訓(xùn)，創(chuàng)新服務(wù)理念，力爭(zhēng)做到業(yè)主滿意。
__年對(duì)于泰達(dá)物業(yè)管理有限公司來(lái)說(shuō)，是繼往開來(lái)的一年。在過(guò)去的20__年度，泰達(dá)物業(yè)管理有限公司贏得了業(yè)主較好的口碑，提升了品質(zhì)； __年公司將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，為贏得業(yè)主的認(rèn)可與市場(chǎng)，提升品牌，樹立公司新形象，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和合作，不斷增進(jìn)與業(yè)主之間了解，滿足業(yè)主的需求，不斷提高服務(wù)中心的業(yè)主滿意度。特制定計(jì)劃如下：
一、 加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高整體素質(zhì)
公司下轄的頤水、興隆花園、碧水園、陽(yáng)光家園、盛泰園的團(tuán)隊(duì)經(jīng)過(guò)幾年或半年多的磨練，仍是一支比較新的隊(duì)伍，離公司要求、業(yè)主的要求還相差甚遠(yuǎn)，需持續(xù)提升。為此，公司__年的一項(xiàng)重要工作就是“注重團(tuán)隊(duì)建設(shè)，持之以恒的提高三原泰達(dá)物業(yè)管理有限公司的可持續(xù)發(fā)展管理服務(wù)水平”。
首先，是加強(qiáng)對(duì)新進(jìn)員工的培訓(xùn)工作，以確保上崗能力和操作規(guī)程的規(guī)范性。其次，是加強(qiáng)全體員工企業(yè)服務(wù)理念學(xué)習(xí)，服務(wù)于管理之中，實(shí)現(xiàn)滿足業(yè)主合理期望的目標(biāo)。最后是全面貫徹公司管理體系精神，以技能為支撐，努力提升三原泰達(dá)物業(yè)管理有限公司全體員工的整體素質(zhì)，為公司品牌建設(shè)和形象建設(shè)做出貢獻(xiàn)。
二、 創(chuàng)新服務(wù)意識(shí)，完善服務(wù)態(tài)度
首先，鼓勵(lì)員工主動(dòng)思考：我們所處的行業(yè)在社會(huì)分工中的任務(wù)；我們“物業(yè)”在行業(yè)中的地位、經(jīng)營(yíng)理念及其追求的目標(biāo)；自己所擔(dān)
當(dāng)崗位的性質(zhì)及其應(yīng)對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)，從而得出：“什么是我們需要做的事？我們需要做哪些事？”
其次是積極行動(dòng)，要求每一位員工在自己的崗位上有所作為，主動(dòng)追循公司的目標(biāo)，從自身的崗位職責(zé)出發(fā)，從眼前的、身邊的小事做起，主動(dòng)一點(diǎn)，再主動(dòng)一點(diǎn)，做自己必須要做的事，并把它做好。第三，將“業(yè)主至上，服務(wù)第一”、六心（急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想，用“熱心和責(zé)任心”溫暖業(yè)主的心；用心式”服務(wù),與業(yè)主“交心（朋友）；公開式”服務(wù)法，讓群眾“服心，讓業(yè)主感受溫馨；用恒心勤學(xué)苦練，提高業(yè)務(wù)能力， 更好地服務(wù)業(yè)主；用耐心贏得業(yè)主的理解和尊重，換取業(yè)主的真心笑容；）的服務(wù)理念貫穿于我們?nèi)粘９ぷ鞯娜^(guò)程，真正體現(xiàn)在我們對(duì)住戶的服務(wù)中，主觀上把該做的事考慮得早一點(diǎn)、廣一點(diǎn)、遠(yuǎn)一點(diǎn)、深一點(diǎn)，客觀上使服務(wù)完善一點(diǎn)，業(yè)主稱心一點(diǎn)，領(lǐng)導(dǎo)放心一點(diǎn)，公司形象品質(zhì)提升一點(diǎn)。
三、 做好基礎(chǔ)工作，完成各項(xiàng)指標(biāo)。
按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，依據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》內(nèi)容，結(jié)合各小區(qū)各部門實(shí)際情況具體做好以下工作：
1、客戶服務(wù)中心：繼續(xù)貫徹執(zhí)行《員工手冊(cè)》，注重規(guī)范員工服務(wù)禮儀、工作效率和服務(wù)質(zhì)量，為顧客提供溫馨、禮貌、熱情、安全、舒適的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：按設(shè)備運(yùn)行和維修分工的原則，對(duì)小區(qū)所有的施設(shè)備進(jìn)行層層落實(shí)，做到物有所管、管有成效、保質(zhì)增質(zhì)。確保小區(qū)的供配電、給排水、消防等正常運(yùn)行，做到周、月、季度保養(yǎng)有計(jì)劃，
四、有落實(shí)，杜絕發(fā)生重大安全責(zé)任事故。
3、清潔綠化管理：清潔綠化部門要發(fā)揚(yáng)主人翁精神，增強(qiáng)責(zé)任心和使命感，形成團(tuán)隊(duì)凝聚力，落實(shí)主管追究責(zé)任制。另外要對(duì)清潔綠化加大監(jiān)管力度，力爭(zhēng)在此方面有較大的改觀。
4、資料管理：嚴(yán)格按照“省標(biāo)”檔案管理規(guī)定。另外，擬想對(duì)業(yè)主資料，做到目錄清晰，檢索方便，樓層各住戶資料袋裝化，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理，同時(shí)制定完善資料的保密制度、借查等規(guī)章制度。
5、車輛管理：對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行嚴(yán)格管理，實(shí)行智能化管理刷卡進(jìn)出。
6、安全、消防管理：加強(qiáng)對(duì)公共秩序員禮儀、管理技能、溝通技巧、應(yīng)急突發(fā)事件的處理等的培訓(xùn)，對(duì)外來(lái)人員（裝修人員）進(jìn)出識(shí)別登記、出租屋的登記、住戶搬運(yùn)、等管理工作，要求公共秩序員對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主熟知度達(dá)80%左右。消防設(shè)施設(shè)備的檢查由公共秩序員進(jìn)行檢查，維修保養(yǎng)由維修班進(jìn)行保養(yǎng)。
五、開展多種經(jīng)營(yíng)與措施
有選擇地對(duì)頑固業(yè)戶采取一定措施,每月統(tǒng)計(jì), 落實(shí)到人。另外，管理中心將采取如下系列措施。
1、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，管理中心成立房屋出租中介服務(wù)中心，制定相關(guān)制度和有效措施，定人定崗。
2、節(jié)約管理成本，減少不必要的開支。嚴(yán)格控制辦公用品的采購(gòu)與支出。
六、全年管理目標(biāo)
實(shí)現(xiàn)業(yè)主滿意度達(dá)到98%以上。
（1）業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量投訴處理及時(shí)率100%。
（2）回訪業(yè)主滿意率達(dá)95%。
（3）公共秩序服務(wù)滿意度達(dá)95%，無(wú)重大安全責(zé)任事故。
（4）保潔服務(wù)滿意度達(dá)95%。
（5）綠化服務(wù)滿意率98%。
（6）維修服務(wù)滿意度達(dá)95%，維修及時(shí)率達(dá)95%。
（7）設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)到95%；房屋完好率達(dá)到98%。
（8）社區(qū)活動(dòng)滿意率95%。
（9）物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率95%。
七、全年組織建設(shè)目標(biāo)
1、對(duì)于管理服務(wù)中心職責(zé)定位、崗位定人，盡可能減少調(diào)整對(duì)業(yè)務(wù)的沖擊。
2、提升行政管理職能，讓行政充分融入業(yè)務(wù)并起到強(qiáng)有力的支撐作用，形成在管理處經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的行政對(duì)各業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范、服務(wù)、監(jiān)督、考評(píng)、獎(jiǎng)懲的管理模式。
3、構(gòu)建起管理層級(jí)清晰、職責(zé)分工明確、考核機(jī)制完善的制度。
4、磨練出一支忠于企業(yè)、事業(yè)心強(qiáng)、整體素質(zhì)高、具有較強(qiáng)戰(zhàn)斗力的管理隊(duì)伍。
5、培養(yǎng)出一支跟隨企業(yè)快速成長(zhǎng)、執(zhí)行力強(qiáng)、專業(yè)技能強(qiáng)、敢于承擔(dān)重任的主管隊(duì)伍。
6、帶領(lǐng)出一支認(rèn)同企業(yè)文化、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、責(zé)任心強(qiáng)、吃苦耐勞的基層隊(duì)伍。
八、全年培訓(xùn)目標(biāo)
1、加大企業(yè)文化培訓(xùn)，加大全體員工強(qiáng)烈的為業(yè)主服務(wù)意識(shí)，讓企業(yè)文化成為凝聚員工統(tǒng)一思想的源動(dòng)力。
2、加強(qiáng)專業(yè)技能培訓(xùn)，讓專業(yè)化技術(shù)成為提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的保障。
3、加深文化知識(shí)、物業(yè)常識(shí)、法律法規(guī)、培訓(xùn)，讓科學(xué)文化成為提升員工整體素質(zhì)的保障。
九、為完成全年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)采取的措施
1、物業(yè)收費(fèi)：
全員貫輸“業(yè)主至上、服務(wù)第一”“、“只有服務(wù)好，才能收好費(fèi)”的理念，讓每一個(gè)基層員工明確到他在崗位上的勞動(dòng)是創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)效益的重要組成部分，從而形成全員服務(wù)收費(fèi)的收費(fèi)觀念。
3、提高入住率：
（1）關(guān)愛(ài)未入住業(yè)主。建立《空臵房業(yè)主服務(wù)臺(tái)帳》，每月一次對(duì)空臵房進(jìn)行檢查。
十、為完成全年管理任務(wù)采取的措施
以“客戶服務(wù)為中心”作為工作核心，堅(jiān)持不懈地圍繞業(yè)主服務(wù)開展工作。
建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度崗位職責(zé)，強(qiáng)化制度職責(zé)規(guī)范的落實(shí)，加強(qiáng)績(jī)效管理，建立和完善服務(wù)考核體系，量化考核獎(jiǎng)懲指標(biāo)，將服務(wù)品質(zhì)、園區(qū)品質(zhì)、信息反饋、業(yè)主報(bào)修、投訴等全面納入考核，
20__年，在__和__的直接領(lǐng)導(dǎo)和大力支持下，我公司圍繞“開拓發(fā)展、做大做強(qiáng)”的發(fā)展思路，創(chuàng)新工作模式，強(qiáng)化內(nèi)部管理，外樹公司形象，努力適應(yīng)新形勢(shì)下對(duì)物業(yè)管理工作的發(fā)展要求，在強(qiáng)調(diào)“服務(wù)上層次、管理上臺(tái)階”的基礎(chǔ)上，通過(guò)全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項(xiàng)工作任務(wù)。截至12月底，總體實(shí)現(xiàn)收支平衡并略有盈余，基本走上了自主經(jīng)營(yíng)的發(fā)展軌道。現(xiàn)將我公司20__年主要工作總結(jié)如下：
一、工作任務(wù)完成情況
（一）以物業(yè)管理和工程維修為重點(diǎn)，全力完成各項(xiàng)中心工作任務(wù)
在物業(yè)管理方面，我公司順利完成了各小區(qū)及辦公大樓的物業(yè)管理工作，此外，受人委托，我公司負(fù)責(zé)了臨時(shí)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理工作，取得了良好的社會(huì)效益，元滿完成上級(jí)交付的任務(wù)。在物業(yè)工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項(xiàng)，各小區(qū)房屋維修共387套，其他各小區(qū)零星維修改造工程13項(xiàng)，進(jìn)一步改善了辦公大樓的辦公環(huán)境和各小區(qū)的生活居住環(huán)境，確保各項(xiàng)工作的順利推進(jìn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我公司共投入工程維修費(fèi)用679.49萬(wàn)元，是去年的兩倍多。
（二）完善各項(xiàng)規(guī)章制度，建立健全內(nèi)部管理機(jī)制，進(jìn)一步深化企業(yè)管理體制改革
20__年是我司轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)職能和下屬公司合并重組的關(guān)鍵年，我公司敢于迎接挑戰(zhàn)，主動(dòng)把握機(jī)遇，在加強(qiáng)物業(yè)管理和內(nèi)部管理上做文章，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的標(biāo)準(zhǔn)和要求深化管理體制改革。我們經(jīng)過(guò)對(duì)目前形式的認(rèn)真分析和準(zhǔn)確定位，轉(zhuǎn)變以前僅對(duì)安置小區(qū)做好日常維護(hù)管理的單一工作模式和發(fā)展思路，把擴(kuò)大服務(wù)范圍、提高物業(yè)管理水平、參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，主動(dòng)開拓城市公共物業(yè)管理市場(chǎng)作為今后可持續(xù)性發(fā)展道路，為此，我們建立健全了一系列適應(yīng)公司自身發(fā)展需要和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需求的規(guī)章制度，如《物品采購(gòu)暫行規(guī)定》、《廢舊物資管理規(guī)定》、《加班制度》、《維修工程監(jiān)管工作規(guī)定》、《小區(qū)管理目標(biāo)責(zé)任考核表》（包括辦公內(nèi)務(wù)、安全防范、車輛管理、機(jī)電設(shè)備、綠化衛(wèi)生、住戶投訴、裝修維修等方面）、《物業(yè)管理有償服務(wù)規(guī)定》等，為公司發(fā)展的規(guī)范化和可持續(xù)化奠定了基礎(chǔ)。
同時(shí)，本著開源節(jié)流、多勞多得、提高小區(qū)管理服務(wù)水平的原則，在我公司管理的各小區(qū)內(nèi)建立并推行了經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任制和管理目標(biāo)責(zé)任制，對(duì)小區(qū)進(jìn)行年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與服務(wù)指標(biāo)的考評(píng)。實(shí)踐證明，該項(xiàng)制度不但減少了業(yè)務(wù)成本，增加了公司的經(jīng)營(yíng)收入，而且激發(fā)了服務(wù)中心全體員工的積極性，提高了他們的工作能力和效率，進(jìn)一步明確了小區(qū)服務(wù)中的責(zé)、權(quán)、利，保證小區(qū)物業(yè)管理的良性、高效運(yùn)作。此外，我公司還統(tǒng)一規(guī)范了各小區(qū)服務(wù)人員的服飾，加強(qiáng)禮儀培訓(xùn)，公司的對(duì)外形象煥然一新；推行了保安人員星級(jí)考核制度，為建立更優(yōu)秀、精干的保安隊(duì)伍奠定了基礎(chǔ)。
同時(shí)，我們清醒的認(rèn)識(shí)到制度建設(shè)的關(guān)鍵在于落實(shí)，因此，我公司不斷加大檢查和執(zhí)行力度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題不回避，及時(shí)糾正，確保各項(xiàng)工作有計(jì)劃、有依據(jù)、有落實(shí)地穩(wěn)步展開。
（三）加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，構(gòu)建環(huán)境整潔、管理有序的和諧小區(qū)，打造悅?cè)A物業(yè)品牌
為加強(qiáng)企業(yè)本部和服務(wù)社區(qū)的文化建設(shè)，創(chuàng)建了公司網(wǎng)頁(yè)，為住戶與公司更好的交流提供了便捷的互動(dòng)平臺(tái)；不斷豐富公司季刊內(nèi)容，已嘗試在小區(qū)內(nèi)向住戶派發(fā)，加強(qiáng)公司的品牌宣傳，使住戶能更好的了解我公司的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，增加了他們的認(rèn)同度和信賴度；結(jié)合各小區(qū)的實(shí)際情況，舉辦了各種類型的社區(qū)文化活動(dòng)，累計(jì)投入6.5萬(wàn)活動(dòng)資金，與去年同比增長(zhǎng)了333.33％，增強(qiáng)了與住戶互動(dòng)和溝通，其中舉辦了許多大型的活動(dòng)都取得元滿成功，在住戶中引起了強(qiáng)烈反響，得到了他們的大力支持。此外，我公司還投入大量人力、物力在花園重新裝修了文化娛樂(lè)活動(dòng)中心并投入使用，為小區(qū)居民提供了良好的休閑娛樂(lè)環(huán)境，為構(gòu)建和諧小區(qū)創(chuàng)造了條件。
（四）參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，積極拓展公司業(yè)務(wù)
我公司于接手大樓的后勤工作，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的努力，對(duì)飯?zhí)貌糠衷O(shè)備設(shè)施進(jìn)行了維修，完善了各崗位分工，做好設(shè)備設(shè)施的維修及辦的保潔工作，并全面開展了對(duì)大樓機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)工作，為良好的工作環(huán)境和后勤服務(wù)提供了有力保障。
我公司把通過(guò)ISO質(zhì)量認(rèn)證的審核作為奮斗目標(biāo)，通過(guò)多種形式做好品牌宣傳，以停車場(chǎng)項(xiàng)目為契機(jī)，進(jìn)一步向外界展示了公司的形象。我公司承接停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理工作，投入大量人力物力，并加強(qiáng)了基礎(chǔ)設(shè)施的投入。期間，停車場(chǎng)累計(jì)停放約30000車次。由于我公司管理工作到位，車場(chǎng)管理井然有序，既無(wú)堵車現(xiàn)象發(fā)生，沒(méi)有發(fā)生任何事故和投訴事件，同時(shí)也取得了良好的社會(huì)效益，元滿完成上級(jí)交付的任務(wù)，為今后拓展公司業(yè)務(wù)，打造公共物業(yè)管理品牌積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。
（五）加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè)和人力資源儲(chǔ)備，構(gòu)建團(tuán)結(jié)共進(jìn)團(tuán)隊(duì)
在員工隊(duì)伍建設(shè)方面，公司一方面嚴(yán)格管理，對(duì)不能勝任本職工作的人員堅(jiān)決進(jìn)行撤換；另一方面，開展人性化管理，合理進(jìn)行崗位調(diào)整，營(yíng)造良好的工作氛圍。我們通過(guò)與學(xué)院共同建立校企合作關(guān)系，建立“學(xué)院實(shí)習(xí)基地”，為公司進(jìn)一步發(fā)展儲(chǔ)備了人力資源；安排員工參加多種培訓(xùn)，提高公司工作人員的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)。
我公司重視團(tuán)隊(duì)建設(shè)，一方面通過(guò)各種活動(dòng)讓員工感受到大家庭的溫暖，例如，中秋節(jié)組織遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)的員工聚餐，并舉行文體活動(dòng)；另一方面，讓員工認(rèn)識(shí)團(tuán)隊(duì)價(jià)值，將自身利益和發(fā)展與公司的興衰相關(guān)聯(lián)，促使全體員工形成一支富有戰(zhàn)斗力的和諧共進(jìn)團(tuán)隊(duì)，以滿足公司不斷變革創(chuàng)新和成長(zhǎng)發(fā)展的需要。
（六）強(qiáng)化安全意識(shí)，建立安全責(zé)任關(guān)聯(lián)制度，始終把安全生產(chǎn)作為一切工作的根本
確保服務(wù)社區(qū)住戶的人身和財(cái)產(chǎn)安全是物業(yè)管理工作的基本要求，也是至關(guān)重要的工作內(nèi)容。為此，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務(wù)知識(shí)和安全防范技能，對(duì)全體員工進(jìn)行經(jīng)常性的安全生產(chǎn)教育，并適時(shí)舉辦安全生產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)和防火安全練兵活動(dòng)；另一方面，建立安全責(zé)任關(guān)聯(lián)制度，將安全生產(chǎn)與相關(guān)責(zé)任人的收入和責(zé)任擔(dān)保掛鉤，明確一旦出現(xiàn)安全事故，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)的安全責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任，確保為小區(qū)創(chuàng)建安定的居住生活環(huán)境。20__年，我公司管理的各小區(qū)沒(méi)有發(fā)生一起因公司職工瀆職引發(fā)的安全生產(chǎn)事故。
二、存在的主要問(wèn)題及難點(diǎn)
一是物業(yè)管理員工隊(duì)伍文化程度不高，整體素質(zhì)相對(duì)偏低；再加上小區(qū)管理人員和保安隊(duì)伍變動(dòng)相對(duì)頻繁，他們一方面對(duì)新環(huán)境不能及時(shí)適應(yīng)，溝通協(xié)調(diào)不足，另一方面大多沒(méi)有接受比較專業(yè)的物業(yè)管理技能培訓(xùn)，工作能力欠缺，導(dǎo)致工作效率較低。
二是我公司各項(xiàng)管理與考評(píng)制度仍有待于在實(shí)踐中不斷改進(jìn)，企業(yè)文化與社區(qū)文化建設(shè)處于起步階段，缺乏經(jīng)驗(yàn)，仍然需要不斷探索和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。
三是由于體制等各種客觀原因，企業(yè)的激勵(lì)制度不完善，對(duì)企業(yè)持續(xù)發(fā)展有一定的限制。
（一）進(jìn)一步創(chuàng)新工作機(jī)制，內(nèi)強(qiáng)管理，外拓業(yè)務(wù)，使公司的發(fā)展再上一個(gè)新臺(tái)階
經(jīng)過(guò)這幾年的努力和發(fā)展，以及市建委和辦黨委的大力支持，我公司各項(xiàng)工作不斷規(guī)范，業(yè)務(wù)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，20__年我們將進(jìn)一步創(chuàng)新完善工作機(jī)制和管理模式，進(jìn)一步強(qiáng)化內(nèi)部管理水平，繼續(xù)鞏固及完善現(xiàn)有各項(xiàng)制度，深化內(nèi)部機(jī)制改革，試行定員定崗定酬及費(fèi)用包干制度，繼續(xù)實(shí)行小區(qū)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任制及管理目標(biāo)責(zé)任制，向管理要效益；依托城建，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，希望能在繼續(xù)做好每年交易會(huì)車管工作的基礎(chǔ)上，把進(jìn)一步開拓物業(yè)管理新市場(chǎng)當(dāng)作一項(xiàng)重點(diǎn)工作來(lái)抓，促使公司的發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)狀況有明顯好轉(zhuǎn)。
（二）加強(qiáng)企業(yè)和社區(qū)文化建設(shè)，打造物業(yè)品牌
我公司在完成中心工作任務(wù)的基礎(chǔ)上，20__年繼續(xù)將重點(diǎn)放在企業(yè)文化與社區(qū)文化的建設(shè)上，繼續(xù)完善公司的網(wǎng)頁(yè)、季刊，努力搞好小區(qū)的社區(qū)活動(dòng)，把深入拓展企業(yè)文化與社區(qū)文化的建設(shè)作為我公司拓展服務(wù)深度與提升服務(wù)質(zhì)量的突破點(diǎn)，繼續(xù)推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)和精神文明建設(shè)工作，不斷加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理工作，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
（三）加強(qiáng)人力資源的培養(yǎng)與人才隊(duì)伍建設(shè)
要加強(qiáng)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)力度，以提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)和整體管理水平；加強(qiáng)對(duì)高技術(shù)、高能力人才的引進(jìn)，并通過(guò)培訓(xùn)挖掘內(nèi)部技術(shù)潛能，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲(chǔ)備技術(shù)人才。通過(guò)與學(xué)院校企共建物業(yè)管理專業(yè)實(shí)習(xí)基地，選拔優(yōu)秀畢業(yè)生，加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)。
新的一年，為實(shí)現(xiàn)新街公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，現(xiàn)結(jié)合新街公司和我部門的實(shí)際情況，我們物業(yè)部2015年工作的重點(diǎn)，著力于物業(yè)部各項(xiàng)工作的落實(shí)，并在原來(lái)物業(yè)部工作的基礎(chǔ)上，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，主動(dòng)配合其他兄弟部門完成各項(xiàng)維修任務(wù)，特?cái)M定工作計(jì)劃如下：
一、人員安排
__新街是一條地下商業(yè)步行街，根據(jù)目前新街公司的運(yùn)作模式及崗位管理的需求，物業(yè)部人員維持目前的的人數(shù)外，繼續(xù)招聘電梯工2名，瓦工1名，空調(diào)工1名。（分工附表）保證水電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)及公共設(shè)施的正常運(yùn)行。為保證應(yīng)急事件得以及時(shí)有效的處理，在現(xiàn)有人員編制中，夜間實(shí)行備勤制度。
二、工作安排
（1）加強(qiáng)物業(yè)部的服務(wù)意識(shí)。目前在服務(wù)上，物業(yè)部需進(jìn)一步的提高服務(wù)水平，特別是在方式、質(zhì)量及工作標(biāo)準(zhǔn)上，更需進(jìn)一步的提高。本部門將定期和不定期的開展服務(wù)意識(shí)和方式的培訓(xùn)，提高部門人員的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)效率、工作標(biāo)準(zhǔn)。
（2）完善制度，明確責(zé)任，保障部門良性運(yùn)作。為發(fā)揮物業(yè)部作為物業(yè)和商家之間發(fā)展的良好溝通關(guān)系的紐帶作用，針對(duì)服務(wù)的心態(tài)，完善和改進(jìn)工作制度，從而更適合目前工作的開展。從設(shè)備管理和人員編排完善制度，真正實(shí)現(xiàn)工作有章可循，規(guī)范工作。通過(guò)落實(shí)制度，明確責(zé)任，保證了部門工作的良性開展。
（3）加強(qiáng)設(shè)備的監(jiān)管、加強(qiáng)成本意識(shí)。物業(yè)部負(fù)責(zé)所有的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理，直接關(guān)系物業(yè)成本的控制。熟悉設(shè)備運(yùn)行、性能，保證設(shè)備的正常運(yùn)行，按照規(guī)范操作，操作是監(jiān)管的重力區(qū)，物業(yè)部將按照相關(guān)工作的需要進(jìn)行落實(shí)，做到有設(shè)備，有維護(hù)，出成效；并將設(shè)施設(shè)備維護(hù)側(cè)重點(diǎn)規(guī)劃到具體個(gè)人。
（4）開展培訓(xùn)，強(qiáng)化學(xué)習(xí)，提高技能水平。就目前物業(yè)部服務(wù)的范圍，相對(duì)于同類商場(chǎng)還比較有限，特別是局限于自身知識(shí)的結(jié)構(gòu)，為進(jìn)一步的提高工作技能，計(jì)劃采取“走出去請(qǐng)進(jìn)來(lái)”的工作思路，即派優(yōu)秀員工外出考察學(xué)習(xí)，聘請(qǐng)專家前來(lái)培訓(xùn)指導(dǎo)，并結(jié)合實(shí)際開展理論學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，提高整體隊(duì)伍的服務(wù)水平。
（5）針對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的特點(diǎn)，擬定相應(yīng)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，將工作目標(biāo)細(xì)化。變配電、電梯、中央空調(diào)等大型設(shè)備按時(shí)按量、責(zé)任到人。
三、做好能源控制管理
能耗成本通常占物業(yè)公司日常成本的很大比例，節(jié)能降耗是提高公司效益的有效手段。能源管理的關(guān)鍵是：
（1）提高所有員工的節(jié)能意識(shí)。根據(jù)商場(chǎng)溫度的變化適時(shí)開關(guān)中央空調(diào)，制定開關(guān)時(shí)間等。
（2）制定必要的規(guī)章制度。比如物料二次回收利用制度。
（3）采取必要的技術(shù)措施，比如商場(chǎng)內(nèi)廣告燈箱和公共區(qū)域照明設(shè)施設(shè)備的改造，根據(jù)季節(jié)及時(shí)調(diào)節(jié)開關(guān)燈的時(shí)間，將能耗降到最低。
（4）在設(shè)備運(yùn)行和維修成本上進(jìn)行內(nèi)部考核控制，避免和減少不必要的浪費(fèi)。
（5）每月定時(shí)抄水電表并進(jìn)行匯總，做好節(jié)能降耗的工作。
四、預(yù)防性維修
（1）預(yù)防性維修：所有的設(shè)施設(shè)備均制定維護(hù)保養(yǎng)和檢修計(jì)劃，按既定的時(shí)間、項(xiàng)目和流程實(shí)施預(yù)防性檢修。
（2）日常報(bào)修處理：設(shè)施、設(shè)備的日常使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的故障以報(bào)修單的形式采取維修措施。
（3）日常巡查：物業(yè)部各值班人員在當(dāng)班時(shí)對(duì)責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行一至兩次的巡查，發(fā)現(xiàn)故障和異常及時(shí)處理。
五、健全設(shè)備、設(shè)施檔案，做好維修工作檢查記錄。
為保證設(shè)備、設(shè)施原始資料的完整性和連續(xù)性，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步的完善部門檔案管理。做好設(shè)施設(shè)備資料的收集跟進(jìn)工作。
六、設(shè)施設(shè)備計(jì)劃維保工作：
（1）嚴(yán)格執(zhí)行定期巡視檢查制度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，每日巡檢不少于1次。
（2）根據(jù)季節(jié)不同安排定期檢查，特別是汛期，加強(qiáng)排水系統(tǒng)巡視檢查力度確保安全。
七、費(fèi)用計(jì)劃（附表）
我們工程部將通過(guò)開展以上工作，展現(xiàn)我們公司的服務(wù)形象，為商家提供更為優(yōu)質(zhì)貼心的服務(wù)，為公司今后的發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。
一、較好地履行了對(duì)基層分部的指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督、服務(wù)工作職責(zé)
x月份，隨著__分部的成立，__公司所轄分部已達(dá)x家。由于非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的特點(diǎn)是范圍廣、數(shù)量大、任務(wù)重，所以我們面臨著更大的工作難度。對(duì)此，物業(yè)部班子成員團(tuán)結(jié)一致，發(fā)揚(yáng)拼搏創(chuàng)新精神，知難而進(jìn)，勤奮工作，深入分部開展調(diào)查研究，與基層分部密切協(xié)作，相互溝通，積極推進(jìn)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的規(guī)范管理，確保了設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)及各項(xiàng)任務(wù)的完成。順利完成了對(duì)__分部非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的接收、指導(dǎo)，配合__分部解決了急待解決的設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)問(wèn)題，建立了__分部非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的檔案管理，保證了__分部物業(yè)管理工作的有序進(jìn)行。
積極組織落實(shí)協(xié)調(diào)__、__等分部奧運(yùn)外墻粉刷工作，嚴(yán)格審查施工單位，合理安排工作預(yù)算，保證了這一政治任務(wù)的順利完成。在落實(shí)完成這項(xiàng)工作中，我們班子成員深入工地現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)施工資質(zhì)和預(yù)算嚴(yán)格審核，加強(qiáng)工地現(xiàn)場(chǎng)的安全管理，保質(zhì)保量地完成了這一工作。加強(qiáng)維修項(xiàng)目管理，嚴(yán)格審核，在保證工程質(zhì)量前提下，盡量節(jié)約資金。今年__分部的電梯需要維修，__分部的屋面防水需要做。面對(duì)以上各項(xiàng)工程，我們一方面堅(jiān)持申報(bào)、核審的工作職責(zé)，積極深入各分部現(xiàn)場(chǎng)，在調(diào)研的基礎(chǔ)上，提出和選出工作方案上報(bào)公司總部批準(zhǔn)，同時(shí)，積極落實(shí)各項(xiàng)工作的完成，確保了工作質(zhì)量。
二、依據(jù)“依法治企”原則，充實(shí)完善了物業(yè)管理制度。
進(jìn)一步推進(jìn)了物業(yè)管理的規(guī)范化完成公司非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的建檔工作，開展了物業(yè)管理各項(xiàng)指標(biāo)的調(diào)查、摸底和統(tǒng)一工作。“建檔”工作是中心20__年計(jì)劃中的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)性工作，對(duì)今后開展物業(yè)管理有十分重要的意義。它是我們物業(yè)部今年工作中的一項(xiàng)重點(diǎn)。從今年上半年起，我們就積極著手進(jìn)行對(duì)基層分部非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)情況收集、匯總，以分部為單位，分門別類登記造冊(cè)。下半年，為更好了解每年的物業(yè)管理中的各種情況，做到心中有數(shù)，為公司領(lǐng)導(dǎo)起到參謀助手的作用，設(shè)計(jì)了有關(guān)表格，下發(fā)到分部并匯總整理存檔，現(xiàn)這一工作正在推進(jìn)中。為了更好地統(tǒng)一管理全中心供暖收費(fèi)工作，我們統(tǒng)一了收費(fèi)、支出的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步嚴(yán)格了收費(fèi)管理工作，實(shí)行專人專職負(fù)責(zé)制，使物業(yè)的各項(xiàng)收費(fèi)進(jìn)一步規(guī)范化。加強(qiáng)了對(duì)司爐工的管理，建立司爐工定期培訓(xùn)考核制度，提高司爐工技術(shù)操作水平，確保鍋爐安全運(yùn)行。
20__年，我們進(jìn)一步強(qiáng)化司爐工的培訓(xùn)制度，并在形式和內(nèi)容上力求有所創(chuàng)新，有所突破。開展了技能比賽，促進(jìn)物業(yè)工作人員愛(ài)崗敬業(yè)。今年夏季，物業(yè)部與人事部、保衛(wèi)部、工會(huì)共同舉辦了水暖工、電工的技能競(jìng)賽活動(dòng)。為搞好這次競(jìng)賽活動(dòng)，我們進(jìn)行了認(rèn)真的籌備工作，包括對(duì)會(huì)議程序、參加人員、試題、場(chǎng)地、設(shè)施等進(jìn)行了精細(xì)的安排，并下發(fā)了通知。各分部都非常重視，選拔代表開展技術(shù)練兵、理論學(xué)習(xí)等活動(dòng)。在全體參賽人員共同努力下，勝利召開了技術(shù)競(jìng)賽活動(dòng)。這次活動(dòng)進(jìn)一步促進(jìn)了學(xué)理論、學(xué)技術(shù)的風(fēng)氣，對(duì)提高人員素質(zhì)起到了一定作用。舉辦了第三屆鍋爐培訓(xùn)班，進(jìn)一步提高了司爐人員專業(yè)知識(shí)和操作水平，實(shí)現(xiàn)了司爐人員培訓(xùn)的常規(guī)化和規(guī)范化，在制度上得到了落實(shí)和保障。
根據(jù)20__年的工作計(jì)劃，做好司爐工培訓(xùn)，是20__年冬季鍋爐開始供暖前的一項(xiàng)重要工作，對(duì)實(shí)現(xiàn)冬季安全供暖有著重要意義。這次培訓(xùn)活動(dòng)中心領(lǐng)導(dǎo)高度重視，各有關(guān)部門積極配合，特別是請(qǐng)來(lái)__鍋檢所專家積極前來(lái)授課，各單位負(fù)責(zé)人和司爐人員積極參加，認(rèn)真聽課，提高了鍋爐操作水平和安全意識(shí)，為保證冬季鍋爐的正常運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)安全供暖起到了積極作用。
三、強(qiáng)化了安全管理，確保了設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行，確保了社區(qū)的安全發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，不留隱患，把安檢工作落到實(shí)處。
今年在對(duì)__分部的安全檢查中，我們發(fā)現(xiàn)其分部的鍋爐房沒(méi)有值班紀(jì)錄，同時(shí)配電室也存在一定的安全隱患。面對(duì)這種情況，我們和保衛(wèi)部門及時(shí)提出了整改措施和意見(jiàn)，督促他們抓緊時(shí)間解決問(wèn)題。經(jīng)過(guò)共同的努力，建立了鍋爐值班記錄制度，強(qiáng)了配電室內(nèi)值班力量，使鍋爐房、配電室管理進(jìn)一步規(guī)范化，消除了事故安全隱患。
加強(qiáng)日常和節(jié)假日期間的安檢工作，對(duì)重點(diǎn)部位的用電、用氣實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)范化管理，特別是對(duì)外租戶的安全用電問(wèn)題實(shí)行嚴(yán)格的管理，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理解決，配合保衛(wèi)部門對(duì)外租戶進(jìn)行安全防火教育，組織“11.9”防消滅火演練，提高廣大人員處理突發(fā)事件的能力。
四、專人收費(fèi)工作取得明顯成效建立收支檔案，規(guī)范費(fèi)用收支管理。
今年收費(fèi)管理繼續(xù)加強(qiáng)基礎(chǔ)性建檔工作，開展調(diào)查摸底核實(shí)工作，從產(chǎn)權(quán)人、面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面理順收費(fèi)檔案，進(jìn)行登記造冊(cè)，對(duì)已不符合支付條件的進(jìn)行了清除，對(duì)新增的支付戶進(jìn)行了造冊(cè)登記，一套較科學(xué)、全面的管理制度完善建立。統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格收支程序。針對(duì)各分部收支標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一，為了更好地做好收支費(fèi)用的管理，我們統(tǒng)一了整個(gè)公司的供暖費(fèi)用收支標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一面積、統(tǒng)一價(jià)格、統(tǒng)一收支程序。積極上門收取費(fèi)用，千方百計(jì)實(shí)現(xiàn)收支目標(biāo)管理理。總的情況是，收入大于費(fèi)用支出，基本實(shí)現(xiàn)了收支平衡，略有節(jié)余的目標(biāo)。
五、工作體會(huì)及經(jīng)驗(yàn)。
20__年的工作，使我們有三點(diǎn)深刻的體會(huì)：
第一：做好非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的管理，必須要有求真務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)，深入實(shí)際，不搞花架子，這是做好物業(yè)管理工作的基本前提。
第二：高度重視非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的安檢工作，從硬件和軟件兩方面加強(qiáng)管理，是確保物業(yè)設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行的基本保障。
第三：堅(jiān)持以法治企，實(shí)行規(guī)范管理，保證各項(xiàng)制度的真正落實(shí)，是做好非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理工作的關(guān)鍵。
六、不足及差距：
我們的管理規(guī)范化還基本上屬于初級(jí)化，有待今后進(jìn)一步加強(qiáng)提高。在物業(yè)收費(fèi)方面，難度大，進(jìn)展不大，有待今后研究開拓。
圍繞區(qū)委區(qū)政府中心工作，一方面，不斷完善全區(qū)政府物業(yè)管理模式，使全區(qū)政府物業(yè)管理更加精細(xì)化、規(guī)范化和信息化;另一方面，不斷整合物業(yè)資源,發(fā)揮物業(yè)在支持全區(qū)社會(huì)民生建設(shè)、招商引資及產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的平臺(tái)作用，確保政府物業(yè)效益最大化。
(一)力爭(zhēng)全年租金收入繼續(xù)保持較快速度增長(zhǎng)。
1、通過(guò)物業(yè)改造、加強(qiáng)服務(wù)等措施留住優(yōu)質(zhì)客戶和納稅大戶，繼續(xù)保持90%以上的高位出租率。
2、進(jìn)一步優(yōu)化定價(jià)模式，不斷提高新租或續(xù)租物業(yè)的租金單價(jià)。
3、落實(shí)好欠租預(yù)警機(jī)制，確保租金按時(shí)收繳。
(二)進(jìn)一步完善全區(qū)物業(yè)信息管理系統(tǒng)平臺(tái)。
1、加強(qiáng)與區(qū)信息中心的溝通協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)與我區(qū)oa系統(tǒng)互聯(lián)互通。
2、充分發(fā)揮信息管理系統(tǒng)在統(tǒng)計(jì)、分析、監(jiān)管、資源共享方面的功能。
(三)進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)出租管理工作。
1、在20__年試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全面實(shí)行租金價(jià)格第三方定價(jià)模式，所有新租或續(xù)租物業(yè)租金價(jià)格統(tǒng)一以評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)作為定價(jià)依據(jù)。
2、推進(jìn)大宗物業(yè)公開招租工作，使全區(qū)物業(yè)租賃管理更加公開、合理、透明。
(四)進(jìn)一步細(xì)化安全生產(chǎn)管理工作，確保物業(yè)安全、保值。
1、聘請(qǐng)安全生產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)巡查和評(píng)估。
2、物管人員定期或不定期進(jìn)行安全巡查，尤其要做好新接收物業(yè)的安全檢查。
3、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)消防設(shè)施、配電房、電梯等基礎(chǔ)設(shè)施的安檢、維護(hù)和保養(yǎng)。
(五)做好全區(qū)社區(qū)配套和公共服務(wù)用房摸底和統(tǒng)籌管理工作。
(六)發(fā)揮政府物業(yè)平臺(tái)作用，為全區(qū)招商引資及社會(huì)民生建設(shè)提供物業(yè)支持。
1、配合投資推廣局、經(jīng)濟(jì)促進(jìn)局等部門做好招商引資工作，重點(diǎn)要做好盛華大廈收回后的改造工作。
2、與民政局、社工委、各街道辦密切配合，為我區(qū)社會(huì)民生建設(shè)提供物業(yè)支持，做好“__區(qū)蓮塘街道康馨廣場(chǎng)建設(shè)工程項(xiàng)目”立項(xiàng)和建設(shè)工作。
__年即將過(guò)去，回首一年來(lái)的工作，感慨頗深，時(shí)光如梭，不知不覺(jué)中來(lái)__工作已一年有余了。在我看來(lái)，這是短暫而又漫長(zhǎng)的一年。短暫的是我還沒(méi)來(lái)得及掌握更多的工作技巧與專業(yè)知識(shí)，時(shí)光就已流逝。漫長(zhǎng)的是要成為一名優(yōu)秀的客服人員，今后的路還很漫長(zhǎng)?；仡櫘?dāng)初來(lái)__應(yīng)聘客服崗位的事就像發(fā)生在昨天一樣，不過(guò)如今的我已從當(dāng)初懵懂的學(xué)生變成了肩負(fù)重要工作職責(zé)的瑞和一員，對(duì)客服工作也由陌生變得熟悉。
很多人不了解客服工作，認(rèn)為它很簡(jiǎn)單、單調(diào)、甚至無(wú)聊，不過(guò)是接下電話、做下記錄、沒(méi)事時(shí)上上網(wǎng)罷了。其實(shí)不然，要做一名合格、稱職的客服人員，需具備相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識(shí)，掌握一定的工作技巧，并要有高度的自覺(jué)性和工作責(zé)任心，否則工作上就會(huì)出現(xiàn)許多失誤、失職。前臺(tái)是整個(gè)服務(wù)中心的信息窗口，只有保持信息渠道的暢通才能有助于各項(xiàng)服務(wù)的開展，客服人員不僅要接待業(yè)主的各類報(bào)修、咨詢、投訴和建議，更要及時(shí)地對(duì)各部門的工作進(jìn)行跟進(jìn)，對(duì)約修、報(bào)修的完成情況進(jìn)行回訪。為提高工作效率，在持續(xù)做好各項(xiàng)接待紀(jì)錄的同時(shí)，前臺(tái)還要負(fù)責(zé)各項(xiàng)資料的統(tǒng)計(jì)、存檔，使各種信息儲(chǔ)存更完整，查找更方便，保持原始資料的完整性，同時(shí)使各項(xiàng)工作均按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。下面是我這一年來(lái)的主要工作內(nèi)容。
1、按照要求，對(duì)業(yè)主的檔案資料進(jìn)行歸檔管理，發(fā)生更改及時(shí)做好跟蹤并更新。
2、對(duì)業(yè)主的報(bào)修、咨詢及時(shí)進(jìn)行回復(fù)，并記錄在業(yè)主信息登記表上。
3、業(yè)主收房、入住、裝修等手續(xù)和證件的辦理以及業(yè)主資料、檔案、鑰匙的歸檔。
4、對(duì)于業(yè)主反映的問(wèn)題進(jìn)行分類，聯(lián)系施工方進(jìn)行維修，跟蹤及反饋。
5、接受各方面信息，包括業(yè)主、裝修單位、房產(chǎn)公司、施工單位等信息，在做好記錄的同時(shí)通知相關(guān)部門和人員進(jìn)行處理，并對(duì)此過(guò)程進(jìn)行跟蹤，完成后進(jìn)行回訪。
6、資料錄入和文檔編排工作。對(duì)公司的資料文檔和有關(guān)會(huì)議記錄，認(rèn)真做好錄入及編排打印，根據(jù)各部門的工作需要，制作表格文檔，草擬報(bào)表等。
7、新舊表單的更換及投入使用。
8、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。在完成上述工作的過(guò)程中，我學(xué)到了很多，也成長(zhǎng)了不少。工作中的磨礪塑造了我的性格，提升了自身的心理素質(zhì)。
20__年，貝森路社區(qū)物業(yè)管理工作堅(jiān)持以《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》為指導(dǎo)，以創(chuàng)建和諧物業(yè)為目的，緊緊圍繞社區(qū)中心工作，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，為創(chuàng)建平安社區(qū)作貢獻(xiàn)。
一、加強(qiáng)學(xué)習(xí)宣傳
進(jìn)一步加強(qiáng)《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》的學(xué)習(xí)，利用上級(jí)部門組織的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，熟練掌握條例的各項(xiàng)規(guī)定及各種會(huì)議程序，利用制定預(yù)案、換屆選舉、成立業(yè)主委員會(huì)、文化教育等活動(dòng)，加大宣傳力度，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)熟知條例內(nèi)容，增強(qiáng)依法辦事意識(shí)，增強(qiáng)廣大業(yè)主參與管理和監(jiān)督職能，把條例貫穿到物業(yè)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。
二、健全物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)
進(jìn)一步健全物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)，形成由區(qū)房管局—辦事處—社區(qū)—業(yè)主委員會(huì)—物業(yè)服務(wù)企業(yè)—業(yè)主一體的物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)，便于隨時(shí)掌握各個(gè)環(huán)節(jié)情況，為協(xié)調(diào)、處理物業(yè)糾紛及辦理物業(yè)事項(xiàng)提供及時(shí)可靠的信息。
建立健全各小區(qū)物業(yè)基本構(gòu)成明細(xì)。
三、做好各項(xiàng)管理活動(dòng)
（一）根據(jù)《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》，積極指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)做好協(xié)調(diào)處理各類物業(yè)糾紛，及時(shí)化解矛盾維護(hù)業(yè)主利益。
（二）協(xié)助辦事處組織召開天合凱旋城、21世紀(jì)花園1期成立首屆業(yè)主大會(huì)。并做好資料積累工作。
（三）指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)做好選（續(xù)）聘物業(yè)、換屆選舉，
做好各類備案資料的初審工作
（四）進(jìn)一步完善物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)各類資料、檔案以及各類物業(yè)活動(dòng)登記統(tǒng)計(jì)工作。
（五）按計(jì)劃完成房屋專項(xiàng)維修資金緊急使用預(yù)案
第一項(xiàng)
工作全力配合公司實(shí)施《保安隊(duì)員績(jī)效掛鉤》，真正提升隊(duì)員的工作積極性。
1、改正完善《保安隊(duì)員績(jī)效掛鉤實(shí)施方案》。
2、和管理處一起做好績(jī)效方案的宣傳、發(fā)動(dòng)、預(yù)備工作。
3、認(rèn)真執(zhí)行績(jī)效管理的檢討、監(jiān)察職責(zé)，公正、公平處置問(wèn)題，決不姑息違規(guī)隊(duì)員，努力在保安隊(duì)營(yíng)造人人遵照公司制度的正氣。
第二項(xiàng)
工作加強(qiáng)對(duì)正、副隊(duì)長(zhǎng)的培訓(xùn)，全面提升正、副隊(duì)長(zhǎng)的綜合素質(zhì)。
1、制訂正、副隊(duì)長(zhǎng)培訓(xùn)方案
2、從月份開端每個(gè)星期二天，一共進(jìn)行為期十天的正、副隊(duì)長(zhǎng)加強(qiáng)培訓(xùn)。
3、在月中旬就培訓(xùn)內(nèi)容分別進(jìn)行業(yè)務(wù)和軍事考核。
第三項(xiàng)
工作增強(qiáng)對(duì)保安隊(duì)員的日常培訓(xùn)，提升隊(duì)員工作水平。
1、制訂下半年保安隊(duì)員的培訓(xùn)計(jì)劃。
2、認(rèn)真落實(shí)培訓(xùn)計(jì)劃，半年集中搞一次軍事訓(xùn)練競(jìng)賽，條件成熟考慮搞一次競(jìng)賽。
3、探索培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)，形成一種長(zhǎng)效模式。
第四項(xiàng)
工作規(guī)范對(duì)新聘保安隊(duì)員的培訓(xùn)，使新隊(duì)員盡快熟悉工作。
1、制訂新聘隊(duì)員培訓(xùn)方案。
2、聯(lián)接公司實(shí)際情況，由保安部對(duì)新隊(duì)員進(jìn)行三天的業(yè)務(wù)培訓(xùn)后，由保安隊(duì)長(zhǎng)對(duì)新隊(duì)員進(jìn)行實(shí)際工作輔導(dǎo)和軍事、消防訓(xùn)練一個(gè)星期，八天后由保安部考核，考核合格后納入慣例訓(xùn)練。
3、在今后的.工作中，對(duì)每個(gè)新聘隊(duì)員依此進(jìn)行規(guī)范培訓(xùn)。
第五項(xiàng)
工作增強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提升自身業(yè)務(wù)素質(zhì)。
1、貫徹公司的學(xué)習(xí)制度，每月至少組織二次學(xué)習(xí)。
2、二次學(xué)習(xí)中至少一次擴(kuò)大到隊(duì)長(zhǎng)層面。
第六項(xiàng)
工作做好本職工作，增強(qiáng)對(duì)各保安隊(duì)的檢討監(jiān)察，積極和管理處溝通，共同做好保安工作。
1、比較部門職責(zé)和，做好日常工作。
2、增強(qiáng)巡查崗?fù)?，特別是管理處下班以后的時(shí)段。
3、就懂得到的情況、問(wèn)題和管理處共同分析研究，認(rèn)真解決。
第七項(xiàng)
工作多方位懂得保安隊(duì)員，認(rèn)真做好保安隊(duì)后備干部的培養(yǎng)工作。
1、實(shí)事求是地對(duì)所有隊(duì)員進(jìn)行才能評(píng)估。
2、建立后備保安干部名冊(cè)。
3、將后備保安干部人選按照對(duì)正、副隊(duì)長(zhǎng)的要求進(jìn)行培訓(xùn)。
第八項(xiàng)
工作認(rèn)真完成公司領(lǐng)導(dǎo)交給的任務(wù)。
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)、同志們：
20__年在許主任、胡主任的領(lǐng)導(dǎo)下，在各部門的大力支持下，在同志們的親切配合下，本著“安全生產(chǎn)”、“控制成本”、“規(guī)范管理”的工作方針，圍繞安全管理和物業(yè)管理，從安全教育培訓(xùn)、安全檢查問(wèn)題和隱患整改入手，抓落實(shí)、抓效果，以此強(qiáng)化安全防范工作，有效地保障了安全工作的順利完成，同時(shí)物業(yè)工作不斷有起色，現(xiàn)將一年的工作情況按照六大部分進(jìn)行匯報(bào)如下：
(一)全面落實(shí)安全責(zé)任制，突出消防知識(shí)培訓(xùn)
1.安全制度及檢查整改：
根據(jù)公司安全責(zé)任規(guī)定，我部門分別與各部門簽訂安全責(zé)任協(xié)議，各部門負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)主體責(zé)任，后勤負(fù)責(zé)監(jiān)管責(zé)任。根據(jù)我部門安全責(zé)任劃分規(guī)定，由我負(fù)責(zé)總體監(jiān)管，并給各部門發(fā)送公司機(jī)關(guān)安全責(zé)任區(qū)劃分通知及日常綜合安全巡查要求，劃定各部門安全責(zé)任區(qū)域及日常綜合安全巡查明細(xì)表格，各部門安排人每月定期報(bào)告巡查表格給我處。一年來(lái)，杜絕機(jī)關(guān)及所屬區(qū)域各類(含車輛，食堂，招待所，機(jī)房，庫(kù)房，衛(wèi)生所，安保，物業(yè)，工程，消防等)安全責(zé)任事故，完善安全預(yù)案，組織安全培訓(xùn)，組建了公司應(yīng)急救援隊(duì)伍。
密切配合公司安委會(huì)組織的機(jī)關(guān)安全季度檢查工作以及“天津爆炸”后的專項(xiàng)檢查，同時(shí)組織物業(yè)進(jìn)行月度、不定期及節(jié)假前安全檢查及日常檢查，尤其是加大對(duì)消防設(shè)施、消防通道、應(yīng)急照明、消防栓、滅火器等檢查力度，并認(rèn)真、高效、負(fù)責(zé)的處理各項(xiàng)安全檢查問(wèn)題及隱患整改工作，工作雷厲風(fēng)行，決斷快速，繁重而高效處理。積極配合辦公室及領(lǐng)導(dǎo)安排做好上訪人員管理工作，合理控制上訪人員進(jìn)入辦公樓數(shù)量。
一年來(lái)，公司機(jī)關(guān)日常安全相關(guān)制度日益規(guī)范，各項(xiàng)工作再上臺(tái)階，安全管理工作更加協(xié)調(diào)、創(chuàng)新和制度化。
2.消防安全工作：
負(fù)責(zé)并指導(dǎo)辦公樓消防工程與物業(yè)進(jìn)行成功交接。指導(dǎo)長(zhǎng)安居消防改造項(xiàng)目順利、保質(zhì)完成和組織安排施工方、建設(shè)方、專業(yè)檢測(cè)公司及物業(yè)公司的四方綜合驗(yàn)收，與物業(yè)穩(wěn)妥進(jìn)行實(shí)物和資料交接，以使物業(yè)無(wú)縫對(duì)接，快速學(xué)習(xí)并掌握了長(zhǎng)安居消防設(shè)施的正常、高效使用，切實(shí)使長(zhǎng)安居消防安全得到了技術(shù)保障。
負(fù)責(zé)緊急采購(gòu)長(zhǎng)安居消防蓄水池改造項(xiàng)目，對(duì)原滲漏嚴(yán)重的消防蓄水池進(jìn)行防水及其他處理，嚴(yán)厲推進(jìn)，及時(shí)與小區(qū)整體消防設(shè)施改造進(jìn)行對(duì)接，目前，蓄水池存水面積約700平方米，存水高3.6米，大樓頂部消火栓頭從水泵抽水噴射壓力正常，蓄水池浮球閥自動(dòng)正常補(bǔ)水，存水滿正常溢流出水。
在6月份開展“安全宣傳月”活動(dòng)，通過(guò)一樓大廳LED大屏播放宣傳片，大廳放置安全宣傳展板，組織一次機(jī)關(guān)全體員工安全培訓(xùn)會(huì)議，發(fā)放安全小冊(cè)子，開展專項(xiàng)安全檢查等靈活多樣的形式，灌輸職工“加強(qiáng)安全法治，保障安全生產(chǎn)的理念”。
經(jīng)過(guò)努力協(xié)調(diào)物業(yè)公司，協(xié)調(diào)聯(lián)系高新消防中隊(duì)，編制組織方案及程序編排，在10月9日上午，在機(jī)關(guān)辦公樓組織了一次突擊式全要素職工消防綜合演練活動(dòng)，取得了很好的效果，演練突出突擊式，煙霧彈啟動(dòng)全部消防報(bào)警設(shè)施，職工有條不紊地用毛巾掩面低跑疏散，同時(shí)在室外廣場(chǎng)出動(dòng)消防中隊(duì)1輛消防指揮車，1輛消防云梯救援車，1輛消防高位噴水車并全部參演指揮、救援、噴水等項(xiàng)目，并對(duì)職工演示和開展汽油桶滅火操作輪訓(xùn)及物業(yè)志愿消防隊(duì)“兩帶一槍”從樓內(nèi)消火栓抽水噴射演示。
經(jīng)過(guò)幾年來(lái)持之不懈的努力培訓(xùn)和演練強(qiáng)化，消防安全責(zé)任意識(shí)和應(yīng)急逃生技能知識(shí)等相關(guān)理念和概念已經(jīng)牢固樹立在職工的頭腦之中，固化于腦，外化于行。
3.門衛(wèi)及車輛進(jìn)出管理：
不斷加強(qiáng)門衛(wèi)及車輛進(jìn)出管理。門衛(wèi)及車輛進(jìn)入嚴(yán)格認(rèn)卡不認(rèn)人。無(wú)卡人員進(jìn)門電話溝通辨識(shí)并登記后進(jìn)入，出門見(jiàn)單簽字放人。無(wú)卡車輛見(jiàn)牌放行并進(jìn)行引導(dǎo)停置，沒(méi)有我的同意，其它車輛一律嚴(yán)格禁止放入，同時(shí)對(duì)物業(yè)進(jìn)行相關(guān)考核。加強(qiáng)保安站崗管理，要求物業(yè)提升保安素質(zhì)、著裝和接待以及站崗方式等。
(二)節(jié)能降耗，日常維修及工程管理落實(shí)精益管理要求日常管理中發(fā)通知、作宣傳，督促各部門人員對(duì)用水、用電、門窗、空調(diào)等科學(xué)、合理管理，杜絕浪費(fèi)，節(jié)能降耗。
一年來(lái)，面對(duì)繁重的日常維修管理工作，從設(shè)備維修、安全整改、節(jié)點(diǎn)檢查以及緊急維修等方面依據(jù)科學(xué)發(fā)展、方案比較、費(fèi)用從嚴(yán)、高效保質(zhì)的原則進(jìn)行部署和安排。
設(shè)備維修方面：針對(duì)辦公樓公用設(shè)施使用期限及各不同設(shè)備使用保養(yǎng)年限，按批次有計(jì)劃地對(duì)地下室制冷機(jī)房循環(huán)泵、供氣管道、排污系統(tǒng)、管道閥門除銹、冷卻塔填料、配電斷路器、配電耐高壓試驗(yàn)等主要設(shè)備及問(wèn)題進(jìn)行全部或局部更換和維修，實(shí)施方案多方考察比對(duì)，費(fèi)用市場(chǎng)取費(fèi)審計(jì)核定，施工督緊，質(zhì)量多方鑒定，快速高效的完成了以上工作。
其他維修方面：緊緊圍繞公司季度安全檢查、日常安全檢查、重要節(jié)日保障等檢查整改要求，一年來(lái)，對(duì)消防通道、干粉滅火器、安全指示標(biāo)識(shí)、消防應(yīng)急照明、消防帶、消防栓、消防聯(lián)動(dòng)設(shè)施、防火卷簾等進(jìn)行了詳細(xì)的檢查，排除安全隱患。在春節(jié)前，為了職工能夠渡過(guò)一個(gè)溫馨、祥和的春節(jié)，提前對(duì)整個(gè)辦公樓、土門及住宅區(qū)供電設(shè)備、暖氣設(shè)備、外圍路燈、草坪燈的線路進(jìn)行安排檢查維修，確保了過(guò)節(jié)期間以上區(qū)域內(nèi)的明亮，不僅給職工的出行提供了安全和方便，還點(diǎn)亮了過(guò)節(jié)的氣氛。甚至在大年二十九的早上，會(huì)同部門領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)以上區(qū)域重點(diǎn)進(jìn)行安全檢查，確保消防報(bào)警系統(tǒng)、安全防范報(bào)警系統(tǒng)有效正常，確保滅火器材完備，確保消防疏散通道暢通有效，確保無(wú)易燃易爆物品，重點(diǎn)布防巡邏人員管理。重要節(jié)日前提前做好安全檢查，夏季高溫期間重點(diǎn)做好各電器設(shè)備及元器件防火隱患排查頻次和及時(shí)安排維修，杜絕高溫故障和事故發(fā)生。
物業(yè)其他工作：各重要節(jié)日前，提前安排物業(yè)在大門口懸掛彩燈橫幅標(biāo)語(yǔ)等烘托節(jié)日氣氛。清洗生活水箱及更換溢流閥。對(duì)住宅小區(qū)外圍涼亭、涼椅進(jìn)行刷漆養(yǎng)護(hù)工作。
20__年，物業(yè)公司在后勤集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)下，稟承集團(tuán)“服務(wù)育人”的宗旨，努力工作，求實(shí)創(chuàng)新，圓滿完成了全年工作任務(wù)。20__年，是集團(tuán)倡導(dǎo)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)年，是集團(tuán)發(fā)展規(guī)劃蓄勢(shì)的一年，也是我們工作繼往開來(lái)的新的一年，除了要一如既往地堅(jiān)定“服務(wù)”的理念外，還要開拓工作思路，準(zhǔn)確分析公司發(fā)展面臨的機(jī)遇、困難和挑戰(zhàn)，強(qiáng)化危機(jī)意識(shí)，提倡實(shí)干意識(shí)，同心同德，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)各項(xiàng)工作全面健康有序地發(fā)展，為全面完成集團(tuán)發(fā)展規(guī)劃上確立的目標(biāo)奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。今年我公司工作重點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：
1．認(rèn)真貫徹執(zhí)行集團(tuán)倡導(dǎo)的ISO9000族貫標(biāo)工作，做好日常工作，提高公司服務(wù)質(zhì)量。這對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)有一定難度，公司管轄范圍大，人員多且雜，所以說(shuō)如果想找到物業(yè)公司的不足之處，隨時(shí)隨地都能找到。盡管如此，我們?nèi)杂袥Q心把服務(wù)工作做的更好，為學(xué)校、為集團(tuán)爭(zhēng)光。
2．整頓干部隊(duì)伍。物業(yè)公司由原四個(gè)中心整合而成，員工很多，公司成立之初，干部上崗時(shí)沒(méi)有進(jìn)行競(jìng)聘，經(jīng)過(guò)將近一年時(shí)間的工作，部分干部能夠勝任工作，一部分能力還比較欠缺。經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定，今年會(huì)在適當(dāng)時(shí)候進(jìn)行調(diào)整，完善干部隊(duì)伍，選拔高素質(zhì)、能力強(qiáng)的員工為基層領(lǐng)導(dǎo)。
3．合理規(guī)劃部門。公司建立之初部門的規(guī)劃經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)作，有不盡完善的地方，特別是不能提高工作效率，提升服務(wù)質(zhì)量。我們將基于第2點(diǎn)對(duì)公司部門進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)整，合理劃分部門，現(xiàn)暫確定為五個(gè)部門，分別是學(xué)生公寓管理部、校園管理部、樓宇管理部、保安部、辦公室。
4．積極推動(dòng)“撥改付”?！皳芨母丁惫ぷ鲗?duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的，從目前學(xué)校的運(yùn)行狀況來(lái)看，物業(yè)公司的運(yùn)行舉步維艱。特別是現(xiàn)在物業(yè)公司學(xué)生公寓、物業(yè)樓、校管部均存在責(zé)權(quán)不明的現(xiàn)象，這種模糊的界定使我們的工作在某些方面不方便開展工作。比方說(shuō)一個(gè)“零修”的問(wèn)題，“零修”的定義是什么，維修范圍多大？界限怎么分？現(xiàn)在還沒(méi)有明確的說(shuō)明。而我們的維修人員按領(lǐng)導(dǎo)指示，所有有能力修好的項(xiàng)目都是盡快修好，不管是否在我公司職權(quán)范圍內(nèi)。這樣維修權(quán)責(zé)不明的狀況給我們的工作帶來(lái)了不小的困難，尤其是資金無(wú)法到位，讓我們的工作進(jìn)退兩難。所以，有必要積極推進(jìn)“撥改付”，做到各負(fù)其責(zé)、各盡其職，徹底避免推諉現(xiàn)象的發(fā)生。
5．進(jìn)行定編、定崗、減員增效?？紤]到物業(yè)公司隊(duì)伍龐大，經(jīng)費(fèi)比較緊張，公司準(zhǔn)備盡量把年輕有作為的人吸收到工作崗位上來(lái)，不允許不敬業(yè)不愛(ài)崗的人占據(jù)重要的工作崗位，以免影響我們的服務(wù)質(zhì)量。
6．有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行干部、員工的培訓(xùn)。在上一個(gè)星期之前，我們已經(jīng)做了5級(jí)崗到班組長(zhǎng)的培訓(xùn)，為期一個(gè)星期。培訓(xùn)之后，每個(gè)班組長(zhǎng)都寫了1500字左右的心得體會(huì)，大家普遍認(rèn)為很有必要進(jìn)行這樣的培訓(xùn)。正是因?yàn)槲覀児镜念I(lǐng)導(dǎo)看到現(xiàn)在這個(gè)現(xiàn)象，即集團(tuán)，學(xué)校，包括公司的任務(wù)下達(dá)到班組長(zhǎng)這一級(jí)或者到部門經(jīng)理的時(shí)候，可能造成停滯。使得下面的員工不理解上面的精神，上面的精神沒(méi)有徹底傳達(dá)到每一位員工。這樣勢(shì)必影響整個(gè)集團(tuán)的服務(wù)質(zhì)量的提高?；谶@種考慮，我們已經(jīng)進(jìn)行了第一輪培訓(xùn)，接下來(lái)，我們會(huì)有計(jì)劃、有步驟地將培訓(xùn)普及，使每一位員工都有可能參與其中。
7．調(diào)動(dòng)全公司員工積極性，多渠道進(jìn)行創(chuàng)收。在后勤集團(tuán)所有公司當(dāng)中，論創(chuàng)收能力，我們物業(yè)公司恐怕是最低的，因?yàn)樗械墓ぷ鞫际菄@“服務(wù)”
這個(gè)主題進(jìn)行的，創(chuàng)收很難。但是盡管很難，我們也要想方設(shè)法創(chuàng)造收益，“能創(chuàng)收一元錢，就決不創(chuàng)收一毛錢”，盡我們最大努力把創(chuàng)收工作做好。我們?cè)O(shè)想的具體辦法有：
（1）開展家政業(yè)務(wù)。物業(yè)公司隊(duì)伍中，很大一批是保潔員，也有很多干部有這樣的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。在家政這一方面從衛(wèi)生保潔做起，比較符合我公司目前實(shí)際，也是創(chuàng)收的一個(gè)切入點(diǎn)。
（2）辦公樓、教學(xué)樓、老師辦公室的定點(diǎn)、定事、定量清潔。為了讓老師有更多的時(shí)間工作、科研，這些繁雜的事情我們?cè)敢馓胬蠋焸兘鉀Q。
（3）花卉租擺和買賣業(yè)務(wù)。我物業(yè)公司校管部有花房，現(xiàn)只是為會(huì)議提供花卉租擺業(yè)務(wù)。我們考慮利用有限的資源，在花房現(xiàn)有規(guī)模能承受的基礎(chǔ)上擴(kuò)大業(yè)務(wù)，逢年過(guò)節(jié)或有喜慶節(jié)日的時(shí)候把花卉擺放在需要的地方，其一是做好服務(wù)，另一方面也能創(chuàng)收。
（4）承接小型綠化工程。大型工程我們暫時(shí)還沒(méi)有能力承接，另外是受客觀原因的限制，目前我們只能與后勤管理處達(dá)成協(xié)議，適當(dāng)?shù)脑谛?nèi)承接力所能及的小型綠化。
（5）增強(qiáng)、增加為學(xué)生進(jìn)行更多的有償服務(wù)項(xiàng)目。目前，物業(yè)公司對(duì)學(xué)生的有償服務(wù)項(xiàng)目有兩項(xiàng)，一個(gè)是全自動(dòng)投幣式洗衣機(jī)；另一個(gè)是在學(xué)生公寓安裝了純凈水飲水機(jī)，提供有償飲水。這樣，不僅方便學(xué)生日常生活，還能為公司創(chuàng)收。除此之外，我們公司領(lǐng)導(dǎo)班子集思廣益，努力在為學(xué)生服務(wù)方面下功夫，盡量做到社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益兩豐收。
我司20__年通過(guò)公開投標(biāo)中標(biāo)zz農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱z農(nóng)商行）綜合大廈物業(yè)管理項(xiàng)目，于20__年1月15日派員介入z農(nóng)商行前期物業(yè)管理，主要提供施工現(xiàn)場(chǎng)安全防范和電梯駕駛服務(wù)，20__年5月初正式接管z農(nóng)商行綜合大樓物業(yè)管理服務(wù)。zz農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司于20__年8月由z市農(nóng)村信用合作聯(lián)社改制成立，是中國(guó)銀監(jiān)會(huì)成立以來(lái)全國(guó)第一家改制組建的股份制農(nóng)村商業(yè)銀行。z農(nóng)商行總行綜合大樓位于z市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中山南路1777號(hào)，建筑面積2萬(wàn)余平方米，主體20層，裙樓3層，地庫(kù)兩層，另有獨(dú)體食堂3層。配備兩臺(tái)1600千伏變壓器，備一臺(tái)600千伏柴油發(fā)電機(jī)。主要功用為z農(nóng)商行總行大樓辦公及部分營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)。
z農(nóng)商行項(xiàng)目與其他物業(yè)項(xiàng)目相比，具有鮮明的特殊性。第一、該項(xiàng)目開發(fā)方、業(yè)主方均為z農(nóng)商行，不存在開發(fā)商與小業(yè)主的區(qū)分。其次，由于銀行工作的需要，綜合大樓設(shè)金融會(huì)所，大型會(huì)議中心，宴會(huì)包廂等設(shè)施，會(huì)務(wù)服務(wù)、宴會(huì)服務(wù)、會(huì)所服務(wù)等服務(wù)較多，對(duì)此類服務(wù)的要求較高。再次，因?yàn)殚_發(fā)方（業(yè)主）與使用方（小業(yè)主）主體相同，業(yè)主對(duì)于大廈設(shè)施設(shè)備功用較為了解，業(yè)主對(duì)于大廈物業(yè)服務(wù)極為重視，z農(nóng)商行股份有限公司監(jiān)事會(huì)監(jiān)事長(zhǎng)親自分管物業(yè)管理工作，物業(yè)服務(wù)活動(dòng)處在業(yè)主方的監(jiān)督、管理中，對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求嚴(yán)格。最后，因大樓業(yè)主不是專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在房屋開發(fā)、接管驗(yàn)收與管理維護(hù)上不及專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正規(guī)。
我處5月初進(jìn)駐z農(nóng)商行綜合大樓以來(lái)，在設(shè)施設(shè)備管理上，根據(jù)銀行特殊情況，做了如下工作：
一、工程人員跟進(jìn)相關(guān)施工，加強(qiáng)對(duì)設(shè)施設(shè)備的了解，學(xué)習(xí)相關(guān)操作，收集相關(guān)資料。
1、公司對(duì)農(nóng)商行項(xiàng)目很重視，早在大廈裝修施工仍在進(jìn)行的3月份，即派出公司工程方面的精兵強(qiáng)將介入現(xiàn)場(chǎng)。幾名工程人員在施工現(xiàn)場(chǎng)，克服工地環(huán)境臟亂，住宿條件較差等困難，對(duì)裝修施工、水電安裝、水暖安裝、消防監(jiān)控施工等施工項(xiàng)目進(jìn)行了有效的跟進(jìn)。
2、我處工程人員進(jìn)行了合理分工，采取根據(jù)所長(zhǎng)，分工跟進(jìn)的方式，分組對(duì)各類施工進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，與施工單位現(xiàn)場(chǎng)施工人員進(jìn)行溝通，了解相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能、使用、維護(hù)技能，并收集了相關(guān)圖紙、設(shè)備說(shuō)明書、施工單位負(fù)責(zé)人聯(lián)系方式等相關(guān)資料，建立了設(shè)備檔案。
3、在前期介入中，我處工程人員發(fā)現(xiàn)了一些施工方面的問(wèn)題，有些當(dāng)時(shí)與施工單位提出，及時(shí)糾正。有些施工單位不愿意整改的問(wèn)題，我處也記錄在案，以便日后提出。
二、對(duì)前期裝修施工、水電安裝遺留的工程問(wèn)題，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和匯總，報(bào)業(yè)主方聯(lián)系施工方跟進(jìn)，并全程跟蹤。
1、在z農(nóng)商行總行綜合大樓通過(guò)相關(guān)政府部門的竣工驗(yàn)收后，我處提出需按照物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收，由于農(nóng)商行開發(fā)、使用主體的特殊性，盡管我處進(jìn)駐后多次通過(guò)各種方式提出需要按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收，但接管驗(yàn)收一事不了了之。
2、進(jìn)駐后，農(nóng)商行原后勤管理中心個(gè)別人員以部分設(shè)備交予相關(guān)廠家、原施工單位維保為由，對(duì)我處工程部巡視檢查相關(guān)設(shè)備進(jìn)行阻止。我處克服困難，頂住壓力，在不與相關(guān)人員發(fā)生正面沖突的前提下，對(duì)大廈設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了巡檢，發(fā)現(xiàn)了較多前期工程遺留問(wèn)題，并進(jìn)行記錄。以《工作聯(lián)系單》的方式及時(shí)向業(yè)主方后勤管理中心匯報(bào)，由后勤管理中心聯(lián)系施工單位整改，并對(duì)整改效果進(jìn)行驗(yàn)證。
三、制訂設(shè)施設(shè)備管理、工程服務(wù)相關(guān)制度，落實(shí)到人，嚴(yán)格執(zhí)行。
1、早在前期介入階段，服務(wù)處即醞釀制訂相關(guān)規(guī)章制度，以制度管人，以規(guī)程辦事，確保管理的有效性和持續(xù)性。在6月份，我處根據(jù)公司的規(guī)章制度和國(guó)家相關(guān)法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，建立了工程設(shè)施設(shè)備管理，工程人員日常服務(wù)規(guī)范等規(guī)章制度，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審核后在服務(wù)處推行。部分制度上墻，各項(xiàng)質(zhì)量記錄進(jìn)行分類管理。
2、我處在農(nóng)商行項(xiàng)目配置工程主管一名，工程班長(zhǎng)一名，高壓值班電工二名，維修電工一名，對(duì)大廈設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了分類、專人管理，工程人員分工明確，做好工程方面“事事有人管，人人有事做”，我處根據(jù)z農(nóng)商行大樓設(shè)施設(shè)備特點(diǎn)，對(duì)人員進(jìn)行了相關(guān)操作、維護(hù)方面的培訓(xùn)；對(duì)各項(xiàng)規(guī)章制度進(jìn)行了培訓(xùn)，使工程人員熟悉相關(guān)制度，依據(jù)制度進(jìn)行工程服務(wù)活動(dòng)。
四、積極與業(yè)主方設(shè)施設(shè)備管理部門及原施工單位的溝通、交流，相關(guān)問(wèn)題及時(shí)處理。
1、進(jìn)駐以來(lái)，我處在盡力提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)同時(shí)，積極與業(yè)主方處理好合作關(guān)系，多次通過(guò)各種方式與業(yè)主溝通交流，與銀行方分管物業(yè)管理工作的后勤管理中心（現(xiàn)行政管理部）保持著良好的工作聯(lián)系。對(duì)包括工程遺留問(wèn)題在內(nèi)的較多存在問(wèn)題進(jìn)行了溝通處理。
2、目前，農(nóng)商行綜合大樓部分設(shè)施設(shè)備的維保處在施工單位維保階段，具體維保單位見(jiàn)下表：
服務(wù)處留有維保單位的聯(lián)系方式，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與維保單位聯(lián)系處理。維護(hù)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
五、加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備巡檢，發(fā)現(xiàn)異常按照《突發(fā)事件處理預(yù)案》處理。
1、服務(wù)處工程部根據(jù)相關(guān)制度，每日對(duì)大樓進(jìn)行巡檢，包括抄寫水表、電表，對(duì)供配電設(shè)備進(jìn)行檢查等。相關(guān)數(shù)據(jù)每周匯總一次書面報(bào)業(yè)主方。并根據(jù)季節(jié)氣候變化對(duì)大樓景觀燈等燈光的開啟時(shí)間提出建議，為大樓節(jié)約電能。
2、我處在日常巡檢中，發(fā)現(xiàn)水表流量異常，及時(shí)與施工單位浙江開元安裝公司聯(lián)系處理，減少了業(yè)主方損失。進(jìn)駐以來(lái)，大樓發(fā)生過(guò)停電、電梯困人等事件，我處根據(jù)《突發(fā)事件處理預(yù)案》進(jìn)行了處理，避免了事態(tài)擴(kuò)大。
3、在安全防范方面，原施工單位提供的安防設(shè)備存在較多問(wèn)題，設(shè)備經(jīng)常出現(xiàn)不能正常錄像，顯示屏圖像不清晰，CK報(bào)警器不能正常設(shè)防等問(wèn)題，我處均將相關(guān)問(wèn)題記錄在案，并聯(lián)系維保單位修理，有些問(wèn)題得到解決。
農(nóng)商行項(xiàng)目是公司接管的第一個(gè)寫字樓項(xiàng)目，沒(méi)有現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，在管理上只能“摸著石頭過(guò)河”，我們采取“物業(yè)管理”+“酒店服務(wù)”的模式，注重了設(shè)備管理，加強(qiáng)了員工培訓(xùn)，注重了規(guī)范服務(wù)。目前，我處物業(yè)服務(wù)已經(jīng)步入正軌，入駐以來(lái)，我處維護(hù)了大樓設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，提供了多次會(huì)務(wù)服務(wù)、宴會(huì)服務(wù)和會(huì)所服務(wù)；安全防范上，大樓范圍內(nèi)的車輛進(jìn)行了有效管理，大樓內(nèi)未發(fā)生責(zé)任盜搶事件和火險(xiǎn)等意外。我處還配合農(nóng)商行順利舉行了多次大型活動(dòng)，如“新大樓喬遷儀式”、“職工代表大會(huì)”、“重陽(yáng)節(jié)茶話會(huì)”、“大學(xué)生交流會(huì)”等，物業(yè)服務(wù)得到農(nóng)商行領(lǐng)導(dǎo)的肯定。
在取得成績(jī)的同時(shí)，我們也清醒的看到存在問(wèn)題：
1、部分客服人員的業(yè)務(wù)水平距離業(yè)主方要求和工作需要還有較大差距，銀行營(yíng)業(yè)區(qū)域每日人流量較大，來(lái)訪人員較多，對(duì)于前臺(tái)接待要求較高；銀行領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于會(huì)務(wù)服務(wù)及宴會(huì)服務(wù)要求高，特別在服務(wù)的細(xì)節(jié)與時(shí)效性方面要求較高?，F(xiàn)有部分客服人員在服務(wù)方面有待提高。
2、保安人員在工作責(zé)任心與安全防范技能方面不夠理想，工作靈活性不強(qiáng)，保安骨干不能真正起到帶頭作用，保安人員流動(dòng)性較大，隊(duì)伍不夠穩(wěn)定。
3、工程方面，有些前期遺留問(wèn)題多次請(qǐng)維保單位到場(chǎng)處理，但問(wèn)題沒(méi)有得到根本解決，少數(shù)設(shè)備存在“好一陣，壞一陣”的現(xiàn)象，性能不夠穩(wěn)定。對(duì)一些目前由施工單位維保的設(shè)備，需要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，為日后接管打下基礎(chǔ)。
4、部門之間配合方面有待加強(qiáng)，有時(shí)候遇到一些臨時(shí)性服務(wù)存在工作脫節(jié)現(xiàn)象；在進(jìn)行突擊性服務(wù)工作時(shí)，顯得手忙腳亂。
基于以上問(wèn)題，服務(wù)處采取如下改進(jìn)措施：
首先，提出明確工作目標(biāo)，服務(wù)處提出近期最高目標(biāo)是創(chuàng)建蘇州市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈，最低目標(biāo)是親切服務(wù)，用心管理，讓業(yè)主滿意，為樓盤添彩。把農(nóng)商行總行大廈物業(yè)服務(wù)工作向更高層次推進(jìn)，建設(shè)一座安全、文明、和諧的農(nóng)商行大樓。工作目標(biāo)指明工作努力方向，鼓舞了員工士氣，促使員工提高工作熱情。
其次，規(guī)范日常管理，對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行多頻次實(shí)時(shí)監(jiān)控。管理人員每日對(duì)各部門工作進(jìn)行巡視檢查，確保員工保持正常工作狀態(tài)，及時(shí)對(duì)員工不規(guī)范操作乃至違紀(jì)違規(guī)現(xiàn)象進(jìn)行糾正。
再次，提高工作的前瞻性，想在、做在業(yè)主前。通過(guò)近一年的管理服務(wù)，我們對(duì)農(nóng)商行主要領(lǐng)導(dǎo)脾性喜好、銀行重點(diǎn)工作時(shí)間段、大樓物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)難點(diǎn)等均有了解和體會(huì)，為加強(qiáng)管理水平，提高服務(wù)質(zhì)量打下良好基礎(chǔ)。今后，要加強(qiáng)工作的前瞻性，跟得上業(yè)主需求不斷提高的節(jié)奏。
第四，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。目前，農(nóng)商行項(xiàng)目管理員較多，包含項(xiàng)目經(jīng)理在內(nèi)共有9名，其中，具有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理上崗證人員僅有兩名。工程人員對(duì)于目前仍在維保期內(nèi)的設(shè)備商不夠熟悉，在弱電維護(hù)方面力量較為薄弱，員工整體業(yè)務(wù)素質(zhì)需要提高。我們將開展以部門為單位的培訓(xùn)活動(dòng)，部門制訂培訓(xùn)計(jì)劃并嚴(yán)格落實(shí)，同時(shí)鼓勵(lì)員工自學(xué)。
第五，在提高項(xiàng)目盈利能力方面，我們?cè)O(shè)想是人員精練，一專多能。本項(xiàng)目為酬金制，提高利潤(rùn)，只能從人員方面著手。我們鼓勵(lì)員工在做好本職工作的同時(shí)，積極向其他同事學(xué)習(xí)，努力做到有需要時(shí)，部門之間、人員之間通用。比如，會(huì)所人員在會(huì)所空閑時(shí)，可以參加會(huì)務(wù)、宴請(qǐng)服務(wù)；工程人員、保安人員在需要時(shí)，可以協(xié)助客服服務(wù)；辦公室管理人員也可以進(jìn)行前臺(tái)接待、小安裝小修補(bǔ)等工作。
第六，進(jìn)駐近一年以來(lái)，本項(xiàng)目管理人員較為穩(wěn)定，近10名客服人員中僅2人主動(dòng)辭職。但操作層人員，特別是保安人員流動(dòng)量較大。保安人員全年流動(dòng)率達(dá)到300%以上。保安人員不穩(wěn)定，給安全防范工作帶來(lái)了被動(dòng)。我們初步設(shè)想是在可能的基礎(chǔ)上，請(qǐng)公司逐步提高保安人員待遇，特別是相關(guān)社會(huì)保障方面的待遇；拓展保安人員發(fā)展空間，對(duì)于優(yōu)秀保安人員，除在保安部晉升外，可以報(bào)請(qǐng)公司選撥其到其他部門任職。同時(shí)，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)文化建設(shè)，增強(qiáng)員工對(duì)于公司、服務(wù)處的認(rèn)同感、歸屬感，提高團(tuán)隊(duì)凝聚力，穩(wěn)定員工隊(duì)伍。
面對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)日新月異的發(fā)展變化，z物業(yè)z農(nóng)村商業(yè)銀行物業(yè)服務(wù)處將秉承公司“快樂(lè)服務(wù)，創(chuàng)造價(jià)值”的企業(yè)精神，加強(qiáng)內(nèi)部管理，堅(jiān)持服務(wù)至上，打造一支具有優(yōu)質(zhì)服務(wù)技能和良好服務(wù)意識(shí)的員工隊(duì)伍，不斷滿足業(yè)主飛速發(fā)展的物業(yè)服務(wù)要求，為公司的發(fā)展而不斷努力。
1、加強(qiáng)與上級(jí)物業(yè)部門溝通，營(yíng)構(gòu)物業(yè)共享平臺(tái)。
使用物業(yè)單位，干部職工之間的溝通，講究誠(chéng)信，相得益彰，增加對(duì)管理服務(wù)部門的了解，管理服務(wù)已經(jīng)做了什么，有什么困難，以后如何克服，使用單位和個(gè)人不僅能夠主動(dòng)地參與管理，更可以有效的實(shí)施監(jiān)督，而管理服務(wù)部門也因此增加了透明度和親和力。
2、強(qiáng)化物業(yè)管理方面的組織制度建設(shè)。
深入開展和諧文明社區(qū)活動(dòng)，發(fā)動(dòng)使用單位個(gè)人參與，如垃圾亂扔、高空拋物、亂停車輛等，用文字和圖片的形式張貼曝光欄進(jìn)行曝光，將得到充分的發(fā)揮。對(duì)不文明行為形成一種強(qiáng)大的輿論壓力，形成一個(gè)“愛(ài)我，參與文明共建”的良好局面。
（1）建立安全生產(chǎn)制度，對(duì)轄區(qū)自用物業(yè)，包括已移交區(qū)出租物業(yè)，會(huì)同盛天源公司進(jìn)行不定時(shí)的消防安全檢查，建立臺(tái)賬，發(fā)現(xiàn)情況發(fā)出告知書立即整改，或報(bào)告相關(guān)執(zhí)法部門處理，同事記錄發(fā)生頻率及其原因的制度，進(jìn)一步評(píng)估安全，促進(jìn)工作過(guò)程變化效果的評(píng)價(jià)方法。
（2）對(duì)本單位的物業(yè)設(shè)備設(shè)施等情況，常態(tài)檢查處理，如需維修更新的項(xiàng)目，通過(guò)專業(yè)部門鑒定評(píng)估，作出方案，報(bào)辦事處審批后委托盛天源公司具體實(shí)施。
（3）繼續(xù)做好歷史遺留物業(yè)產(chǎn)權(quán)訴訟跟蹤工作以及部分街道物業(yè)城市更新改造談判工作。
3、辦事處交給的其他工作。
改善民生，解決群眾的生活困難，既是一件重大而緊迫的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，又是需要艱苦努力的長(zhǎng)期工作任務(wù)。20__年，在街道黨工委、辦事處的領(lǐng)導(dǎo)下，我們要認(rèn)真吸取和總結(jié)20__年工作中的好經(jīng)驗(yàn)、好做法，始終堅(jiān)持全心全意為轄區(qū)居民服務(wù)的原則，更新觀念，明確思路，抓住重點(diǎn)，突破難點(diǎn)，勇于創(chuàng)新，使街道民政工作實(shí)行新發(fā)展，再上新臺(tái)階。概況講就是：健全一個(gè)體系，完善兩個(gè)機(jī)制，創(chuàng)新三個(gè)亮點(diǎn)，發(fā)揮三個(gè)作用，推進(jìn)六項(xiàng)工作。
一、健全一個(gè)體系，就是健全全員覆蓋的救助體系。
二、完善兩個(gè)機(jī)制：
一是整合社區(qū)資源，激發(fā)社區(qū)內(nèi)在活力，完善社區(qū)居民自治機(jī)制；二是強(qiáng)化社區(qū)服務(wù)功能，發(fā)揮居民議事會(huì)作用，調(diào)動(dòng)廣大居民參與社區(qū)建設(shè)的積極性，完善居民自我管理機(jī)制。
三、創(chuàng)新三個(gè)亮點(diǎn)：
一是建立和完善特殊困難群體長(zhǎng)效幫扶機(jī)制；
二是全面推行“街道民政工作一點(diǎn)通”微信公眾服務(wù)平臺(tái)；三是創(chuàng)新社區(qū)空巢老人家庭服務(wù)方式。
四、發(fā)揮三個(gè)作用：
一是發(fā)揮社區(qū)工作站和居委會(huì)的作用，認(rèn)真做好黨政社群社區(qū)共治和民生微實(shí)事項(xiàng)目；二是發(fā)揮社區(qū)服務(wù)中心作用，為轄區(qū)居民辦實(shí)事、辦好事；三是發(fā)揮社會(huì)組織的作用，繼續(xù)做好扶貧幫困工作，營(yíng)造互助共濟(jì)和諧向善的良好社會(huì)氛圍。
五、推進(jìn)六項(xiàng)工作：
一是推進(jìn)各項(xiàng)撫恤優(yōu)待政策的落實(shí)，做好雙擁工作，重點(diǎn)做好優(yōu)撫對(duì)象工作。
二不是推進(jìn)最低生活保障工作，做好低收入家庭認(rèn)定和救助工作，嚴(yán)把入口關(guān)，準(zhǔn)確及時(shí)發(fā)放最低生活保障救濟(jì)金，做到“應(yīng)保盡?！?，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。
三是推進(jìn)統(tǒng)戰(zhàn)僑（臺(tái)）和雙擁優(yōu)撫工作。
四是推進(jìn)社區(qū)殘疾人管理工作，加強(qiáng)街道殘疾人職業(yè)康復(fù)中心的建設(shè)。
五是推進(jìn)社區(qū)老齡工作，積極推進(jìn)居家養(yǎng)老工作的開展。
六是推進(jìn)殯葬改革工作，著重加強(qiáng)新村深埋綠化地整治和管理。
（一）進(jìn)一步完善街道基建工程項(xiàng)目管理辦法
今年，區(qū)新的政府投資小額建設(shè)工程預(yù)選承包商管理規(guī)定、政府投資項(xiàng)目管理暫行辦法、政府投資項(xiàng)目驗(yàn)收管理暫行辦法、相關(guān)審計(jì)規(guī)定等陸續(xù)出臺(tái)，且有關(guān)規(guī)定出現(xiàn)明顯變化，我們計(jì)劃對(duì)街道的基建管理辦法再度修改和完善。通過(guò)建章立制，使得基建工作更加規(guī)范和有序。
（二）推行街道小額建設(shè)工程預(yù)選承包商庫(kù)制度。
主要是對(duì)招投標(biāo)辦法進(jìn)行創(chuàng)新，建立街道小額建設(shè)工程預(yù)選承包商庫(kù)。在區(qū)預(yù)選承包商庫(kù)內(nèi)，按施工類、招標(biāo)代理類、設(shè)計(jì)類、造價(jià)咨詢類、監(jiān)理類，根據(jù)資信和表現(xiàn)各選定一定數(shù)量承包商建立，發(fā)包則以抽簽法在庫(kù)內(nèi)簡(jiǎn)明地直接確定承包商，減少環(huán)節(jié)，優(yōu)化流程，并且消除責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。
（三）在做好常態(tài)性工作的同時(shí)，明年重點(diǎn)抓好以下工作：
1、積極協(xié)調(diào)解決存在的歷史遺留問(wèn)題，爭(zhēng)取20__年全部解決完畢；
2、順利完成20__年老住宅區(qū)安全隱患整治工程項(xiàng)目；
3、積極推進(jìn)社區(qū)共治項(xiàng)目；
4、完成好“民生微實(shí)事”項(xiàng)目。