影響房?jī)r(jià)的因素，微觀因素，由大及小，由外及內(nèi)，在此粗略分為客觀和自身兩個(gè)大方面介紹?？陀^因素主要涉及位置、學(xué)區(qū)、交通3個(gè)方面。下面是小編為大家整理的多城有望自主調(diào)節(jié)樓市“四限”政策，希望對(duì)您有所幫助!
今年下半年開(kāi)始，更多城市有望在限購(gòu)門檻、首付比例、房貸利率的優(yōu)化調(diào)整上，擁有更大的自主裁量權(quán)。
有關(guān)部門對(duì)全國(guó)不同城市實(shí)施分類調(diào)控、因城施策，并選擇了22個(gè)城市實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制試點(diǎn)。這些試點(diǎn)城市對(duì)樓市“四限”(限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售)政策的調(diào)整，須報(bào)市住建局、省住建廳、住建部等部門通過(guò)后，還需報(bào)國(guó)務(wù)院審批。
這22個(gè)城市分別是北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫共18個(gè)二線城市。
第一個(gè)方面：房?jī)r(jià)下跌，對(duì)此前買房的人不公平。
在過(guò)去的10多年時(shí)間里，買房成為了人們投資、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的最好手段，所以很多人都把錢投在了房地產(chǎn)行業(yè)。
這其中也有一部分人，他們?yōu)榱私鉀Q孩子結(jié)婚、孩子教育等問(wèn)題，不惜掏空家底買房，有的甚至欠下了長(zhǎng)達(dá)20年甚至30年的貸款。
大家不妨想象一下，如果今后房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大的跌幅，那么這對(duì)于他們來(lái)說(shuō)無(wú)疑是致命的打擊。而這部分群體的投訴、維權(quán)事件，對(duì)社會(huì)秩序?qū)⑹且环N非常大的干擾，由此引發(fā)的其他事件更是難以想象。
第二個(gè)方面：房地產(chǎn)相關(guān)的很多行業(yè)會(huì)走向沒(méi)落。
開(kāi)篇我們提到，房地產(chǎn)涉及到的行業(yè)眾多，極大地帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但如果未來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，則會(huì)導(dǎo)致一系列的問(wèn)題出現(xiàn)
有句話說(shuō)“大河有水，小溪才能不斷流”。那些以房地產(chǎn)行業(yè)作為“護(hù)城河”的相關(guān)細(xì)分行業(yè)，在遭遇房?jī)r(jià)下跌、樓市成交量大幅減少后，生意自然就會(huì)變得越來(lái)越難做，那么由此出現(xiàn)的問(wèn)題就是大量的人員面臨轉(zhuǎn)行，甚至于失業(yè)，造成嚴(yán)重后果。
第三個(gè)方面：銀行會(huì)出現(xiàn)大量爛賬。
在過(guò)去10幾年時(shí)間，國(guó)內(nèi)大部分的買房群體都是通過(guò)貸款的方式去買房的。所以，如果未來(lái)房?jī)r(jià)出現(xiàn)持續(xù)下跌，且到了一定程度的話，很可能就會(huì)出現(xiàn)大量的斷供情況，到時(shí)候銀行面對(duì)的就是一大堆的社會(huì)爛賬，以及大量的空置房，社會(huì)也會(huì)增加很多不安定的因素。
綜上所述，房?jī)r(jià)下跌其實(shí)會(huì)造成很多的社會(huì)安全隱患。相信在國(guó)家的持續(xù)調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)長(zhǎng)期保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展，老百姓如此才得以安居樂(lè)業(yè)。
影響高房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素主要有國(guó)家政策、國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)供求關(guān)系。
1、國(guó)家政策
國(guó)家在房地產(chǎn)方面的每一次推出新政，都會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)帶來(lái)一些或大或小的震蕩，這些新政包括限購(gòu)、貸款等。簡(jiǎn)單地說(shuō)，影響房?jī)r(jià)的很重要的因素就是中央政策。
2、國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況
房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，房?jī)r(jià)的走勢(shì)也和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)密切相關(guān)。比如：2008年的房?jī)r(jià)下降就是源于當(dāng)年全球范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響。經(jīng)濟(jì)下行，房?jī)r(jià)必然進(jìn)入平緩或者下降通道。
3、市場(chǎng)供需關(guān)系
市場(chǎng)供需關(guān)系落實(shí)在二手房市場(chǎng)上，最直接的數(shù)據(jù)是：新增房源量、新增客源量與帶看量。房源帶看量和新增客源量基本呈正相關(guān)關(guān)系，新增客源量增加，意味著到二手房門店登記要買房的人增加，勢(shì)必會(huì)增加經(jīng)紀(jì)人帶看的次數(shù)。新增客源量和帶看量代表了需求方，新增房源量代表供給方，三者可以衡量二手房市場(chǎng)供況。
最終售價(jià)=樓面地價(jià)+建筑成本價(jià)+開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)
房?jī)r(jià)離不開(kāi)樓面價(jià)，樓面價(jià)離不開(kāi)房?jī)r(jià)。
土地拍賣后要修建成房屋，有9種費(fèi)用，分別為土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)及開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、成本分?jǐn)偳闆r。
此還有各類稅種(營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及契稅)以及其他50余種費(fèi)用，包括征收藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢驗(yàn)費(fèi)、防震檢驗(yàn)費(fèi)、施工合同鑒證費(fèi)、綠化費(fèi)、墻改費(fèi)、施工放線費(fèi)、規(guī)劃咨詢費(fèi)、人防費(fèi)、預(yù)算審核費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)等等50多項(xiàng)費(fèi)用，涉及25個(gè)政府部門!
這些費(fèi)用都會(huì)計(jì)算到最終房?jī)r(jià)里，再加上開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，這才是最終呈現(xiàn)在購(gòu)房者面前的房屋售價(jià)。
中介定價(jià)專業(yè)
外行看熱鬧，內(nèi)行看門道。一個(gè)購(gòu)房者，即便看了一百套房子，也不能說(shuō)就了解房子的真正價(jià)值，還是需要專業(yè)的房產(chǎn)中介去幫助分析、研判。買房找中介，他們會(huì)幫你做專業(yè)的價(jià)格分析和市場(chǎng)研判，幫你買到最適合自己的房子。
中介談判專業(yè)
談判桌上是購(gòu)房者虧錢最容易的地方，動(dòng)輒上萬(wàn)。同樣是找業(yè)主談判，可能你一分錢砍不動(dòng)，而專業(yè)的房產(chǎn)中介能夠憑借嫻熟的談判技巧，不斷磨價(jià)，幫你談到心目中理想的價(jià)格。談判是斗智斗勇的游戲，經(jīng)常參與房屋買賣談判的房產(chǎn)中介，不僅熟悉談判規(guī)則，也更清楚如何摸透人心，反復(fù)斡旋議價(jià)談價(jià)，幫助客戶獲取最大的利益。
中介貸款專業(yè)
買房就要貸款，可是你知道首付幾成、月供多少、找哪家銀行利率便宜、不用贖樓罰息?更別說(shuō)，有些樓齡長(zhǎng)面積小的房子，銀行甚至都不愿意給你房貸了。買房找中介，他們是房貸專家，熟悉各大銀行的房貸經(jīng)理，首付、利率、月供門清，不僅隨時(shí)提供咨詢，還可以幫你拿到利息低、貸款額度高的貸款。
中介服務(wù)專業(yè)
房產(chǎn)中介行業(yè)，其實(shí)也是服務(wù)行業(yè)，中介會(huì)為客戶提供看房、實(shí)勘、估價(jià)、簽約、法務(wù)、貸款、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、水電燃?xì)夤芾硖庍^(guò)戶等一條龍服務(wù)。在此過(guò)程中，房產(chǎn)中介憑借自身專業(yè)性，幫助客戶規(guī)避購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，比方說(shuō)簽約前的確權(quán)，核實(shí)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)有效;簽約后全程陪你走完流程，比如做公證、去銀行做資金監(jiān)管、找擔(dān)保公司做擔(dān)保贖樓……全程跟蹤協(xié)助。讓客戶避免上當(dāng)受騙的同時(shí)，節(jié)約了大量時(shí)間和精力。
專業(yè)的事要交給專業(yè)的人來(lái)做!在買房的過(guò)程中，有時(shí)難免會(huì)遇到一些亂七八糟、光靠自己難以解決的問(wèn)題，甚至一不小心，就會(huì)掉入房財(cái)兩空的陷阱里。買房要想買得實(shí)惠、安全、順心，還是要找專業(yè)的房產(chǎn)中介。