在過去的10多年時(shí)間里，買房成為了人們投資、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的最好手段，所以很多人都把錢投在了房地產(chǎn)行業(yè)。下面是小編為大家整理的多城有望自主調(diào)節(jié)樓市四限政策，希望對(duì)您有所幫助!
今年下半年開始，更多城市有望在限購門檻、首付比例、房貸利率的優(yōu)化調(diào)整上，擁有更大的自主裁量權(quán)。
有關(guān)部門對(duì)全國(guó)不同城市實(shí)施分類調(diào)控、因城施策，并選擇了22個(gè)城市實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制試點(diǎn)。這些試點(diǎn)城市對(duì)樓市“四限”(限購、限貸、限價(jià)、限售)政策的調(diào)整，須報(bào)市住建局、省住建廳、住建部等部門通過后，還需報(bào)國(guó)務(wù)院審批。
這22個(gè)城市分別是北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽、寧波、長(zhǎng)春、天津、無錫共18個(gè)二線城市。
1、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，居民收入相應(yīng)提高，購買力增強(qiáng)，住宅價(jià)格就會(huì)提升;反之，則會(huì)使住宅價(jià)格下降。
2、物價(jià)、工資及就業(yè)水平
物價(jià)變動(dòng)導(dǎo)致貨幣價(jià)值變動(dòng)而波及住宅價(jià)格，由于房地產(chǎn)具有保值性、增值性，一般物價(jià)上漲時(shí)住宅價(jià)格上揚(yáng)幅度更大;工資及就業(yè)水平提高，居民收入增加，會(huì)促使住宅價(jià)格升高，反之則令住宅價(jià)格降低。
3、儲(chǔ)蓄率
儲(chǔ)蓄率提高，表示居民購買能力增強(qiáng)，住宅價(jià)格也會(huì)跟著上漲;反之，則房?jī)r(jià)下跌。
4、財(cái)政及金融狀況
財(cái)政和金融狀況反映了一個(gè)城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，直接影響住宅價(jià)格。不良的財(cái)政狀況會(huì)導(dǎo)致政府購買力下降，金融狀況惡化會(huì)導(dǎo)致銀根緊縮，二者都會(huì)使住宅需求減退、價(jià)格下跌。
5、利率
較高的銀行利率會(huì)增加住宅買賣雙方融資成本，使住宅交易行為受到抑制，從而導(dǎo)致住宅價(jià)格下跌;而較低的銀行利率則會(huì)對(duì)住宅購房者起到激勵(lì)的作用，有利于住宅市場(chǎng)價(jià)格的上揚(yáng)和市場(chǎng)的繁榮。
6、地價(jià)
具有資源稀缺性、有限性的土地是住宅產(chǎn)生的“原料”，住宅價(jià)格起伏和地價(jià)漲跌密切相關(guān)。
微觀因素，由大及小，由外及內(nèi)，在此粗略分為客觀和自身兩個(gè)大方面介紹?？陀^因素主要涉及位置、學(xué)區(qū)、交通3個(gè)方面。自身因素主要涉及裝修、戶型、稅費(fèi)3個(gè)方面。
1、客觀因素
(1)位置
一般情況下，中心房?jī)r(jià)高于郊區(qū)，商圈中心高于周邊：
特殊情況下，國(guó)家或者地方政府的政策對(duì)房?jī)r(jià)影響也是很大的，政府規(guī)劃和投入，例如新區(qū)、CBD、舊改、地鐵等規(guī)劃投入等都可能帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上升。
(2)教育資源
不得不承認(rèn)，有很大一部分人購買有教育資源優(yōu)勢(shì)的房子，一方面是為了自己的子女上學(xué)，一方面為了投資。而一個(gè)高質(zhì)量學(xué)校的片區(qū)內(nèi)，房?jī)r(jià)要比同等條件下普通學(xué)校片區(qū)房?jī)r(jià)高。
(3)交通
交通對(duì)房?jī)r(jià)也有很大影響，其中地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響很大，且為階段性表現(xiàn)。在地鐵發(fā)展的不同階段，附近地鐵房的價(jià)格持上升趨勢(shì)。而以一個(gè)區(qū)為視角看，區(qū)內(nèi)地鐵房要比非地鐵房房?jī)r(jià)高一層。
2、自身因素
(1)戶型
房屋戶型影響居住的舒適度，好的戶型有良好的通風(fēng)、采光、動(dòng)靜分區(qū)、有序無浪費(fèi)等優(yōu)勢(shì)，自然受到追捧，房屋價(jià)格也就水漲船高。同一小區(qū)優(yōu)勢(shì)戶型，售價(jià)會(huì)相對(duì)更高。
(2)裝修
精裝修的房子賣相好，對(duì)于需求精裝房的購房者來說，裝修精美也是一大優(yōu)勢(shì)，既可以節(jié)省成本，又可以立即入戶，即使價(jià)格略高，購房者也會(huì)考慮。
精裝修時(shí)需留意：
①售價(jià)增值部分要高于裝修款、時(shí)間成本、人力成本，否則得不償失。
②精裝修有利也有弊。部分買家喜歡簡(jiǎn)裝修，一方面是因?yàn)榉績(jī)r(jià)低，另一方面自己可以按照自己喜歡的風(fēng)格改造。
(3)稅費(fèi)
稅費(fèi)的高低在購房成本上影響著房屋價(jià)格，根據(jù)二手房交易習(xí)慣，交易稅費(fèi)一般由購房者承擔(dān)，因此，房屋稅費(fèi)的高低決定了購房成本的高低。稅費(fèi)少成本低，房屋價(jià)格自然高;相反，稅費(fèi)多，成本高，房屋價(jià)格也會(huì)被壓低。如果你的房子滿五唯一，在同等條件下更容易找到合適買家，也相對(duì)能賣更多的錢!
影響高房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素主要有國(guó)家政策、國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)供求關(guān)系。
1、國(guó)家政策
國(guó)家在房地產(chǎn)方面的每一次推出新政，都會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)帶來一些或大或小的震蕩，這些新政包括限購、貸款等。簡(jiǎn)單地說，影響房?jī)r(jià)的很重要的因素就是中央政策。
2、國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況
房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，房?jī)r(jià)的走勢(shì)也和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)密切相關(guān)。比如：2008年的房?jī)r(jià)下降就是源于當(dāng)年全球范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響。經(jīng)濟(jì)下行，房?jī)r(jià)必然進(jìn)入平緩或者下降通道。
3、市場(chǎng)供需關(guān)系
市場(chǎng)供需關(guān)系落實(shí)在二手房市場(chǎng)上，最直接的數(shù)據(jù)是：新增房源量、新增客源量與帶看量。房源帶看量和新增客源量基本呈正相關(guān)關(guān)系，新增客源量增加，意味著到二手房門店登記要買房的人增加，勢(shì)必會(huì)增加經(jīng)紀(jì)人帶看的次數(shù)。新增客源量和帶看量代表了需求方，新增房源量代表供給方，三者可以衡量二手房市場(chǎng)供況。
1、如果房?jī)r(jià)急劇下跌，房產(chǎn)投資者的資產(chǎn)將會(huì)大幅縮水，大部分人是以貸養(yǎng)房，房?jī)r(jià)下跌幅度深，房產(chǎn)又不能快速套現(xiàn)，跳樓的人將不在少數(shù)，而這部分人在社會(huì)的影響力是巨大的，他們的利益受到損害，將引發(fā)社會(huì)的大動(dòng)蕩。
2、房?jī)r(jià)急劇下跌，必然導(dǎo)致土地價(jià)格下跌。政府將為低收入者實(shí)施的建設(shè)保障型住房與限價(jià)房，主要財(cái)政支出由地方政府統(tǒng)籌，支出本來就十分困難。而地價(jià)的下跌，斷了地方政府很大的財(cái)政來源，住房保障體系將難以為繼，保障性住房的建設(shè)將又進(jìn)入僵局。
3、如果房?jī)r(jià)突然一下子快速下跌，資產(chǎn)變巨額負(fù)債，對(duì)于家庭來說就是滅頂之災(zāi)。因此政府調(diào)控樓市，是為了避免這種情況發(fā)生，老百姓的家庭資產(chǎn)要堅(jiān)決保護(hù)，從這個(gè)角度看調(diào)控對(duì)于有房和沒房的來說都是一件好事情。