制度對實現(xiàn)工作程序的規(guī)范化、崗位責任的法規(guī)化、管理方法的科學化起著重大作用。最新物業(yè)公司管理制度上墻怎么寫才規(guī)范？下面給大家分享最新物業(yè)公司管理制度上墻，希望對大家有所幫助。
1、每季度（或每月），工程部經(jīng)理組織專業(yè)人員對年度計劃落實情況進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改，并填寫《季度/月度設(shè)備設(shè)施檢查記錄》。
2、每天（或每周），由設(shè)備專業(yè)主管人員對所管轄設(shè)備的運行狀況進行全面檢查，發(fā)現(xiàn)異?；蚴鹿孰[患時應及時排除，重大問題應及時向工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）、管理處主任匯報；同時應按要求如實填寫相關(guān)設(shè)備日檢記錄。
3、設(shè)備責任人必須保證設(shè)備安全運行，每天對設(shè)備安全狀況、線路、零部件等進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)故障隱患及時排除，確保安全。
一、處罰條例
(一)有以下行為者，作口頭警告處理
1.不嚴格遵守輪值時間上下班，無故遲到或早退，遇有特殊情況不請假并未獲主任同意;
2.當值時，不穿著公司規(guī)定的制服及配帶有效之證件，不保持制服整齊、清潔、儀容潔凈及精神飽滿;
3.無論對待同事、訪客、業(yè)主或租戶，均不以禮相待或不保持良好關(guān)系;
4.未經(jīng)批準，使用公司電話作私人用途;
5.在工作場所內(nèi)有不雅行為或動作，在公共場所大聲噪吵的;
6.工作時間內(nèi)干私活或未經(jīng)批準私自接待親友;
7.清潔工人員穿著拖鞋、高跟鞋或佩帶金銀飾物上班的;
8.拉群結(jié)派造成同事之間不團結(jié)。
(二)有以下行為者，作書面警告處理
1.工作態(tài)度不認真，在當值時間聽收錄機、閱讀報章雜志、聚眾喧嘩、追逐嬉戲、吃零食或抽煙等;
2.要求(或替)別人打鐘咭;
3.在上班時間睡覺、閑逛或擅離工作崗位;
4.使用客戶專用的設(shè)備或物品;
5.對同事或客戶作出侮辱性言語或行為;
6.遺失業(yè)主門匙或泄露客戶資料(否則需同時承擔因此而造成的一切后果);
7.故意拖延工作進度或?qū)ぷ鲀?nèi)容有所隱瞞，接到業(yè)主投訴不迅速處理;
8.上門作業(yè)時，粗暴敲門并對業(yè)主(住戶)造成影響或嚴重投訴，急促按門鈴并于業(yè)主開門后不表明身份不說明來意，未經(jīng)業(yè)主(住戶)允許擅自走進室內(nèi)的;
9.上門作業(yè)時，隨意使用室內(nèi)物品、抽煙、隨地吐痰或亂丟垃圾、不愛護業(yè)主家中的物品、不尊重業(yè)主生活習慣而隨意踐踏室內(nèi)地板的`(同時，還需承擔因此而造成業(yè)主的損失);
10.上門作業(yè)時，未經(jīng)許可使用業(yè)主家的物品，或在業(yè)主家中吸煙、喝茶、看電視、看報紙、隨地吐痰、亂丟垃圾。非工作需要，開空調(diào);
11.不服從上級的指導及執(zhí)行指定的工作;
(三)有以下行為者，作即時解雇處理
1.向業(yè)主索取金錢或勒索他人財物;
2.恐嚇、威脅或危害他人安危;
3.在當值時間內(nèi)私下為業(yè)主提供職責范圍外的服務(wù);
4.以權(quán)謀私，工程及維修部門工作人員按工程單要求及范圍上門服務(wù)，在維修作業(yè)期間收取業(yè)主(住戶)錢財或另加有償服務(wù);
5.假借公司名義或利用職權(quán)向外作有損公司聲譽或利益之行為;
6.利用職務(wù)之便，私下為客戶提供物業(yè)租售及其它中介服務(wù)并收取中介費用;
7.在公司范圍內(nèi)有不道德的行為或交易;
8.偷取公司、業(yè)主(住戶)或同事的財物，經(jīng)查實的(情節(jié)嚴重者送公安機關(guān)處理);
9.在本公司范圍內(nèi)打斗、酗酒、聚賭、服食毒品或危害他人身心健康;
10.向外界泄露有利公司競爭及機密的情況或資料;
11.擅自標貼或涂改本部門或公司各類通告或指示，存心毀壞本部門或公司的財物;
12.不遵守并不執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告及事項;
(四)處理方式
1.違反三次口頭警告行為者，作一次書面警告處理;
2.違反三次書面警告行為者，作解雇處理。
(五)程序解釋：參照公司《員工手冊》程序
二、安全管理制度
(一)行政安全管理條例
1、安全工作包括上班的交通安全，辦公地點的防火、防盜工作;
2、員工上下班如自駕機動車，必須嚴格遵守交通規(guī)則;
3、每班負責人在下班時要親自檢查，并保證辦公室所有電器的開關(guān)已切斷;
4、每班負責人在下班時要親自檢查并保證辦公室的門窗已鎖好;
5、業(yè)主檔案資料由專人負責保管，除本部門主任(或以上人員)批準外，一律不許借閱。
(二)施工、作業(yè)安全管理條例
1、在清洗外墻、玻璃窗等高空工作中，必須有領(lǐng)班或以上人員在場指導，并遵守有關(guān)高空作業(yè)安全制度(例如：系扣安全帶等);
2、在清理碎玻璃時，清朝人員一定要戴手套及不能著涼鞋;
3、室外清潔人員在室外工作時，必須注意路面行車情況，尤其拐彎及路口位置;
4、室內(nèi)管家人員在與業(yè)主移交門匙時，必須做好簽收記錄及相關(guān)的核實工作。下班前，必須檢查空置單位的防火及門窗、水電掣安全情況;
第一章總則
第一條目的
建立健全物業(yè)保安服務(wù)規(guī)章制度，預防、維護樣板范示區(qū)的人身及財產(chǎn)安全及公共設(shè)備設(shè)施的安全。保障轄區(qū)的正常工作和生活秩序。
第二條適用范圍：
適用于本公司所管轄的區(qū)域。
第二章崗位職責
第三條保安隊長崗位職責
（一）熟悉各崗位防范情況，了解各崗位治安動態(tài)，對隊內(nèi)的工作進行合理安排，對何處設(shè)崗，加崗提出建議，對隊里每一個保安員的工作能力以及工作狀況要做到心中有數(shù)。
（二）上崗前集合本班隊伍，檢查著裝。儀容、佩帶值勤標志、檢查保安員裝備完好程度，按崗位要求上崗值勤。
（三）負責對各崗位保安員交接班工作進行檢查、監(jiān)督。
（四）工作時負責各崗位之間的協(xié)調(diào)工作，工作中，以身作則，起好帶頭作用，負責檢查崗位上崗情況，崗位發(fā)生事件隊員處理不了的問題，由隊長妥當處理。
（五）對違反《保安員條例》工作不負責任且無組織、無紀律的保安員，按情節(jié)輕重給與批評教育，同時上報總經(jīng)辦并做好記錄。
（六）熟悉本隊情況，了解隊員的思想，搞好隊員上崗前的業(yè)務(wù)指導。
（七）對部門領(lǐng)導的工作指令要絕對服從和支持，提倡給公司提出合理化建議，維護正常的生活秩序，培養(yǎng)良好的作風，不定時召開工作會，總結(jié)經(jīng)驗教訓，布置下一步工作。
（八）寫好值班記錄，對重大治安狀況要及時報告，負責檢查落實工地、樣板示范區(qū)、臨建辦公區(qū)域的防火安全。
（九）隊長對本隊內(nèi)工作負責。
第四條保安員崗位職責
（一）保護服務(wù)單位的財產(chǎn)安全，維護服務(wù)場所的正常秩序。
（二）保護服務(wù)區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事、治安案件或者災害事故現(xiàn)場。維護現(xiàn)場秩序。
（四）把現(xiàn)行違法犯罪嫌疑人員扭送公安機關(guān)或保安組織。
（五）做好服務(wù)區(qū)域內(nèi)的防火、防盜、防破壞、防治安災害事故等安全防范工作。
（六）嚴格遵守轄區(qū)內(nèi)各項管理規(guī)章制度，公司未公開的事，要嚴格保密，不得在其他人員及客戶面前談?wù)搩?nèi)部情況。
（七）與客戶交往只限于服務(wù)性禮節(jié)，不能過于親近，未經(jīng)組織許可不得同任何客戶有其他來往。
（八）不準以工作之變的任何方式，向客戶索要錢物、小費或提供違法之便。
（九）不準私自接受客人贈送的物品，如謝絕不了應及時報告，一切贈品一律上繳。
（十）不準參與客戶（業(yè)主）或其他任何違法亂紀得行為。
（十一）保安員拾到任何物品、錢財都應上交公司。
（十二）保安員上班必須著整潔的工作服，佩帶值勤標志，不準留長發(fā)、胡須、指甲。
（十三）有事必須先請假，不準用電話請假，他人代假，不得無故拖延、拒絕或終止工作。
（十四）保安員的工作期間，非自身受到侵害時不得使用警具，更不能超限度使用。
（十五）尊敬領(lǐng)導、團結(jié)同事、禮貌的對待每位業(yè)主，樹立良好的保安員形象，不論在何種情況下，不準先動手打人。
（十六）上班時不準帶與工作無關(guān)的物品上崗，各崗位配發(fā)用品須妥善保管，損壞按價賠償。
（十七）對任何記錄及投訴必須做到及時、準確、實事求是上報。任何人不得隱瞞、涂改、撕毀假造，更不能利用職務(wù)之便報復他人。
（十八）上班期間，喝水和上洗手間不得超過十五分鐘，換班吃飯不得超過六十分鐘，每班次十二小時。
（十九）熟悉業(yè)務(wù)，記牢有關(guān)電話號碼、聯(lián)絡(luò)信號，處理事故程序，發(fā)生火警、盜警或其他突發(fā)事件，要及時上報，聽從指揮，各崗位要密切配合，參加搶救或緝拿等工作。
（二十）要認真學習有關(guān)知識，增加法制觀念，要有高度的事業(yè)心和責任感，積極的制止違法犯罪行為。
（二十一）協(xié)助調(diào)解住戶之間的糾紛。
（二十二）講文明禮貌，教育住戶遵守住宅區(qū)的各種規(guī)定，共同搞好住宅區(qū)治安管理，班前不準喝酒，嚴格執(zhí)行保安員職責。
第五條巡邏崗位職責
（一）當值班巡邏員要認真對所轄區(qū)域、樓層進行仔細巡查，發(fā)現(xiàn)可疑人或事，要禮貌查詢或做好監(jiān)控，但不能無故進入業(yè)主（用戶）房內(nèi)。
（二）檢查治安、防火、防盜等情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好記錄。
（三）檢查消防設(shè)備、設(shè)施是否完好，機房門、電井門等是否有損壞和關(guān)閉，如無關(guān)閉，應將其關(guān)閉。
（四）檢查走廊、消防樓梯等疏散通道是否暢通，公用通道燈光是否有熄滅現(xiàn)象。
（五）檢查電器開關(guān)、水籠頭、門窗是否關(guān)好，若無，請隨手關(guān)好。
（六）制止業(yè)主（用戶）在走廊燃燒香紙，隨時查看裝修隊、施工隊是否違章裝修或違章施工。
（七）負責巡邏區(qū)域的車輛安全，綠化帶是否踐踏，以及公共設(shè)施是否被人損壞等。
（八）巡查人員每天都對巡查內(nèi)容進行登記，屬于損壞或不能處理的問題，及時報告隊長，隊長在每天或工作例會時交與管理處處理。
第三章管理制度
第六條門衛(wèi)制度
（一）保安人員在必要時，查詢進入小區(qū)的陌生人，并向業(yè)主解釋，以加強小區(qū)內(nèi)治安管理，若有失敬及不便，敬請諒解。
（二）本小區(qū)按規(guī)定嚴格禁止閑雜人員進入小區(qū)，嚴禁小攤小販進入小區(qū)叫買叫賣。嚴禁廢品收購人員及可疑人員進入小區(qū)，實行24小時保安巡邏和電子監(jiān)控，外來人員進入小區(qū)實行登記制度，親友來訪須經(jīng)住戶同意方可進入小區(qū)。
（三）為保護小區(qū)住戶家庭財產(chǎn)安全，住戶從小區(qū)搬出物品時，須請業(yè)主到物業(yè)辦公室辦理放行手續(xù)并領(lǐng)取物品出入證，非小區(qū)住戶人員攜帶貴重物品進出需要出示票據(jù)和登記，對未辦理物品放出手續(xù)或未登記者，值勤人員有權(quán)利拒絕放行。
（四）嚴格落實對外來人員、車輛進行查詢，非住戶機動車輛（除消防、救護、執(zhí)行公務(wù)警車、清潔和特許的車輛外）其它車輛未經(jīng)許可一律不準駛?cè)胱≌^(qū)。
（五）裝修人員和臨時人員必須辦理出入證，由住戶作保證，拉運裝修材料的車輛白天必須由業(yè)主引領(lǐng)進入，夜間不的進入，大件物品必須有出門證可放行。
（六）門衛(wèi)室是小區(qū)的窗口，是保安的主要崗位，保安員要認真行職責，對出入小區(qū)的人、車輛進行查詢、登記、管理，并做好值班日志、監(jiān)控巡更、交接班記錄等，嚴禁外來車輛和出租車進入小區(qū)，保安門衛(wèi)人員應該盡忠職守，堅守崗位，確保安全，不得睡崗，不得在崗期間吃零食，閱讀與工作無關(guān)的書籍。
第七條交接班制度
（一）隊長提前15分鐘集合全隊人員，清點人數(shù)，整理著裝，隊長要簡單扼要交待上崗工作，提出注意事項，隊員對待的相關(guān)內(nèi)容清楚后方可上崗。
（二）隊長帶隊到各崗位，接崗人員距下崗人員1.5米處，立正敬禮進行交接，認真查看上一斑記錄，聽取上班值勤情況的報告。檢查通訊器材和崗位上的各種設(shè)備，物品是否齊全、完好，對上班遺留問題，及時向隊里匯報。
（三）交接清楚后，在30分鐘內(nèi)巡查完各崗位，對上一班遺留問題及時了解清楚，掌握情況后逐一進行處理。
第八條請銷假制度
（一）請假人需書面申請（寫請假條）經(jīng)批準后方可外出。
（二）請假條應注明外出事由、外出、歸隊時間，經(jīng)隊長確認簽字。
（三）不按時歸隊或不經(jīng)批準私自外出者按曠工處理。
（四）曠工一次扣除當天工資，另罰款三十元。
（五）隊員外出每天只限一人次，由隊長安排，超過比例由公司批準。
（六）特殊情況需要延長請假時間向隊長/公司電話申請。
（七）隊員外出未按時上班的，隊長、公司都有權(quán)做出處理。
（八）隊員私自不請假，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴肅處理，由此造成的損失由自己承擔。
第九條考勤制度
（一）保安員實行24小時制，兩班倒制，分白班夜班，每班12小時，每周日轉(zhuǎn)換班次。
（二）上班時間白班：早7點――晚7點，早班中午吃飯一小時，11―12點。下午下班后用餐。上班期間不得擅離職守。
（三）保安員工資現(xiàn)執(zhí)行標準，基本工作元，全勤獎元，電話費元，（工齡工資滿一年，每月元依次類推、待定）。
（四）按時上下班。無遲到、早退全月出勤30分，無故遲到、早退一次扣1分，及每分1元，遲到，早退累計10次以上，扣完本項分數(shù)及扣發(fā)全勤獎。請事假一天扣2分，請病假一天扣5分。請事假1天，病假3天以上，扣全月出勤分值。曠工一天取消當月出勤分值。
第十條學習訓練
（一）堅持每星期二、四下午學習，內(nèi)容以《保安工作條令》、《管理工作細則》和消防知識為主，每月進行一次考核。
（二）堅持每周五晚上召開全隊例會，對本周工作小評，對下一周工作進行安排。
（三）堅持每天和隊長聯(lián)系，聽取班長工作匯報和意見。
第十一條獎勵制度
（一）對保安隊工作提出合理化建議，被采用并有一定成效的。
（二）在工作中一貫忠于職守，積極負責，遵守工作細則及各項規(guī)章制度的。
（三）工作中秉公辦事，廉潔奉公，遵守紀律，堅持原則，嚴格撫行職責，完成任務(wù)出色的。
（四）在值勤中及時發(fā)現(xiàn)火險，火情等事故苗頭，并及時果斷處理的。
（五）積極參加訓練、學習培訓及工作的。
（六）積極配合班長做好各項工作，內(nèi)務(wù)衛(wèi)生評比優(yōu)勝者，當月評比無扣分、被評為標兵的。
（七）在工作中遇到違法犯罪分子敢于斗爭，機制靈活，舍己為人或好人好事表現(xiàn)突出的。
（八）其他應給與獎勵。
第十二條獎勵方式
口頭表揚，物資表揚、報公司表揚。
第十三條處罰制度
（一）無故遲到、早退10分鐘或10分鐘以上分別扣2分，30分鐘為礦工。
（二）當班時儀容不整，未按規(guī)定著裝，服裝不整潔，未佩帶工號牌扣1分。
（三）當班時間睡覺和脫崗、串崗、坐崗、做與值勤無關(guān)的事，不足10分鐘且未造成損失者，扣2分，超過10分鐘或造成損失的另作處理。
（四）交接班手續(xù)不全，未按規(guī)定交接班的，交代不清的且未造成損失的，扣1分。造成損失的另作處理。
（五）當班期間，服務(wù)意識差，態(tài)度不好，文明禮貌不夠的，遭業(yè)主（用戶）合理投訴的，扣2分，情節(jié)嚴重的另作處理。
（六）巡邏或上班不認真，不按規(guī)定簽到巡查的且未造成損失的，扣3分，造成損失的另作處理。
（七）違反保衛(wèi)員職責規(guī)定其他內(nèi)容的，且情況輕微的，扣2分。
（八）公司領(lǐng)導不定期檢查發(fā)現(xiàn)問題的，將嚴肅處理。
（九）違反1―8條兩次或兩次以上的，由保衛(wèi)部按規(guī)定做出相應的處理。
（十）無故不參加訓練、學習、培訓者，扣2分。
（十一）無故遲到、早退者，扣2分。
（十二）學習、訓練時不認真，態(tài)度不端正，不聽從指揮，故意搗亂者扣3分，視情節(jié)輕微重屢教不改的另作處理。
（十三）訓練、學習業(yè)務(wù)考核不合格或達不到要求兩次者，每次扣2分。
（十四）違反其他學習、訓練制度的，由保安部做出處理。
（十五）違反以上條款扣分兩次以上者，保安部另做處理。
注：對違反公司規(guī)定的其他制度，及處罰條令中其他項目的，按公司規(guī)定進行處理。
第十四條處罰方式
書面警告、扣分、其它處理。
注：獎懲制度與考核標準分值有沖突不統(tǒng)一時，取兩者平均分值做依據(jù)。
第四章安保器材使用管理規(guī)定
第十五條保安員警用器材
（一）保證對講機警用器材功能完好，使用正常，由專人統(tǒng)一領(lǐng)用、配發(fā)、送檢、保養(yǎng)。
（二）對講機只能提供部門管理者，當值班上班人員使用，嚴禁用作其它用途，特殊情況由保安負責人同意方可。
（三）對講機嚴格規(guī)定頻率，嚴禁保安員、干部私自拆亂調(diào)頻率，否則按違紀處理。
（四）對講機電池充電6小時以上可使用，充電時間不能超過12小時，交班時要用布擦拭機身，并將音量調(diào)到適當（清晰聽到）位置。
（五）保安員交接班時，應做好對講機交接驗收工作，發(fā)現(xiàn)問題應做好記錄，并及時報告部門負責人。
（六）專人領(lǐng)用對講機自行負責維護保養(yǎng)。
（七）保安員要愛護使用警棍，嚴禁使用警棍嬉戲打鬧，或給他人玩耍。
（八）警棍只能提供保安員緊急情況下防衛(wèi)使用，非值班、執(zhí)勤人員嚴禁佩戴和使用。
（九）警棍提供給他人使用，無特殊情況或保安負責人批準的，嚴禁攜帶警棍外出，一切責任由提供者負責。
（十）保安員要愛護使用手電筒、雨衣、雨鞋，非晚間或下雨時不得使用，嚴禁將雨衣，手電筒，電池占為己用。
（十一）對雨天用過的雨衣、雨鞋要及時用抹布擦拭干凈并折疊整齊后交當班負責人保管，對使用完畢的手電要用布擦拭干凈并將電池摳出。
（十二）交班時對對講機、警棍、雨衣、手電筒、雨鞋進行檢查后，是否完好或正常，并記錄在《保安員值班記錄》上，發(fā)現(xiàn)問題及時報告部門負責人。
第十六條保安員服裝使用規(guī)定
（一）保安員服裝冬季、夏季制服使用期限均為2年。
（二）帽子、領(lǐng)帶、精神帶、肩章、臂章等佩戴使用期限為2年。
（三）保安人員對服裝，應愛護妥善保管，如發(fā)生遺失和非因工作造成的破損應按折舊繳納折舊費，因救災、搶險、擒罪犯等造成的破損可視破損程度進行更換。
（四）保安人員入職時，收取服裝押金，但因個人原因提出辭職或因工作表現(xiàn)違反公司規(guī)定被辭退的、應扣減服裝折舊費用。
（五）保安人員入職服務(wù)不到6個月（含六個月）離職時，扣回服裝費用80%，服務(wù)滿6個月，不滿12個月時，扣回服裝費用60%，超過一年減免服裝折舊費用。
（六）試用期間不符合用人標準被辭退或在工作期間違反管理規(guī)定的要按上述標準辦理。因公司經(jīng)營管理發(fā)生變化縮減保安辭退人員，不收取服裝折舊費用，但舊裝應交回公司。
（七）扣回的服裝費從保安人員辭職的結(jié)算費中扣取。
（八）服務(wù)時間從試用期入職之日開始計算。
（九）服裝折舊費應由行政人事部計算結(jié)算工資時，負責扣減并通知財務(wù)發(fā)放清算工資。
（十）冬季進入公司的保安，4月1日前配發(fā)夏裝，夏季進入公司的保安人員10月1日前配發(fā)冬裝。
（十一）保安服不得與便服混穿，不同季節(jié)的保安服不得混穿。
（十二）按規(guī)定佩戴帽徽，肩章，領(lǐng)花，袖章等標志不同制服標志不得混戴，不得佩戴，系掛與保安員身份或執(zhí)勤員的標志，物品。
（十三）冬裝（制服尼）一套120元，普通白襯衣30元，領(lǐng)帶（拉鏈式）8元，夏季一套98元配（佩飾男69.6元女79.6元）精神帶12元，男式貝雷帽連帽徽43元，女式卷沿帽53元，臂章6元肩章（一對）8.6元。
第五章保安員對緊急情況處理程序
第十七條突發(fā)事件的處理程序
凡遇突發(fā)事件（指火警、兇殺、搶劫、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告當值主任。
（一）火警
1、如發(fā)現(xiàn)火情，保安員應迅速趕到現(xiàn)場，立即報告消防控制中心及管理處負責人，保安員（班）組織人員撲救，同時根據(jù)火災現(xiàn)場情況，撥打報警電話，并立即報告管理處主任、相關(guān)部門負責人、公司總經(jīng)理。
2、迅速封閉現(xiàn)場，盡快疏散業(yè)主（用戶）或其他人員。
3、如有發(fā)現(xiàn)罪犯要奮力擒拿。盡可能利用一切消防設(shè)備控制災情直到撲滅。
4、為警察和消防車輛安排好進出口路線，登記抵達時間、人員、數(shù)量、滅火時間。
5、火災撲滅后，要繼續(xù)保護現(xiàn)場，勸說周圍群眾離開現(xiàn)場。
6、盡可能地阻止記者拍攝有損轄區(qū)聲譽的照片或錄像。
7、事后應協(xié)助公司及有關(guān)部門查找火災的原因。
（二）謀殺
1、全體保安隊應以轄區(qū)及業(yè)主（用戶）的生命財產(chǎn)為己任，如發(fā)現(xiàn)謀殺案應立即報告保安隊長、管理處主任或相關(guān)部門負責人及公安機關(guān)。
2、維護現(xiàn)場，勸令閑人迅速離開，等待警察和醫(yī)生到來。
3、阻止一切無關(guān)人員進入現(xiàn)場，并且保護好現(xiàn)場。
4、如發(fā)現(xiàn)兇手要奮力擒拿。
5、權(quán)利協(xié)助警察的工作，如有目擊提供或傳聞證據(jù)在握，在管理處主任或相關(guān)負責人的同意后可提供有關(guān)人員資料。
6、不要干預事件現(xiàn)場，記錄一切細節(jié)，包括發(fā)現(xiàn)時間、目擊證人等。
7、技巧地阻止記者拍攝有關(guān)損害轄區(qū)聲譽的照片。
8、在停車場安排好有關(guān)單位車輛停放，登記有關(guān)人員姓名、單位、車牌號碼及抵達時間。
9、如公安機關(guān)提取被害者的財務(wù)，保安員有權(quán)要求其給予清單的復印件本，若被害人及親屬問及，可予恰當答復。
10、保安隊長須書面報告管理處領(lǐng)導，有關(guān)事件的過程及處理情況。
（三）打劫
1、在轄區(qū)范圍內(nèi)，如搶劫者攜帶武器，保安員應迅速報告保安隊長、管理處主任或相關(guān)部門負責人及公安機關(guān)。
2、發(fā)現(xiàn)搶劫者配有汽車或摩托車應：記錄下車牌號碼、顏色、車輛型號、人數(shù)及性別，當其逃跑時，應緊緊跟蹤，詳細記錄一切情況。
3、保安員要保持清醒頭腦，注意觀察搶劫者的面貌、衣著及明顯特征，看準時機奮力擒拿罪犯。
4、警察抵達后要全力協(xié)助進行搜查，對犯罪分子留下的一切物品不要移動，并保護好現(xiàn)場。
5、勸令圍觀者迅速離開，給警車或救護車安排正常路線。
6、保安員應聯(lián)系救護車及時將業(yè)主（用戶）送往醫(yī)院。
7、保安隊主管（隊長）就全部事件過程書面呈報管理處主任或相關(guān)部門負責人。
（四）毆打暴力事件的處理程序
1、處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態(tài)度，除非正當防衛(wèi)，一般情況下應盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵。
2、巡查發(fā)現(xiàn)或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機、消防電話或其他最快的方式報告大廈保安中心，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等）。如能處理的，即時處理;否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待保安中心的指令。
3、保安中心接報后視情況派適當數(shù)量的保安員立即到場制止，將肇事者帶往保安中心接受調(diào)查。如場面無法控制，應盡快報派出所。
4、斗毆事件中如大廈的.財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照、保護現(xiàn)場，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調(diào)查以明確責任和落實賠償。
5、如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。
6、事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送往醫(yī)院。
（五）盜竊等破壞事件的處理程序
1、巡查發(fā)現(xiàn)或接報大廈內(nèi)有人盜竊，應馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人。如力量不夠，用對講機、消防電話或其他方式盡快報告大廈保安中心，簡單說明現(xiàn)場情況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待保安中心的指令。
2、保安中心接報后，應迅速派適當數(shù)量的保安人員到場制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往保安中心調(diào)查處理。
3、事件中如有財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照或錄像，并保護現(xiàn)場，留下目擊者，做詳細調(diào)查，以明確責任、落實賠償。
4、如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。
第六章保安員的禮儀規(guī)范及文明用語
（一）保安員的禮儀
1、概述：保安禮儀是保安員文明行為的道德規(guī)范與標準，是保安員的生活行為規(guī)范與待人處事的準則，是對保安的義務(wù)、儀表、言談舉止、待人、接物等方面的具體規(guī)定。是保安員道德品質(zhì)、文化素質(zhì)、文化素養(yǎng)，教養(yǎng)良知等精神內(nèi)涵的外在表現(xiàn)。它不僅是衡量保安員道德水準高低和修養(yǎng)程度的尺度而且也是衡量保安隊伍精神文明建設(shè)的重要標志。所以保安禮儀不僅代表保安員的個人形象，更代表保安部隊伍的整體形象，是保安服務(wù)業(yè)贏得聲譽和客戶信賴的具體條件。
2、特點
（1）保安禮儀以個人為支點。
（2）保安禮儀以尊敬為原則。
（3）保安禮儀以修養(yǎng)為基礎(chǔ)。
（4）保安禮儀以美好為目標。
（5）保安禮儀以長遠為方針。
3、保安員的行為舉止
保安員的行為舉止體現(xiàn)的是保安的精神風貌和素質(zhì)修養(yǎng)，也是保安人員職業(yè)道德規(guī)范的具體要求：
（1）值勤中與人交談時，態(tài)度要和善語氣要親切，言辭要得體，給人以禮貌表示。
（2）坐姿大方，在執(zhí)勤中，坐姿要舒展、自然大方。
（3）站姿端正，站立值勤時，應收腹、直腰、挺胸、雙肩稍后放平，雙肩自然下垂，保持身體端正，給出人一種輕松自然的感覺，體現(xiàn)出保安的雄姿。
（4）行走穩(wěn)健，行走時，身體要直立，抬頭挺胸，平視前方，兩腿有節(jié)奏地交替向前邁進，步伐應自然穩(wěn)健。
（5）談話自然，保安員無論在任何場合談話中，態(tài)度要誠懇大方，親切自然，語辭平和，問候用禮貌語言。
4、保安員的儀容衛(wèi)生
（1）服裝要整潔，穿著要合體、衣領(lǐng)、袖口要保持干凈，不要將袖口、褲腿卷起來，襯衣下擺不外露。不得披衣、敞懷，保安制服和便服不得混穿。
（2）上崗執(zhí)勤著裝規(guī)范，執(zhí)勤時必須按規(guī)定著保安制服，佩戴好武裝帶、防止器械以及帽徽、肩章、領(lǐng)花、胸卡;要扣好領(lǐng)扣和領(lǐng)鉤;如穿開領(lǐng)制服，必須內(nèi)穿襯衣，打好領(lǐng)帶。著制服時不得戴耳環(huán)、項鏈、戒指等飾物，不得描眉，涂口紅、擦胭脂、染指甲。
（3）注意個人衛(wèi)生，頭發(fā)要勤梳理，不準留大包頭、大鬢角和長發(fā)、胡須、指甲要經(jīng)常修剪。遵守社會公德，養(yǎng)成良好衛(wèi)生習慣、不亂扔煙頭、果皮、紙屑，不隨地吐痰及倒剩菜飯、臟水，不要在執(zhí)勤時擦鼻涕，刷牙齒，脫鞋襪，吃東西、吸煙，不要在煙火禁止和公共場所吸煙。
（二）物業(yè)管理常用的禮貌用語
1、見面語：“早上好”、“下午好”、“晚上好”、“您好”、“很高興認識您”、“請多指教”、“請多關(guān)照”等。
2、感謝語：“謝謝”、“勞駕了”、“讓您費心了”、“實在過意不去”、“麻煩您”、“感謝您的幫助”等。
3、致歉語：打擾對方或向?qū)Ψ街虑福骸皩Σ黄稹?、“請原諒”、“很抱歉”、“請稍等”、“請多包涵”等?/p>
4、接受對方致謝致歉時：“別客氣”、“不用謝”、“沒關(guān)系”、“請不要放在心上”等。
5、告別語：“再見”、“歡迎再來”、“祝您一路順風”、“請再來”等。
6、接聽電話時：“您好，__X管理處;請問有什么可以幫您的嗎?”“請問您貴姓?”當聽不清楚對方說的話時：“對不起先生，您剛才講的問題我沒有聽清楚，請您重述一遍好嗎?”
“先生，您還有別的事嗎?”“對不起，先生，我把您剛才說的再復述一遍，看妥不妥當?您能聽清楚嗎?謝謝您，再見?！?/p>
7、當對方要找的人不在時：“對不起，他不在，有什么事情需要我轉(zhuǎn)告他嗎?謝謝您，再見?！?/p>
8、用戶電話投訴時：“您好!__X物業(yè)管理服務(wù)處。請問您是哪戶的業(yè)主（哪家公司）?先生，請問您貴姓?請告訴我詳情，好嗎?對不起，先生，我立即處理這個問題，大約在__X時間給您答復。請問怎樣與您聯(lián)系?您放心，我們會立即采取措施，使您滿意。很抱歉，給您添麻煩了。謝謝您的意見?！?/p>
9、用戶來訪投訴時：“先生，您好!請問我能幫您什么忙嗎?先生，請問您貴姓?您能把詳細情況告訴我嗎?對不起，給您添麻煩了。”
如職權(quán)能力不能解決時：“對不起，先生，您反映的問題由于某種原因暫時無法解決，我會把您的情況向公司領(lǐng)導反映，盡快給您一個滿意的答復?！?/p>
10、當投訴不能立即處理時：“對不起，讓您久等了，我會馬上把您的意見反饋到有關(guān)部門處理，大約在__X時間內(nèi)給您一個答復。請您放心。謝謝您的意見。”
（三）保安員的考核標準
1、目的
為進一步強化物業(yè)小區(qū)保安隊伍的管理機制，加大對保安隊員的考核力度，不斷提高保安服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，以確保各項工作的順利進行，結(jié)合轄區(qū)內(nèi)物業(yè)小區(qū)保安服務(wù)的特點、任務(wù)、職責，特制定以下考核細則。
2、考核辦法
（1）物業(yè)小區(qū)保安隊伍的管理工作，結(jié)合居住小區(qū)的實際情況，嚴格考核。
（2）考核實施實行扣分罰款制。
（3）在考核中，對于違反考核細則規(guī)定的內(nèi)容，每扣1分，罰款1元，并在本人當月工資中扣除。
（4）考核實施采取定期考核，隨時抽查的辦法，對于發(fā)現(xiàn)的違紀違章現(xiàn)象，由考核人員填寫扣分、罰款通知單，并由部門主管負責人簽字確認，送交財務(wù)，實施扣款。
（5）保安員在工作中，對于超出違反考核細則規(guī)定以外的條款，按保安有關(guān)規(guī)定處理。
（6）對于保安員違反考核規(guī)定，罰款資金由財務(wù)專門賬目單獨保管，此項罰款資金用于獎勵工作突出有貢獻的保安人員的獎勵。
3、考核內(nèi)容及扣分標準。
（1）不按規(guī)定時間上下班，每遲到、早退一次各扣2分。
（2）不請假、無故礦工扣4分;并扣除當天工資，三次以上者予以辭退。
（3）在交接班過程中，不按規(guī)定面對面實地交接，而進行信譽交接的每人各扣3分。
（4）交接班記錄簿不按規(guī)定認真填寫，亂畫字跡不工整，違者扣2分。
（5）對于保安器具，如警棒、電筒以及日常辦公用品隨意損壞，丟失、除按價賠償外，損壞丟失者扣4分。
（6）在執(zhí)崗過程中不按工作程序巡視，發(fā)生一次扣4分。
（7）不按規(guī)定時間巡視，巡視時間次數(shù)與巡視記錄等填寫不符，每人各扣3分。
（8）在當班中不請示，隨意脫崗，辦私事扣5分，累計三次以上者予以辭退。
（9）在值班中，執(zhí)勤室內(nèi)務(wù)不整潔，物品不按要求擺放，當班者每人各扣2分。
（10）在執(zhí)崗中形象不佳，不按規(guī)定著裝，保安服與便服混穿，發(fā)生一次扣3分。
（11）嚴格認真執(zhí)行文明用語，禮貌待人的保安用語規(guī)范規(guī)定，不按規(guī)定用語，每發(fā)生一次扣2分。
（12）認真牢記保安執(zhí)勤紀律“八不準”，對于違反其中任何一項，分別根據(jù)情節(jié)扣4～10分，嚴重者清除保安隊。
（13）在巡邏執(zhí)勤中，嚴格落實“保安員巡邏工作規(guī)程”，不按保安員巡邏工作規(guī)程執(zhí)行的，每違反一項扣3分。
（14）在巡邏中列隊不整齊，儀表不端正，形象不佳每人扣1分。
（15）在當班中帶酒氣上崗扣5分。
（16）當班中飲酒扣l0分，并予以辭退。
（17）在當班執(zhí)崗中，對于發(fā)生的問題，按有關(guān)規(guī)定不及時上報的扣4分。
（18）對于公司、物業(yè)小區(qū)組織的公益性活動，以及公司組織的學習、培訓、開會、按規(guī)定應參加而無故不參加，又沒有經(jīng)過領(lǐng)導審批的，不參加一次扣5分。
（19）在保安服務(wù)中，不按規(guī)定進行文明服務(wù)，居民有效投訴扣3分。
（20）在工作中相互之間不協(xié)調(diào)，不支持，不團結(jié)，而影響工作造成不良反映的，對責任者根據(jù)情節(jié)扣4―8分。
（21）在工作中不服從領(lǐng)導，不服從分配，無理取鬧，影響正常工作開展扣10分，嚴重者清除保安隊伍。
（22）對于公司組織的正常政治、業(yè)務(wù)、軍體等學習和培訓，在考核和考試中，按規(guī)定要求沒有達到標準和不及格者，每一項扣5分。
注：獎懲制度與考核標準分值有沖突不統(tǒng)一時，取兩者平均分值做依據(jù)。
（四）保安員的聘用
1、保安員的招聘原則
（1）統(tǒng)一標準原則
在保安人員的招聘和錄用工作中，要堅持統(tǒng)一標準，統(tǒng)一錄用程序和手續(xù)。只有堅持一個標準，才能招聘到素質(zhì)較好的保安人員。要堅決反對和抵制招聘工作中拉關(guān)系、走后門，把那些不符合保安人員條件和標準的人招進保安隊伍。
（2）公開招聘原則
為確保招聘質(zhì)量，堵塞招聘工作中的不正之風。招聘工作要堅持公開招聘原則，為被招聘人員提供一個平等、競爭機會。將招聘條件公布于眾，通過公開、公平競爭或公開考試、考核，使之在社會的公開監(jiān)督下進行招聘，以保證招聘質(zhì)量和保安隊伍素質(zhì)。
（3）擇優(yōu)錄用原則
在公開考試、考核的基礎(chǔ)上，對參加考試、考核的人員的成績應按照從高到低予以公布，在思想政治素質(zhì)和其他有關(guān)證明材料符合條件的情況下，根據(jù)招聘的數(shù)量和名額，從高分到低分擇優(yōu)錄用。
2、保安員招聘的條件和標準
根據(jù)《保安服務(wù)管理條例》第十六條的規(guī)定，應聘保安須具備下列條件：
（1）18周歲以上，55周歲以下的中國公民。
（2）身體健康。
（3）遵紀守法、品行良好、無犯罪記錄。
（4）初中畢業(yè)以上文化程度，專業(yè)技術(shù)人員須具有相應的學歷或者資格。
（5）經(jīng)公安機關(guān)批準設(shè)立的培訓機構(gòu)培訓合格，取得由縣級以上公安機關(guān)發(fā)給的《保安員資格證》。
3、應聘保安員應出具的證明材料
凡是參加應聘的保安員應出具以下證明材料：
（1）本人有效的身份證件。
（2）戶口所在地公安機關(guān)出具的無犯罪記錄的證明。
（3）《保安員資格證》。
（4）有效的學歷或者專業(yè)技術(shù)資格證書。
（5）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其他證明。
4、招聘保安員的程序
招聘錄用保安人員，除按國家勞動部門的有關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)的審批手續(xù)外，為保證保安隊伍的純潔和高素質(zhì)，具體工作應按以下程序進行招聘和錄用。
（1）確定招聘人數(shù)和招聘條件
保安服務(wù)根據(jù)自身規(guī)模的大小，場所和師資情況，本地區(qū)客戶的需求量，首先要確定招聘的人數(shù)。然后按照專業(yè)和工作需要確定具體的招聘條件。
（2）發(fā)布招聘公告或啟示
為保證招聘工作的順利進行，好中選優(yōu)，確保招聘質(zhì)量，在招聘人數(shù)和條件確定之后，即可發(fā)布招聘公告或啟示。
（3）進行面試、目測、體檢
報名結(jié)束后，對報名應招人員應進行當面談話、觀察或通過問話進行測試，面試目測要事先制定目測的程序和方案以及具體依據(jù)的條件和標準。要防止冒名頂替和面試目測不嚴的情況出現(xiàn)。體檢要嚴格依照保安員的身體健康標準，在有關(guān)單位和醫(yī)院的密切配合下，進行詳細的體格檢查和檢驗，看其是否符合保安人員的身體健康要求。
（4）進行文化和智力測驗
這項工作包括出題、組織監(jiān)考、評卷、登分等項事宜。
（5）政審、錄取
對面試、體檢、考試均合格的應聘人員，要按照保安人員的政審條件和程序進行政審，審查其是否符合保安員的政治標準和品行標準。在政審合格后，依照擇優(yōu)錄用的原則進行錄用。凡被錄用者，應發(fā)給錄用通知書。
（6）簽訂聘用合同
凡決定錄用的，保安應與之簽訂聘用合同。簽訂合同要在雙方自愿的基礎(chǔ)上進行。由于保安人員的流動性大，為防止聘用后發(fā)生糾紛或問題，所以可以實行擔保制度，即在簽訂聘用合同前，由被錄用者提出一名在當?shù)赜谐Ｗ艨?、固定住所或工作單位、政治上可靠、作風正派的人作擔保。
（7）試用期的考察
在簽訂聘用合同前，要明確告知被聘用者要經(jīng)過一段時間的試用考察，才能成為正式的保安人員。在試用期間，如果發(fā)現(xiàn)不符合保安人員條件或有違法違紀行為，將予以淘汰。
考勤制度是考察員工出勤、工時利用、勞動紀律以及支付勞動報酬的重要依據(jù)，為了加強考勤管理，充分利用工作時間，提高工作效率，公司特制訂本規(guī)定：
一、凡公司范圍內(nèi)所有員工均執(zhí)行本規(guī)定;
二、各作業(yè)所領(lǐng)班(主管)為專職考勤記錄員，如發(fā)現(xiàn)弄虛作假，一經(jīng)查出，視情節(jié)輕重，給予經(jīng)濟處罰直至開除;領(lǐng)班(主管)應在此月初上交上月考勤記錄及各種有關(guān)假條，材料申請單等到管理部門辦公室;
三、各作業(yè)所員工每天工作時間，原則上為8小時(吃飯時間除外)，由于各作業(yè)所的具體情況不一樣，各作業(yè)所甲方(客戶)的`實際作息時間確定上、下班時間;
四、無論實行何種工作制，各作業(yè)所應當保證員工每月休息兩天，如趕上甲方放法定假日，員工有薪休假;
五、員工應按規(guī)定時間上下班，不得無故遲到早退;
六、員工請假，非特殊情況，一律事前辦理請假手續(xù)，經(jīng)領(lǐng)班(主管)批準后方可休假，休假一律扣除當日工資，請假與排休不替換;
七、員工如有下列情況之一者，視為曠工：
1、未按規(guī)定程序請假或未經(jīng)批準擅自不到崗位上班的;
2、遲到早退累計1小時以上，又無正當理由辦理補假手續(xù)的;
3、員工請假逾期不歸，又未辦理續(xù)假手續(xù)的;
4、工作時間擅離職守或從事與工作無關(guān)活動的;
5、申請辭職未獲管理部經(jīng)理批準，擅離職守的;
6、偽造、涂改各種請假證明的;
八、事假：員工請事假由作業(yè)所主(領(lǐng)班)批準，管理人員請事假須經(jīng)理批準同意，事假期間不發(fā)工資;事假一律以請假條為準，未批準而不到崗的按曠工處理，曠工一天扣發(fā)三天基本工資;
九、病假：
1、員工請假一律憑醫(yī)院開具的證明，由本人即時向領(lǐng)班(主管)申請請假，確因情況緊急來不及申請請假的，時候須1日內(nèi)補辦有關(guān)手續(xù)，不具備上述條件按曠工處理;
2、急診病人可由家人代請假，時候由本人憑醫(yī)院的急診證明，補辦請假手續(xù)，不具備上述條件按曠工處理;
十、當月病假、事假合計超過十天者，作自動退職或公司勸退;
十一、公司行政管理人員：領(lǐng)班可批員工一天假期、主管可批員工三天假期、三天以上必須由經(jīng)理批準同意。
一、安全方面
重點加強安全團隊內(nèi)部管理，提升客戶直觀感受
1、客戶出入較集中的時段，將巡邏崗臨時固定在明顯位置，隨時為客戶提供便捷服務(wù);
2、增強崗位的主動性，對認識的客戶主動打招呼，面生的禮貌詢問、身份核實;
3、每周末下午客戶集中時段，進行安全軍事訓練，提高客戶對安全的直觀感受;
4、制作宣傳畫，在出入口擺放，引導住戶進出小區(qū)時自覺刷卡，加強人員管控;
5、定期上門統(tǒng)計出租戶信息，消除安全隱患;
6、定期開展安全日等活動，通過安全宣傳展板或led屏播放進行宣傳引導;
7、編制崗位傻瓜式操作指引，強化新職員對崗位快速適應;
8、對小區(qū)洋房地下車庫梯間加裝攝像頭，保障人員出入受控;
9、片區(qū)管家定期到安全班組開座談會，與一線安全員分析案例，提升一線人員的服務(wù)意識。
二、公共設(shè)施維護
重點提升公共設(shè)施完好性和維修及時性
10、制定公共設(shè)施保養(yǎng)計劃，實施預防性管理，在公共設(shè)施出現(xiàn)問題前及時整改;制定夜間巡查計劃，夜間安管員、公共設(shè)施維護人員和片區(qū)安全主主管參與其中，重點檢查夜間照明的完好性;
11、以客戶直觀感受以及對客戶日常生活影響程度為依據(jù)，制定公共設(shè)施維護時限表，責任人在接單后必須在規(guī)定的時限內(nèi)完成;
12、公共設(shè)施維護責任到人，建立日常巡查和維護機制;
13、實行片區(qū)責任制，片區(qū)管家、安管人員和維修人員對所轄片區(qū)公共設(shè)施負責;對各片區(qū)公共設(shè)施維護狀況進行評比，較好的進行鼓勵，形成片區(qū)間的良性競爭氛圍;
14、對小區(qū)內(nèi)實施的各項公共設(shè)施維護改造，都及時通過公示欄知會客戶。
三、環(huán)境衛(wèi)生
重點關(guān)注小區(qū)主干道、出入口和客戶感受較明顯的部位
15、外包單位要針對各小區(qū)的差異，提供適合本小區(qū)的管理方案，包括人員招聘、培訓、作業(yè)流程、考核辦法等;
16、標準化外包單位現(xiàn)場作業(yè)流程和禮節(jié)禮儀，制定統(tǒng)一的培訓課件;
17、物業(yè)公司定期評選外包單位優(yōu)秀員工，給予一定獎勵，提升外包單位人員工作積極性;讓其融入到團隊當中，更好的服務(wù)于社區(qū);
18、每月與外包單位班長以上管理人員召開工作會議，針對本月環(huán)境工作出現(xiàn)的問題，客戶投訴等確定整改措施，共同制定下月工作重點;
19、制定客戶觸點區(qū)域、時間段的環(huán)境衛(wèi)生管理辦法，讓客戶感覺干凈整潔的居住環(huán)境;
20、定期調(diào)整作業(yè)順序和流程，如：樓道清潔人員定期調(diào)整清潔樓道的順序，讓每個早上定時出門的業(yè)主都能遇到現(xiàn)場清潔人員;每天下班前對樓道進行一次清潔巡查，確保業(yè)主晚間回家時樓道清潔干凈;
21、全員片區(qū)化管理，劃分責任區(qū)域，避免死角存在;
22、強調(diào)全體職員人過地凈，要求安全固定崗負責方圓一百米的環(huán)境衛(wèi)生，不能出現(xiàn)白色垃圾。
四、綠化養(yǎng)護
重點提升客戶觀感
23、可保持客戶集中區(qū)域和重點區(qū)域(如：主出入口、大堂、廣場等區(qū)域)有時季節(jié)花美化;
24、對不同特定區(qū)域可選擇葉子顏色不同的植被搭配栽種，也可選擇價格較便宜的開花植物栽種;
25、開拓思維，外出學習，在小區(qū)內(nèi)做一些標志性的植物造型;
26、對路面左右草坪進行砍邊、切邊修飾;針對季節(jié)制定綠化養(yǎng)護計劃，并落實到位;
27、加強專業(yè)技能培訓，掌握小區(qū)內(nèi)植物的生長屬性與養(yǎng)護要求，做好病蟲害預防工作;
28、每年制定喬木修剪計劃，避免喬木過于茂盛而影響業(yè)主的日常生活;
29、為客戶免費提供綠化養(yǎng)護知識的咨詢，并對有需求的客戶家中枯萎的花草進行施肥養(yǎng)護指導。
五、交通秩序
重點加強對亂停放車輛管理
30、高峰期安排專人引導客戶的進出與車輛停放，減少客戶等待時間，及時處理沖突;崗位間形成互動，確保車輛駛?cè)?、引導、停放均有崗位跟進，縮短客戶尋找車位的時間，規(guī)范車輛停放;
31、針對管轄的區(qū)域進行人流分離管理，可加開原有消防通道;
32、對經(jīng)常違規(guī)的車主，各崗位必須熟知其信息，物業(yè)管理圈，從其一進入小區(qū)開始，車場崗就要進行提醒，還要定期采取電話提醒和上門進行溝通，直至此車主改變違規(guī)習慣;
33、對于停車位不足的區(qū)域，要積極的與業(yè)戶溝通探討，尋求資源拓展車位，改善停車位不足情況〔如路面或廣場〕;
34、增強小區(qū)車位信息的透明度，如定期將項目內(nèi)車位信息進行公示，加強與業(yè)主的溝通，提醒業(yè)主在買車前要充分考慮停車位的問題;
35、定期舉行專項宣傳，如文明行車宣傳月、小區(qū)交通秩序宣傳月等，通過舉行各類活動進行廣泛宣傳;
36、收集社區(qū)周邊汽車維修服務(wù)單位緊急聯(lián)系電話，采購簡易更換汽車輪胎工具并根據(jù)需要協(xié)助助更換汽車輪胎。
六、家庭維修
重點關(guān)注維修的及時性、收費合理性及返修率
37、制定落實客戶投訴、家政維修回訪制度，發(fā)現(xiàn)問題及時改進，并及時將回訪情況匯總發(fā)送相關(guān)責任人;
38、將家政維修服務(wù)流程標準化，重點為服務(wù)禮儀上，從接單準備物資，上門與客戶溝通，完工后與客戶溝通，遇到客戶不在時如何處理等各方面流程標準化;
39、家政維修完成后一個工作日內(nèi)要求客服人員進行回訪，維修效果不理想、客戶有異議的，及時將信息傳遞給工程辦跟進處理;
40、家庭維修回訪情況每月形成報告，將當月發(fā)現(xiàn)的問題匯總分析，以便改善家庭維修服務(wù);
41、每季度組織家政維修人員經(jīng)驗分享會，分享家政服務(wù)創(chuàng)新辦法、家政維修小竅門等;
42、設(shè)置家政維修實操基地，強化技術(shù)人員專業(yè)技能提升;
43、研究家政維修量化考核制度，激勵技術(shù)人員工作主動性;
44、家政維修人員根據(jù)社區(qū)客戶家政維修的需求和家政量實行彈性工作制;
45、定期和監(jiān)控中心、片區(qū)管家/客服相關(guān)人員召開溝通交流會，發(fā)現(xiàn)并解決流程方面的問題;
46、在維修任務(wù)完成后，主動咨詢業(yè)主是否還有其他需求;
47、將社區(qū)周圍家電維修服務(wù)電話制成小卡片，送給客戶;免費給客戶提供清洗空調(diào)過濾網(wǎng)，教客戶節(jié)電小竅門等服務(wù)。
七、客戶服務(wù)
新業(yè)主，留下美好的第一印象
48、銷售現(xiàn)場強化客戶對物業(yè)感受，如物業(yè)小故事、LED屏宣傳;
49、銷售現(xiàn)場物業(yè)服務(wù)人員配置專業(yè)素養(yǎng)高的人員，使顧客感受到安心、貼心的服務(wù)，同時加強案場服務(wù)人員培訓資源的投入;
50、在業(yè)主的入伙現(xiàn)場DV播放物業(yè)人員開荒時的場面，評估多家裝修單位，供客戶選擇，以此感動客戶;
51、入伙手續(xù)辦理前后，客服人員發(fā)短信給客戶，感謝并歡迎業(yè)主成為雅居樂業(yè)主，并告知其物業(yè)助理的手機號，方便后期服務(wù);
52、印制裝修提示單，標明裝修注意事項，在客戶辦理裝修手續(xù)時提示客戶。物業(yè)管理圈?？蛻粞b修監(jiān)理服務(wù)：建立客戶裝修清單;定期知會業(yè)主裝修進程和裝修存在問題;
53、片區(qū)管家制定訪談計劃和信息回饋跟進機制，在客戶入住一周內(nèi)進行客戶關(guān)懷，恭喜客戶入住小區(qū)，跟客戶建立初期關(guān)系，告知其物業(yè)的服務(wù)范圍及與物業(yè)的溝通渠道和方式。片區(qū)管家在出入較集中的`路段在各大堂門口可安裝服務(wù)名片，加深印象;
54、將每月的管理費帳單及時通過電子郵件、短信或傳真的方式發(fā)送給客戶;
55、在節(jié)假日發(fā)短信祝?？蛻簦e行大型社區(qū)文化活動時發(fā)短信通知客戶;
56、保修期滿前一個月，統(tǒng)一發(fā)短信提醒客戶;
57、針對業(yè)主入伙后的遺留問題進行整改，對遺留問題建檔管理，實行首問責任制直至問題的解決;
58、與返修辦定期召開例會，了解遺留問題的解決進展，重大問題協(xié)商解決辦法，統(tǒng)一回復口徑;
59、通過社區(qū)文化活動的開展，了解客戶的興趣愛好，建立關(guān)鍵客戶、優(yōu)質(zhì)客戶和重點客戶信息庫，針對不同客戶群體，制定相應的客戶服務(wù)及訪談計劃;
60、根據(jù)客戶愛好不同，在舉行社區(qū)文化活動時，主動通知客戶參加;
61、加大小區(qū)社團建設(shè)，通過開展不同的活動與社團成員建立良好關(guān)系，每年有計劃的成立新的社團;
62、建立社區(qū)文化人才庫，挖掘小區(qū)內(nèi)的特長人才，通過社區(qū)文化活動開展，與其建立良好關(guān)系;
63、對滿意度比較高的客戶，要制定客戶關(guān)懷和訪談計劃，將這類客戶培養(yǎng)成優(yōu)質(zhì)客戶。如：短信關(guān)懷：節(jié)日、生日等重要日子里給客戶送去溫馨的祝福，包括業(yè)主家庭成員。上門關(guān)懷：生子、結(jié)婚、喬遷等喜事，可購買小禮物或鮮花，上門進行恭賀。特殊關(guān)懷：對有遺留問題的客戶，向地產(chǎn)公司申請，與地產(chǎn)人員共同上門關(guān)懷;
64、每月進行‘經(jīng)理接待日’活動有針對性的解決問題;
65、每月有重點有主題的集中進行文明宣傳和引導工作，如文明養(yǎng)犬宣傳月、文明行車宣傳月、杜絕高空拋物宣傳月、物業(yè)服務(wù)宣傳月等;
66、印制各種卡片送給客戶，如商戶名錄卡、節(jié)電小竅門、生活小常識、滅蚊妙方、文明養(yǎng)犬宣傳卡等，根據(jù)客戶需要發(fā)放給客戶;
67、創(chuàng)辦社區(qū)刊物，通過報刊搭建物業(yè)與業(yè)主的溝通平臺;
68、客戶服務(wù)專業(yè)細分：根據(jù)客戶的生活習慣、性格特征、興趣愛好、服務(wù)需求等要素對客戶進行細分，以便及時調(diào)整客戶服務(wù)的資源;
69、檢查客戶溝通渠道是否暢通，是否有專人負責跟進處理，問題處理是否及時。通過模擬群訴等突發(fā)事件，梳理應急處理流程;
70、以問答形式制定部門應知應會和投訴回復口徑匯編，通過定期考試來提高各崗位對回復口徑的熟悉度;
71、每季度分片區(qū)舉行客服人員懇談會，交流經(jīng)驗，探討疑難問題的解決辦法;
72、定期開展客服人員內(nèi)部換崗位體驗及外部交流學習;
73、投訴每日盤點確定責任人，每天對投訴進行盤點，未完成的投訴要找出根源，并負責督促責任人盡快完成;
74、每月部門例會中，進行投訴總結(jié)分析，做好投訴預警;
75、每周召開部門例會時，將未及時完成的投訴分析原因，確定解決辦法;
76、嚴格前臺及監(jiān)控中心客戶報事登記工作，做到事事有登記、有處理、有跟進、有結(jié)果、有回訪。
八、物業(yè)增值服務(wù)
重點讓業(yè)戶充分感受我司服務(wù)
77、針對原有配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同區(qū)域，配置相應設(shè)施，給于業(yè)戶方便與驚喜;
78、針對不同客戶的興趣愛好開展，不同的活動;
79、建立業(yè)戶生日資料，組織開展業(yè)戶生日晚會;
80、聯(lián)合社區(qū)，組織開展相應的活動
1.0目的
規(guī)范合同的評審、簽署、履約跟進、歸檔管理工作程序,確保公司利益、信譽得到保障。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)管理公司所有合同的管理工作。
3.0職責
3.1總經(jīng)理負責公司所有合同的簽署及重要合同的評審。
3.2人事行政部負責本項目合同審核、監(jiān)管及歸檔(包括員工勞動合同)。
3.3各部門負責人負責合同的履約執(zhí)行。
4.0程序要點
4.1合同管理的范圍:包括對外提供服務(wù)的合同和對外委托服務(wù)的合同。
4.1.1對外提供服務(wù)的合同,包括以下幾類:
(1)開發(fā)/建設(shè)單位或業(yè)主委員會委托進行物業(yè)管理的合同;
(2)投標書;
(3)對外租賃合同;
(4)公司承諾提供的常規(guī)服務(wù)和管理合同;
(5)顧客(業(yè)主、住戶或其他委托方)委托公司進行采購、安裝、修繕、裝修、貯存、檢修、保養(yǎng)、清潔、搬運及其他有償服務(wù)的合同;
(6)公司車庫、車棚、車位使用或泊車合同;
(7)其他對外提供服務(wù)的合同。
4.1.2對外委托服務(wù)的合同,包括以下幾類:
(1)采購合同;
(2)招標合同;
(3)勞動合同;
(4)公司委托顧客(供應商或其他受委托單位)進行采購、安裝、修繕、裝修、貯存、檢修、保養(yǎng)、清潔、搬運等合同;
(5)其他須進行對外委托服務(wù)的合同。
4.2合同的形式包括以下幾種形式。
4.2.1書面的和非書面的。
4.2.2協(xié)議或其他法規(guī)性文件的規(guī)定和要求。
4.2.3規(guī)范合同和格式合同。
4.2.4口頭承諾。
4.2.5招、投標書。
4.3合同的制定。
4.3.1一般情況下由合同的執(zhí)行部門負責制定,其內(nèi)容包括以下條款:
(1)標的;
(2)數(shù)量和質(zhì)量(或工作內(nèi)容);
(3)價款或酬金;
(4)履約期限、地點方式及其他履約條件;
(5)合同終止條件;
(6)違約責任;
(7)專用合同約定的其他必要條款。
4.3.2各種合同若有合同范本,可依照合同范本填寫或修改各項條款。
4.4合同的評審。
4.4.1評審權(quán)限:
(1)標的在10萬元以下的合同,由總經(jīng)理委托分管副總經(jīng)理組織合同執(zhí)行部門及人事行政部經(jīng)理進行評審;
(2)標的在10萬~50萬元的合同,由總經(jīng)理組織有關(guān)人員進行評審;
(3)標的在50萬元以上的合同,由董事會進行評審。
4.4.2評審內(nèi)容。
(1)對外提供服務(wù)合同的評審內(nèi)容:
公司的履約能力;
顧客提供的價格;
合同的風險;
合同的條款是否明確;
合同是否合法;
合同的社會效益;
其他需要評審的內(nèi)容。
(2)對外委托服務(wù)合同的評審內(nèi)容:
分供方的履約能力;
分供方提供的價格;
分供方的信譽;
分供方提供服務(wù)的售后服務(wù);
合同的條款是否明確;
合同是否違法;
合同的風險;
合同履約監(jiān)控能力;
其他需要評審的內(nèi)容。
4.5合同的簽署與生效。
4.5.1合同經(jīng)評審合格,由總經(jīng)理簽署。非書面的合同除外。
4.5.2經(jīng)總經(jīng)理簽署的合同按印章管理規(guī)定辦理蓋章審批手續(xù)。
4.5.3所有書面合同均須加蓋公司印章,合同頁數(shù)在一頁以上的必須加蓋騎縫章。
4.5.4經(jīng)簽署并加蓋公司印章的合同正式生效,須公證的合同,經(jīng)公證后生效。
4.5.5公司承諾提供常規(guī)服務(wù)和管理的合同簽署與蓋章形式不受以上條款的限制。
4.5.6生效的合同原則上一式四份,公司與顧客各兩份,需進行公證的須報公證機關(guān)一份備案。
4.6合同的編號與歸檔。
4.6.1書面合同統(tǒng)一進行編號,編號的方法按檔案管理的規(guī)定辦理。
4.6.2一般情況下書面合同由公司人事行政部統(tǒng)一歸檔(經(jīng)總經(jīng)理審批同意,由其他部門保管的除外),歸檔方法按檔案管理的有關(guān)規(guī)定辦理。
4.6.3公司歸檔合同原件,合同履行完畢或需分階段付款的,報財務(wù)部存檔一份,部門需按合同條款監(jiān)督顧客履約的,按檔案管理的有關(guān)規(guī)定辦理復印審批程序后,由部門負責人保管一份復印件。合同執(zhí)行完畢后,須將合同返還公司歸檔。
4.6.4合同條款涉及保密事項的,有關(guān)部門均承擔保密責任。
4.7合同的履約。
4.7.1對外提供服務(wù)的合同,由提供合同服務(wù)的部門負責履約,重要的合同由總經(jīng)理或人事行政部監(jiān)督履約。
4.7.2對外委托服務(wù)的合同,由合同執(zhí)行部門監(jiān)督分供方履約,重要的合同由總經(jīng)理或人事行政部監(jiān)督履約。
4.7.3合同執(zhí)行部門須將合同履約階段性情況向總經(jīng)理匯報,重要合同須以書面形式匯報。
4.7.4公司監(jiān)控所有書面合同(員工勞動合同除外)的履約進度,對違反合同進度的及時向總經(jīng)理匯報。
4.7.5合同履約完畢,對重要合同的執(zhí)行效果再次進行評審。
4.8合同的變更與廢止。
合同雙方不能履約或不能完全履約或合同中須變更廢止情況出現(xiàn)需進行合同條款變更或廢止時,由合同執(zhí)行部門向人事行政部提出合同變更申請,人事行政部按合同評審程序跟進評審變更條款或廢止合同,重要合同由總經(jīng)理直接組織變更條款或廢止合同。
4.9合同的續(xù)約。
合同期滿且需辦理續(xù)約的,由合同執(zhí)行部門按合同要求提前通知人事行政部,由人事行政部經(jīng)理按合同評審程序跟進評審,重要合同由總經(jīng)理直接組織合同評審。
4.10合同的統(tǒng)計。
每年12月31日前,由人事行政部對書面合同進行清查統(tǒng)計,寫出專題報告。專題報告內(nèi)容
包括:合同清單,履約完成情況,存在或需跟進的問題等報總經(jīng)理審閱?？偨?jīng)理給出批示意見,由人事行政部按總經(jīng)理批示意見辦理。
一、結(jié)盟項目、商品和標準由公司統(tǒng)一制定，參與結(jié)盟的個人務(wù)必嚴格執(zhí)行此規(guī)定。
二、物流人員要忠于職守，認真嚴謹，廉潔奉公，不謀私利，苦心鉆研專業(yè)知識，做到業(yè)務(wù)熟練精通。
三、對結(jié)盟商品嚴格履行審查驗收制度，嚴把質(zhì)量關(guān)、數(shù)量關(guān)，驗收合格后方可下帳入庫，入庫單需交財務(wù)一份。
四、入庫商品實行規(guī)范管理，庫管員要分類準確，擺放整齊，井然有序，帳物相符，衛(wèi)生整潔，不臟不亂;保管要妥善精心，無損壞丟失。
五、庫管員熟練掌握入庫商品的&39;種類，規(guī)格型號，樣式色彩，性能數(shù)量等，做到心中有數(shù)，隨手可取。
六、積分券妥善保管，發(fā)放準確無誤。
七、發(fā)放商品要點準數(shù)目，查看質(zhì)量，包裝嚴密，做好標記，認真做好登記并準確及時出庫，發(fā)貨時，要保證及時將貨單傳真到相關(guān)加盟店。
八、廣泛聯(lián)系并確定多條運輸渠道，做好與運輸單位的交接工作，手續(xù)要建全無誤。
九、服務(wù)態(tài)度和藹熱情，接待工作不燥不煩，不準與各店爭吵，尤其發(fā)生爭議時務(wù)必耐心解釋。
十、確有質(zhì)量問題保證退貨，一般商品在必要時能夠調(diào)換，遇有爭議問題及時向主管領(lǐng)導匯報請示，絕對不能刁難各店和消費者，確保售后服務(wù)工作落實到位。十一、做好配送商品的跟蹤服務(wù)，主動及時與相關(guān)店持續(xù)聯(lián)系，聽取意見和要求，做好信息反饋并認真做好登記。不斷改善和完善物流配送工作。
十二、根據(jù)市場需求和物流工作運營實際狀況，主動及時向有關(guān)人員或領(lǐng)導提出意見或推薦。
十三、認真注意庫房的安全管理，衛(wèi)生整潔，及時通風，經(jīng)常注意檢查電源、火源、水源，注意防火，防盜、防霉、防損壞，尤其以安全第一。
十四、出庫商品嚴格履行出庫制度，專人負責，書面登記，商品出庫須經(jīng)物流主管領(lǐng)導簽字。
十五、物流每月末務(wù)必和財務(wù)部對帳一次，防止商品流失，搞好月末盤點，如發(fā)現(xiàn)帳物不符時立即查明原因，追究相關(guān)人員職責并及時采取應急措施。
十六、商品配送后運輸工作實行簽批制度，辦公室與物流密切合作，物流用車報辦公室，經(jīng)公司主管副總同意，由辦公室主任安排車輛。
十七、財務(wù)嚴格執(zhí)行物流商品運輸費用標準，向下配送發(fā)放一切費用由公司負責，各店返貨費用由店經(jīng)理承擔，遇有特殊爭議狀況報請公司高管裁決。十八、上架商品依據(jù)市場銷售實際狀況，適時組織必要的下架。
一、制度內(nèi)容
為做到客戶服務(wù)部與客戶的良好溝通，掌握客戶的人員構(gòu)成、公司性質(zhì)、物業(yè)費交納情況等，有必要建立一套綜合的客戶信息系統(tǒng)，而客戶檔案可以協(xié)助客戶服務(wù)部以最便捷的方式提供以上信息。因此，為充分利用客戶信息并管理好這些信息，特建立此制度。
二、管理目標
客戶檔案資料全面、準確、有效。
三、適用范圍
客戶檔案資料的管理主要是收集、整理、歸檔及使用四個環(huán)節(jié)。
一般客戶檔案包括以下的資料：
1、收集客戶單位資料；
2、客戶繳費記錄包括各樣應付之押金；
3、客戶裝修工程文件；
4、客戶遷入時填具之資料；
5、客戶資料補充；
6、客戶聯(lián)絡(luò)資料；
7、緊急事故聯(lián)絡(luò)人的資料；
8、客戶與管理處往來文件；
9、客戶違規(guī)事項與欠費記錄；
10、客戶維修記錄；
11、客戶投訴記錄；
12、客戶單位有關(guān)的工程檔案（與二次裝修工程有關(guān)資料）與工作程序。
四、注意事項
1、及時上行下達客戶與管理之間的知識、報告、通知、通報，傳送文件應及時、準確，認真地登記并制作各種表格；
2、協(xié)調(diào)與客戶之間的關(guān)系，加強橫向溝通；
3、做好與客戶有關(guān)各類文件的檔案工作，并定期整理，以備隨時查詢及跟進；
4、接聽客戶投訴，解決客戶投訴；
5、接聽客戶工程報修電話，及時聯(lián)系修復。
大廈物業(yè)客服部員工接待管理制度:
1、制度
1.1規(guī)范上崗條例:
接待人員必須明確:項目管理物業(yè)管理的禮儀服務(wù)不同于社會上一般單位的禮儀服務(wù),是創(chuàng)一流服務(wù),要高起點、高水平、高品位。因此,在服務(wù)管理上要體現(xiàn)三嚴,即嚴格管理、嚴格要求、嚴格紀律,樹立禮儀接待人員良好服務(wù)的形象,為項目管理物業(yè)管理增添光彩。
1.2接待服務(wù)宗旨:賓客至上,服務(wù)第一。工作核心:固定崗位,流動服務(wù),主動補位,通力合作。工作標準:表里如一。
1.3接待服務(wù)實行逐級負責制,物業(yè)助理對物業(yè)戶任負責,業(yè)戶服務(wù)接待人員對客服主任負責,物業(yè)戶任、客服主任對客服部經(jīng)理負責,客服部經(jīng)理對總經(jīng)理負責。工作中要互相合作,嚴于律己,正確處理當班所發(fā)生的各類事宜,并做好記錄與報告。
1.4接待人員應聽從客服部的統(tǒng)一安排,嚴格遵守崗位職責,站如松、坐如鐘,彬彬有禮,微笑服務(wù),有問必答。
1.5儀表、儀容要求:
⑴上崗前、用餐后應適當化妝、補妝,修飾。按規(guī)定著裝,儀表、儀容端莊、整潔,精神飽滿,真誠微笑。站立時,兩腳合攏,雙手交叉在前。
⑵發(fā)型應統(tǒng)一、規(guī)范,修剪指甲,上班時必須摘除項鏈或戒指等飾物。
⑶在規(guī)定場合應站立服務(wù),對賓客要主動熱情,和藹可親。
1.6接待服務(wù)人員應堅持文明用語,做到無投訴、無違紀、無責任事故。
1.7接待服務(wù)人員在工作中要一絲不茍,認真負責,既要堅持原則,又要掌握靈活運用,做到外松內(nèi)緊,有理有禮。
1.8接待服務(wù)人員應自覺遵守項目管理各項規(guī)章制度,做到領(lǐng)導在與不在一個樣。
1.9員工間應提倡互相友愛,通力合作,坦誠相見,一切以工作為重。有利于物業(yè)客服部的話與事,多說多做。不利于物業(yè)客服部的話與事,不說不做。
2、用語
2.1當見到客人時說:您好!。
2.2對客人應問:先生(小姐),很榮幸能為您服務(wù)、請問有什么事情嗎、有什么事我可以幫您。等。
2.3接受客人吩咐,聽清客人要求時說:好!明白了、好!知道了、好!聽清楚了,若未聽清,要說:對不起,請您再說一遍。
2.4對待不能立即接待的.客人,應說:對不起,請您稍候或說對不起,請您稍等一下。
2.5對等待的客人要說:對不起,讓您久等了。
2.6接待失誤或給客人添麻煩時說:對不起,剛才疏忽了,給您添麻煩了實在抱歉,今后一定注意,不再發(fā)生這類事。
1.2.7當客人離開時,應說:謝謝光臨,歡迎再來,再見!(或請走好)。
為規(guī)范物業(yè)管理中給排水管理服務(wù)工作，明確給排水管理工作內(nèi)容，特制訂如下管理制度：
一、管理責任
1、管理服務(wù)中心維修組負責給排水系統(tǒng)的運行維護等管理工作，維修主管負責組織、維修人員實施。
2、給排水管理人員必須了解、熟悉樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)，如：水管、水箱、水泵，開關(guān)閥門及分閥門位置。
3、實行設(shè)備管理責任制，劃分各類設(shè)備管理責任人。
4、管理服務(wù)中心主任負責給排水管理工作的監(jiān)督和檢查。
二、巡視制度
1、定期巡視水泵操作是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞或滴漏，水箱是否清潔，必須定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消殺一次，確保用水衛(wèi)生。
2、發(fā)現(xiàn)水管爆裂時，必須盡快關(guān)上相應的閥門，大水管爆裂時應將總閥門關(guān)閉，并即時發(fā)出通告，按照《供水處理緊急方案》立即安排緊急搶修。
三、保養(yǎng)制度
1、注意水箱的&39;保養(yǎng)，預防破裂和滲漏，水箱蓋應保持密封，每次開啟后及時鎖好，防止蚊蟲滋生。
2、救火用的輸水設(shè)備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應立即維修，平時嚴禁使用消防水作其他用途。
四、檢修制度
1、經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時清理渠道蓋上的垃圾以防止下雨時渠水受阻引起水浸，并按規(guī)定填寫相關(guān)記錄。
2、供水設(shè)備每年按保養(yǎng)計劃進行保養(yǎng)，保養(yǎng)情況按年度保養(yǎng)計劃填寫。給排水設(shè)備，除了按年度保養(yǎng)計劃保養(yǎng)外，還必須按規(guī)定進行正常的巡視檢查，以便及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備在運行中出現(xiàn)的問題。建立二次供水管理制度，嚴格按法規(guī)要求，實施定期維修保養(yǎng)。
五、正常給排水
1、管理服務(wù)中心維修主管負責給排水的技術(shù)指導、監(jiān)督和檢查，負責樓宇供排水設(shè)施設(shè)備的運行管理工作，保證24小時不間斷供水。
2、運行維修人員在設(shè)備發(fā)生故障時應立即報告主管領(lǐng)導并積極進行搶修。
六、正常停水
1、當接到自來水公司的停水通知后，應立即通知客戶服務(wù)中心，并做好記錄。
2、當按計劃保養(yǎng)必須停水時，應提前一天將停水的范圍和時間通知客戶服務(wù)中心，在得到客戶服務(wù)中心的許可后方可進行保養(yǎng)。
3、由于工程的需要，對消防系統(tǒng)停水時，必須通知消防人員后，由消防人員進行操作，并做好相關(guān)記錄。
七、水質(zhì)保障
1、每年組織專業(yè)人員對生活水箱進行兩次清洗，并按規(guī)定取得《供水衛(wèi)生許可證》及衛(wèi)生防疫部門的水質(zhì)化驗合格證明。
八、異常情況處理
1、樓宇外墻的公用下水管渠發(fā)生破裂，應立即維修，以免污水流出影響環(huán)境衛(wèi)生。
2、樓宇底層溝渠有臭味溢出時，應立即檢查及維修。
3、安裝及維修樓宇外的供水系統(tǒng)設(shè)備，應與自來水公司聯(lián)系修理。
4、樓宇內(nèi)的水表發(fā)生故障時，應告知用戶，并立即檢修。
5、接到自來水公司發(fā)出的停水通知時，應及時向住戶發(fā)出通知，使住戶有所準備。
6、化糞池每季度進行一次檢查，化糞池滿時及時組織人員清理，并將檢查清理結(jié)果進行記錄。
7、當發(fā)生突然停水事件時，客戶服務(wù)中心應及時與自來水公司取得聯(lián)系，了解恢復供水的時間，主動與客戶服務(wù)中心聯(lián)系，幫助做好對客戶的解釋工作。
8、認真做好檢查記錄，日常的巡視檢查記錄在值班記錄中，定期的檢查保養(yǎng)記錄在相應的檢修保養(yǎng)記錄表中。
第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點及管理要求，制定本規(guī)定。
除了規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行，《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》。
第二條本規(guī)定適用于中華人民共和國境內(nèi)的各類物業(yè)管理企業(yè)（以下簡稱企業(yè)），也包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類經(jīng)濟性質(zhì)的企業(yè)；有限責任公司；股份有限公司等各類組織形式的企業(yè)。
第二章代管基金
第三條代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。
房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)車庫等。
共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專項用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資金。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。
第四條代管基金作為企業(yè)長期負債管理。
代管基金應當專戶存儲，專款專用，并定期接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。
代管基金利息凈收入應當經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認可后轉(zhuǎn)作代管基金滾存使用和管理。
第五條企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房、共用設(shè)施設(shè)備，應當設(shè)立備查帳簿單獨進行實物管理，并按照國家法律、法規(guī)規(guī)定或者雙方簽訂的合同、協(xié)議支付有關(guān)費用（如租賃費、承包費等）。
管理用房是指業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的辦公用房。
商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)限、使用人向企業(yè)提供的經(jīng)營用房。
第六條企業(yè)支付速達軟件的管理用房和商業(yè)用房有償使用費，經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物鑿權(quán)人、使用人認可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的房屋共用部位的維修基金；企業(yè)支付的共用設(shè)施設(shè)備有償使用費，經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的共用設(shè)施設(shè)備維修基金。
第三章成本和費用
第七條企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程是發(fā)生的的各項支出，按照國家規(guī)定計入成本費用。
第八條企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，計入營業(yè)成本。（）營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業(yè)，可不設(shè)間接費用，有關(guān)支出直接計入管理費用。
直接人工費包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、資金及職工福利費等。
直接材料費包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。
間接費用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、資金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。
第九條企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費，計入營業(yè)成本。
第十條企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計入營業(yè)成本或者管理費用。
第十一條企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或者管理費用。
第十二條企業(yè)可以于年度終了，按照年末應收帳款余額的0、3%—0、5%計提壞帳準備金，計入管理費用。
企業(yè)發(fā)生的壞帳損失，沖減壞帳準備金。收回去已核銷的壞帳，增加壞帳準備金。
不計提壞帳準備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的壞帳，沖減管理費用。
第四章收入及利潤
第十三章營業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。
第十四章主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大維修收入。
物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收入、公從代辦性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入。
物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施收入。
物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。
第十五條企業(yè)應當在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確為營業(yè)收入的實現(xiàn)。
物業(yè)大修收入應當經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。
企業(yè)與業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應當根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。
第十六條企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。
第十七條補貼收入是指國家撥給企業(yè)的政策性虧損補貼和其他補貼。
第十八條營業(yè)利潤包括主營業(yè)務(wù)利潤和其他業(yè)務(wù)利潤。
主營業(yè)務(wù)利潤是指主營業(yè)務(wù)收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費用及財務(wù)費用后的凈額。
營業(yè)稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。
其他業(yè)務(wù)利潤是指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額。
第十九條其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。
商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。
第二十條其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。
企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務(wù)支出。
企業(yè)對商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。
第五章附則
第二十一條本規(guī)定自_____年___月____日起施行。
為進一步強化物業(yè)小區(qū)保安隊伍的管理機制，加大對保安隊員的考核力度，不斷提高保安服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，以確保各項工作的順利進行，結(jié)合物業(yè)小區(qū)保安服務(wù)的特點、任務(wù)、職責，特制定以下保安隊員考核細則。
一、考核辦法及操作程序
(一)物業(yè)小區(qū)保安隊伍的.管理工作，結(jié)合齊鐵地區(qū)物業(yè)小區(qū)的實際，實行二級管理，共同考核的辦法。一是保安服務(wù)公司，二是物業(yè)小區(qū)。
(二)考核實施實行扣分罰款制。
(三)在考核中，對于違反考核細則規(guī)定的內(nèi)容，每扣一分，罰款2元，并在本人當月工資中扣除。
(四)對于保安隊員的考核實施，由保安公司、物業(yè)小區(qū)實行共同定期考核，隨時抽查的辦法，對于發(fā)現(xiàn)的違紀違章現(xiàn)象，由考核人員填寫扣分、罰款通知單，并由保安公司、物業(yè)小區(qū)負責考核管理人員共同簽字，送交財務(wù)，實施扣款。
(五)保安隊員在工作中，對于超出違反考核細則規(guī)定以外的條款，按保安有關(guān)規(guī)定處理。
(六)對于保安隊員違反考核規(guī)定，罰款資金由財務(wù)指定專人保管，此項罰款資金用于獎勵工作突出有貢獻的保安人員的獎勵。
二、考核內(nèi)容及扣分標準。
1、不按規(guī)定時間上下班，每遲到、早退一次各扣2分；
2、不請假、無故礦工扣4分；三次以上者予以辭退；
3、在交接班過程中，不按規(guī)定面對面實地交接，而進行信譽交接的每人各扣3分；
4、交接班記錄簿不按規(guī)定認真填寫，亂畫字跡不工整，違者扣2分；
5、對于保安器具，如警棒、電筒以及日常辦公用品隨意損壞，丟失、除按價賠償外，損壞丟失者扣4分：
6、在執(zhí)崗過程中不按工作程序巡視，發(fā)生一次扣4分；
7、不按規(guī)定時間巡視，巡視時間次數(shù)與巡視記錄等填寫不符，每人各扣3分；
8、在當班中不請示，隨意脫崗，辦私事扣5分，累計三次以上者予以辭退；
9、在值班中，執(zhí)勤室內(nèi)務(wù)不整潔，物品不按要求擺放，當班者每人各扣2分；
10、在執(zhí)崗中形象不佳，不按規(guī)定著裝，保安服與便服混穿，發(fā)生一次扣3分；
11、嚴格認真執(zhí)行文明用語，禮貌待人的保安用語規(guī)范規(guī)定，不按規(guī)定用語，每發(fā)生一次扣2分；
12、認真牢記保安執(zhí)勤紀律“八不準”，對于違反其中任何一項，分別根據(jù)情節(jié)扣4－10分，嚴重者清除保安隊；
13、在巡邏執(zhí)勤中，嚴格落實“保安員巡邏工作規(guī)程”，不按保安員巡邏工作規(guī)程執(zhí)行的，每違反一項扣3分；
14、在巡邏中列隊不整齊，儀表不端正，形象不佳每人扣份；
15、在當班中帶酒氣上崗扣5分；
16、當班中飲酒扣l0分，并予以辭退；
17、在當班執(zhí)崗中，對于發(fā)生的問題，按有關(guān)規(guī)定不及時上報的扣4分；
18、對于公司、物業(yè)小區(qū)組織的公益性活動，以及公司組織的學習、培訓、開會、按規(guī)定應參加而無故不參加，又沒有經(jīng)過領(lǐng)導審批的，不參加一次扣5分。
一、為切實加強會議室使用和管理，特制定本制度。
二、行政部負責會議室的使用管理；清潔服務(wù)部負責會議室的`日常清潔衛(wèi)生并隨時保持會議室整潔，做到每周一次徹底清潔保養(yǎng)。
三、各部門、管理處使用會議室應提前與行政部聯(lián)系，由行政部妥善安排，如遇特殊接待或臨時安排，使用部門應服從。
四、行政部建立會議室使用簿，做好使用情況記錄。
五、禁止在會議室內(nèi)從事與會議無關(guān)的事項。
六、愛護室內(nèi)設(shè)施設(shè)備，物品如有損壞，責任人應照價賠償。
七、保持室內(nèi)清潔，愛護公共衛(wèi)生。
八、室內(nèi)嚴禁吸煙、嚴禁喧嘩、保持安靜。
九、公司在會議室內(nèi)存放的各類學習資料，不得自行帶走，借用人必須登記并在三日內(nèi)完好歸還。
十、會議室使用完畢后人走燈滅，防止火災事故的發(fā)生。
十一、會議室對外出租按照標準收費，并提供相關(guān)會議服務(wù)。
一、全體保安員要樹立高度的&39;責任感和事業(yè)心，忠于職守盡職盡責，爭做優(yōu)秀員工。
二、認真學習公司的各項制度和部門規(guī)定，嚴于律己、克己奉公，認真學習法律知識，加強法律觀念，遵紀守法。
三、按時上下班，不遲到、不早退、不擅離崗位、工作時間不辦私事，不得利用工作之便進行違法犯罪活動。
四、上班著裝整齊，儀容端莊，精神飽滿，堅持文明禮貌執(zhí)勤，()嚴禁打人、侵犯他人人身權(quán)利。不做有損公司形象的行為，處事機智迅速果斷，按章辦事。
五、敢于與一切不良行為作斗爭，發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子積極奮勇擒拿。
六、上下班交接手續(xù)清楚明了。
七、積極主動維護公司的治安交通秩序，做好“五防”（防盜、防火、防搶、防破壞、防治安災害事故）工作。
1、資產(chǎn)管理包括資產(chǎn)的保管、保養(yǎng)、使用、維修及支付保養(yǎng)、維修的各種支出。
2、資產(chǎn)實行分級管理。所有資產(chǎn)由財務(wù)部列帳記載，其中工程、機電、設(shè)施類物資由工程部管理，涉及各使用部門的由部門保管;其他物質(zhì)由綜合事務(wù)部管理。
3、使用年限在一年以上或價值在人民幣2，000元以上的電器、機械、運輸工具等為固定資產(chǎn);不屬于固定資產(chǎn)而價值較高使用時間較長的物品為低值易耗品;辦公使用的消耗性物品為辦公用品;其他消耗性物品為物料。
4、所有固定資產(chǎn)和非消耗性物品按使用部門歸類登記;屬個人使用、保管的非消耗性物品按使用人歸類登記。
5、各種物資應設(shè)倉庫保管，倉庫應分品種、規(guī)格和型號設(shè)帳記錄各種物品的收、發(fā)、存情況，并按月向總經(jīng)理、副總經(jīng)理和財務(wù)部報送月報表。
6、各種物品必須按規(guī)定定期進行檢修。由使用部門提出檢修計劃，經(jīng)批準后，由對口部門安排檢修.
7、固定資產(chǎn)發(fā)生損壞時，使用部門應立即報告管理部門維修。損壞嚴重時，必須報告公司領(lǐng)導。
8、低值易耗品和非消耗性物資發(fā)生損壞時，由使用部門或使用人向有關(guān)管理部門辦理以舊換新。屬人為損壞者(包括需維修的)由責任者進行賠償。
9、固定資產(chǎn)或低值易耗品報廢時，由使用部門填寫報廢表，經(jīng)綜合事務(wù)部組織相關(guān)部門鑒定并經(jīng)公司領(lǐng)導批準后報廢，由歸口主管部門進行處理。所有物品進行檢修、報廢時均需到財務(wù)部備案。
10、固定資產(chǎn)的折舊年限按國家的每一固定資產(chǎn)預計殘值率10%確定其殘值后，按直線法計提折舊，從投入使用月份的次月起，按月計提;停止使用的`，自停用月份的次月起，停止計算折舊。固定資產(chǎn)提足折舊后，仍可繼續(xù)使用的，不再計提折舊提前報廢的，不補提折舊.
11、各種低值易耗品在領(lǐng)用后，原則上一次性攤銷。但數(shù)額較大的，按使用時間攤銷。
12、購置各種物品必須辦理進庫驗收手續(xù);領(lǐng)用各種物品必須填寫領(lǐng)料單，經(jīng)部門主管簽批后辦理領(lǐng)用。庫存物品每月至少盤點一次，發(fā)生盤盈、盤虧或變質(zhì)，應立即查清原因，報告主管領(lǐng)導。情況嚴重的，應報告公司總經(jīng)理。
注：
1、固定資產(chǎn)的定義--單位價值在人民幣2，000元以上或者使用年限超過一年以上的物品。
2、低值易耗品的定義--不屬于固定資產(chǎn)，而又價值較高或使用時間較長的物品。
3、辦公用品的定義--辦公使用的消耗性物品。
4、物料用品的定義--進行管理所需使用的消耗物品。
第一章總則
第1條目的
為樹立良好的公司形象，規(guī)范行政辦公工作，維護良好的工作環(huán)境，保障公司各項業(yè)務(wù)的正常運轉(zhuǎn)，特制定本制度。
第2條適用范圍
本制度適用于所有在我公司工作的正式員工、兼職人員及臨時工。
第3條歸口管理
行政人事部是行政辦公管理工作的歸口管理部門，負責公司行政工作的各相關(guān)事項。
第二章辦公管理
第4條員工應遵守公司的規(guī)章制度，自覺維護辦公環(huán)境的清潔、安靜。
第5條辦公室應保持整潔，無雜物，工作臺上擺放的辦公用品應整齊有序。
第6條保持辦公室肅靜，工作時間不得高聲喧嘩。
第7條工作時間不離崗、串崗，不聚眾聊天，不打瞌睡，不在辦公室內(nèi)吃零食。
第8條上班時間，嚴禁辦理私人事情，因公外出應向本部門負責人請假。
第9條接待來訪，應起身相迎，做到態(tài)度和藹，彬彬有禮；來客告辭，起身相送；在回答來客詢問時，不得泄露公司管理制度及有關(guān)公司機密事項。
第10條下班或因事離開辦公室，應人走燈熄，關(guān)好門窗、電源等。
第11條愛護公物，節(jié)約使用辦公用品。
第12條講究文明禮貌，注重儀表儀容，按規(guī)定著裝；接待來訪客人，應熱情主動。
第三章會議管理
第13條各種會議由召集者負責組織安排，并對出席對象提前發(fā)出通知。
第14條會議召開之前應確定議題、參會對象，準備好有關(guān)的會議資料、文件。
第15條會議出席者應安排好工作，準時到會，并帶筆記本及相關(guān)會議資料，如因故無法參加會議，須提前向會議組織者請假。
第16條會議堅持效率原則，各發(fā)言者應事先做好準備，發(fā)言應簡明扼要，以使會議起到應有的效果。
第17條公司的固定性會議為公司經(jīng)理辦公會議、項目區(qū)域辦公會議、部門例會及班組例會。
1、公司經(jīng)理辦公會議原則上每月召開一次，參會對象為公司總經(jīng)理、各項目區(qū)域常務(wù)經(jīng)理、經(jīng)理助理及相關(guān)人員。
2、項目區(qū)域辦公會議于每月10日召開，參會對象為常務(wù)經(jīng)理、經(jīng)理助理、項目區(qū)域職能主管、管理處主任。
3、部門例會于每旬第一個星期五召開，參會對象為部門所有人員。
4、各班組每月至少組織一次例會，進行業(yè)務(wù)培訓、學習（具體時間由部門確定）。
第18條如遇特殊情況，會議組織者須另行通知；上一級別會議與本級別會議在時間上有沖突時，以上一級別會議為主，本級別會議作相應時間調(diào)整。
第19條凡會議所作的決議、決定及重要事項必須形成會議紀要，經(jīng)行政人事部整理后以文件形式印發(fā)并貫徹執(zhí)行。
第四章公文管理
第20條各級政府、上級部門下發(fā)和其他單位抄送的公文，統(tǒng)一由行政人事部行政專員收管，并負責簽收、分類、登記和分發(fā)、傳閱。
第21條以公司名義發(fā)出的各種文件須編號、登記，統(tǒng)一對外發(fā)送。
第22條公文處理程序
1、行政專員將公文登記、分類，交行政人事部經(jīng)理審閱并提出擬辦意見。
2、行政專員根據(jù)擬辦意見，送有關(guān)部門相關(guān)人員閱辦。
3、領(lǐng)導批辦的公文，按批示意見交有關(guān)部門負責辦理。
4、如承辦過程中有疑問或問題，應及時請示、報告。
5、辦理完畢后，相關(guān)部門應填寫承辦結(jié)果，連同原文件退回行政人事部存檔。
第23條對送閱文件要抓緊時間閱讀，各部門人員不得無故拖延或扣押，文件傳閱后，閱文人須簽名并寫上時間，
第24條文件一律由專人傳送，一般不得橫向傳閱。
第五章印章使用管理
第25條公司印章由公司總經(jīng)理指定專人保管，法定代表人印章、財務(wù)專用章由財務(wù)部專人分開保管。印章未經(jīng)公司總經(jīng)理批準，不得隨意交與他人保管、使用。
第26條部門印章由部門負責人保管或指定專人保管。
第27條印章使用審批規(guī)定如下。
1、涉及人員調(diào)動（任免）、以公司名義簽署的合同協(xié)議、財務(wù)收支及對外發(fā)文、發(fā)函等方面用章，由公司總經(jīng)理批準。
2、有關(guān)業(yè)務(wù)管理工作用章，由項目區(qū)域常務(wù)經(jīng)理批準。
3、使用法定代表人印章，由公司總經(jīng)理批準。
4、使用部門印章、有關(guān)業(yè)務(wù)管理工作用章，由部門負責人批準。
第28條未經(jīng)領(lǐng)導批準，公司人員不得私自用章，不準攜帶公章外出，不準蓋出空白信箋。
第29條對不符合用章規(guī)定的事項，印章保管人員有權(quán)拒絕蓋章；對違反用章規(guī)定或弄虛作假，造成重大影響或經(jīng)濟損失的，要追究保管人、當事人的責任。
第30條刻制印章，須經(jīng)公司總經(jīng)理批準。作廢的印章應及時封存。
第六章傳真機、復印機、計算機管理
第31條為確保辦公設(shè)備的正常運行和使用，公司指定專人保管、使用，非操作人員，未經(jīng)許可不得私自使用。
第32條為節(jié)約紙張和能源，公司嚴格控制復印和傳真數(shù)量，非必要不予復印和傳真。
第33條公司一般不承接外單位及私人委托的打印、復印、傳真業(yè)務(wù)，特殊情況須經(jīng)領(lǐng)導同意。
第34條計算機內(nèi)存資料注意保密，凡涉及機要文件資料須加密碼保存，未經(jīng)批準，任何人不得提取（閱）電腦內(nèi)存信息、數(shù)據(jù)資料。
第35條凡內(nèi)部常用業(yè)務(wù)資料、數(shù)據(jù)，必須進行備份處理，以免丟失。
第36條嚴格控制計算機外部軟件流入管理，嚴禁安裝和使用游戲軟件（盤），以防電腦感染病毒。
第37條工作結(jié)束后，應做好辦公設(shè)備的日常保養(yǎng)和清潔工作，并及時處理廢棄稿件，切斷電源。
第七章保密規(guī)定
第38條凡符合下列條款之一者，均屬于公司機要文件，不得泄露。
1、關(guān)于重要決策或計劃。
2、關(guān)于人事問題。
3、關(guān)于會議重要的討論事項。
4、關(guān)于業(yè)主或租戶的檔案資料。
5、契約、協(xié)定或根據(jù)協(xié)商而決定的事項。
6、特別指定的事項。
第39條機要文件按保密等級可分為以下三級。
1、秘密，不能向相關(guān)人員以外者公開。
2、機密，不能向外公開。
3、絕密，不能向特別指名的最小范圍內(nèi)的工作人員以及承辦人員以外者公開。
第40條機要文件、機要事項及其種類的認定，原則上由所管部門的負責人負責。
第41條機要文件由其制發(fā)部門制成正、副本兩份，一份由制發(fā)部門分類保管，另一份由所管部門的負責人保管。
第42條機要文件的制發(fā)部門應備有發(fā)文簿，文件發(fā)至有關(guān)部門時，必須有收件人簽字。
第43條機要文件來往傳遞（包括傳真），應指定專人傳接或采取親啟信函方式進行。
第44條機要文件須經(jīng)制發(fā)部門負責人同意后方可復制。機要文件復制時，制發(fā)部門應將復制件數(shù)量在原件或副本上詳細記錄，并在發(fā)文簿上記載復制件的去向。
第45條秘密文件或公司外秘密文件以及秘密事項，由制發(fā)部門負責人負責，由專人進行分發(fā)和傳送。
第46條機要文件及其相關(guān)草案、其他無用資料的銷毀，由所管負責人負責。
第八章檔案管理
第47條檔案實行集中管理與分散管理相結(jié)合，即分別由公司、部門管理或?qū)Ｈ素撠煓n案管理工作。
第48條公司各部門在各項活動中所形成的具有參考價值的文件、材料，由承辦部門、經(jīng)辦人負責將用完的文件、資料及時歸檔。
第49條文件結(jié)案移送歸檔時，相關(guān)人員須檢查文件的文本及附件是否完整，如有短缺，應立即追查。
第50條文件的處理手續(xù)必須完善，如有遺漏，應立即退回承辦人。
第51條檔案管理人員做好收件登記、編號、運轉(zhuǎn)、催辦工作，對按規(guī)定程序符合立卷標準要求的文件，及時進行分類、立卷及歸檔。
第52條檔案管理人員每年對檔案材料的數(shù)量、保管等情況進行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時采取補救措施，確保檔案的安全。
第53條檔案管理人員保持檔案室清潔，隨時擦拭檔案櫥、架，并采取防蟲措施。
第54條檔案管理人員每年按規(guī)定清理一次，對已到保管期限、確定銷毀的檔案材料必須列冊登記，經(jīng)領(lǐng)導審批后作銷毀處理。
第55條公司嚴格履行檔案調(diào)、借閱登記、審批手續(xù)，一般僅限在檔案室查閱，確因工作需要須復印或摘抄文件，須經(jīng)領(lǐng)導批準。
第56條借閱人員不得轉(zhuǎn)借、拆卸、調(diào)換、污損所借的檔案。
第57條對于歸還的檔案，經(jīng)檔案管理人員檢查無誤后，立即歸入檔卷。
第九章附則
第58條本制度由公司行政人事部擬定，其解釋權(quán)、修改權(quán)歸公司行政人事部。
為貫徹落實《物業(yè)管理條例》規(guī)范物業(yè)管理活動，保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境，特制定本辦法。
一、物業(yè)管理企業(yè)
１、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
２、從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格，從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書。
３、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容應包括服務(wù)范圍、管理標準、權(quán)限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責任等，并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。
４、物業(yè)管理企業(yè)應設(shè)立固定的服務(wù)場所，專線電話，專職工作人員２４小時值班，確保及時為業(yè)主服務(wù)。
５、物業(yè)企業(yè)應按等級收費，并由物價部門統(tǒng)一定價，設(shè)“公示板”公開收費標準，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。
６、日常維護與緊急事件處理。
（１）物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體，水電設(shè)施，排水設(shè)施，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進行日常養(yǎng)護和維修，確保設(shè)備運行正常，居住安全。
（２）對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理，確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。
（３）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用。
７、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關(guān)心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規(guī)定。
８、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務(wù)、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
９、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應與當?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系，接受指導，爭取配合，做好小區(qū)治安管理工作。
１０、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。
１１、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。
二、業(yè)主、房屋使用人
１、業(yè)主、使用人應成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。
２、業(yè)主、使用人應按時交納物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動交納各種費用。
３、業(yè)主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動采曖、供水、排水設(shè)施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內(nèi)亂寫亂畫；不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質(zhì)；制造妨礙他人正常休息的噪音等。
４、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應交費用的業(yè)主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。
５、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，任何一方當事人有權(quán)解除合同，并可要求另一方承擔違約責任。
６、當事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的，可依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè)，保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監(jiān)督機關(guān)為×市__區(qū)建設(shè)環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。
為加強合同管理，避免失誤，提高經(jīng)濟效益，根據(jù)《合同法》及其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合公司的實際情況，制訂本辦法。
第一條公司對外簽訂的各類合同一律適用本辦法。
第二條合同管理是企業(yè)管理的一項重要內(nèi)容，搞好合同管理，對于公司經(jīng)營活動的開展和經(jīng)濟利益的取得，都有重要的作用，公司法人委托人以及其他有關(guān)人員，都必須嚴格遵守、認真執(zhí)行本辦法。
第三條合同談判須由總經(jīng)理、副總經(jīng)理或區(qū)域經(jīng)理與相關(guān)部門負責人共同參加，不得一個人直接與對方談判合同。
第四條簽訂合同必須遵守國家的法律、政策及有關(guān)規(guī)定。對外簽訂合同，除法定代表人外，必須是持有法人委托書的法人委托人，法人委托人必須對本企業(yè)負責。
第五條簽約人在簽訂合同之前，必須認真了解對方當事人的情況。
第六條簽訂合同必須貫徹“平等互利、協(xié)商一致、等價有償”的原則和“價廉物美、擇優(yōu)簽約”的原則。
第七條合同一律采用書面格式，并必須采用規(guī)范和法律認可的統(tǒng)一合同文本。
第八條合同對各方當事人權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定必須明確、具體，文字表達要清楚、準確。
第九條簽訂合同：除合同履行地在我方所在地外，簽約時應力爭協(xié)議合同由我方所在市人民法院管轄。
第十條合同在正式簽訂前，必須按規(guī)定上報總經(jīng)理審查批準后，方能正式簽訂。
第十一條合同審批權(quán)限如下：
一般情況下合同由董事會授權(quán)總經(jīng)理審批。
標的超過50萬元以上(含50萬元)的合同由董事會審批，并由法人代表直接簽訂或授權(quán)總經(jīng)理簽訂合同。
第十二條合同原則上由綜合辦公室具體經(jīng)辦，擬訂初稿后經(jīng)各級主管審查并按合同審批權(quán)限審批。合同審查的要點是：
1、合同的合法性。包括：當事人有無簽訂、履行該合同的權(quán)利能力和行為能力;合同內(nèi)容是否符合國家法律、政策和本制度規(guī)定。
2、合同的嚴密性。包括：合同應具備的條款是否齊全;當事人雙方的權(quán)利、義務(wù)是否具體、明確;文字表述是否確切無誤。
3、合同的可行性。包括：當事人雙方特別是對方是否具備履行合同的能力、條件;預計取得的經(jīng)濟效益和可能承擔的風險;合同非正常履行時可能受到的經(jīng)濟損失。
第十三條根據(jù)法律規(guī)定或?qū)嶋H需要，合同可以呈報上級主管機關(guān)鑒證、批準，或報工商行政管理部門鑒證，或請公證處公證。
第十四條合同依法成立，既具有法律約束力。一切與合同有關(guān)的部門、人員都必須本著“重合同、守信譽”的原則，嚴格執(zhí)行合同所規(guī)定的義務(wù)，確保合同的實際履行或全面履行。
第十五條合同履行完畢的`標準，應以合同條款或法律規(guī)定為準。沒有合同條款或法律規(guī)定的，一般應以物資交清，工程竣工并驗收合格、價款結(jié)清、無遺留交涉手續(xù)為準。
第十六條總經(jīng)理、副總經(jīng)理、區(qū)域經(jīng)理、財務(wù)部及有關(guān)部門負責人應隨時了解、掌握合同的履行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或匯報。否則，造成合同不能履行、不能完全履行的，要追究有關(guān)人員的責任。
第十七條在合同履行過程中，碰到困難的，首先應盡一切努力克服困難，盡力保障合同的履行。如實際履行或適當履行確有人力不可克服的困難而需變更，解除合同時，應在法律規(guī)定或合理期限內(nèi)與對方當事人進行協(xié)商。
第十八條對方當事人提出變更、解除合同的，應從維護本公司合法權(quán)益出發(fā)，從嚴控制。
第十九條變更、解除合同，必須符合《合同法》的規(guī)定，并應在公司內(nèi)辦理有關(guān)的手續(xù)。
第二十條變更、解除合同的手續(xù)，應按本辦法規(guī)定的審批權(quán)限和程序執(zhí)行。
第二十一條變更、解除合同，一律必須采用書面形式，口頭形式一律無效。
第二十二條變更、解除合同的協(xié)議在未達成或未批準之前，原合同仍有效，仍應履行。但特殊情況經(jīng)雙方一致同意的例外。
第二十三條因變更、解除合同而使當事人的利益遭受損失的，除法律允許免責任的以外，均應承擔相應的責任，并在變更、解除合同的協(xié)議書中明確規(guī)定。
第二十四條合同在履行過程中如與對方當事人發(fā)生糾紛的，應按《合同法》等有關(guān)法規(guī)和本辦法規(guī)定妥善處理。
第二十五條合同糾紛應由分管副總經(jīng)理負責處理，經(jīng)辦人對糾紛的處理必須具體負責到底。
第二十六條處理合同糾紛的原則是：
1、堅持以事實為依據(jù)、以法律為準繩，法律未作規(guī)定的，以國家相關(guān)政策或合同條款為準。
2、以雙方協(xié)商解決為基本辦法。糾紛發(fā)生后，分管部門的副總經(jīng)理及相關(guān)部門負責人應及時與對方當事人友好協(xié)商，在既維護本公司合法權(quán)益，又不侵犯對方合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，互諒互讓，達成協(xié)議，解決糾紛。
3、因?qū)Ψ截熑我鸬募m紛，應堅持原則，保障我方合法權(quán)益不受侵犯;因我方責任引起的糾紛，應尊重對方的合法權(quán)益，主動承擔責任，并盡量采取補救措施，減少我方損失;因雙方責任引起的糾紛，應實事求是，分清主次，合情合理解決。
第二十七條在處理糾紛時，分管副總經(jīng)理及相關(guān)部門負責人應加強聯(lián)系，及時溝通，積極主動地做好應做的工作，不互相推諉，統(tǒng)一意見，統(tǒng)一行動。
第二十八條合同糾紛的提出，加上由我方與當事人協(xié)商處理糾紛的時間，應在法律規(guī)定的時效內(nèi)進行，并必須考慮有申請仲裁或起訴的足夠的時間。
第二十九條凡由法律顧問處理的合同糾紛，有關(guān)部門必須主動提供有關(guān)證據(jù)材料。
第三十條對于合同糾紛經(jīng)雙方協(xié)商達成一致意見的，應簽訂書面協(xié)議，由雙方代表簽字并加蓋雙方單位公章或合同專用章。
第三十一條對雙方已經(jīng)簽署的解決合同糾紛的協(xié)議書，上級主管機關(guān)或仲裁機關(guān)的調(diào)解書、仲裁書，在正式生效后，應復印若干份，分別送與對該糾紛處理及履行有關(guān)的部門收執(zhí)，各部門應由專人負責該文書執(zhí)行的了解或履行。
第三十二條對于當事人在規(guī)定的期限屆滿時沒有執(zhí)行上述文書中有關(guān)規(guī)定的，承辦人應及時向主管領(lǐng)導匯報。
第三十三條對方當事人逾期不履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解書、仲裁決定書或判決書的，可向人民法院申請執(zhí)行。
第三十四條在向人民法院提交申請執(zhí)行書之前，有關(guān)部門應認真檢查對方的執(zhí)行情況，防止差錯。執(zhí)行中若達成和解協(xié)議的，應制作協(xié)議書并按協(xié)議書規(guī)定辦理。
第三十五條合同糾紛處理或執(zhí)行完畢的，應及時通知有關(guān)單位，并將有關(guān)資料匯總、歸檔，以備考。
第三十六條本公司合同管理具體是：
由總經(jīng)理總負責，歸口管理部門為綜合辦公室、財務(wù)部。副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理可以根據(jù)工作需要查閱相關(guān)合同，合同借閱須
經(jīng)總經(jīng)理批準，并保證合同內(nèi)容不外泄。
第三十七條公司所有合同均由綜合辦公室統(tǒng)一登記編號，按審批權(quán)限分別由董事長、總經(jīng)理或其他書面授權(quán)人簽署。
第三十八條綜合辦公室會同有關(guān)部門認真做好合同管理的基礎(chǔ)工作。具體如下：
1、建立合同檔案;
2、建立合同管理臺帳;
3、填寫“合同情況月報”。
第三十九條其他
本辦法經(jīng)公司董事會審議通過后執(zhí)行。
為進一步改善住宅小區(qū)的&39;衛(wèi)生面貌，提高清潔衛(wèi)生工作的效率，現(xiàn)制定小區(qū)的清潔衛(wèi)生管理制度。
1、按劃分的清潔衛(wèi)生范圍實行包干負責制。
2、遵守各項管理制度，按時上下班，搞好本職工作。
3、環(huán)境衛(wèi)生每天清掃，樓梯、通道隔日拖擦一次，所屬清潔區(qū)全天保潔，不留衛(wèi)生死角。
4、對各清潔區(qū)定期進行檢查，采用評分制進行考核，標準為滿分100分，按月公布評分情況。
5、工資劃分為基本工資85%，獎金15%。
6、每月得分在90分以上（含90分）者，發(fā)給全部基本工資和獎金。
7、每月得分在80分以上（含80分）90分以下，發(fā)全部基本工資和80%獎金。
8、每月得分在70分以上（含70分）80分以下者，發(fā)給全部基本工資和60%獎金。
9、每月得分在60分以上，70分以下，只發(fā)基本工資，扣除全部獎金。
10、連續(xù)三個月得分在90分以上者（不含90分）將給予一定的獎勵。
11、連續(xù)三個月得分在60分以下者（含60分）將給予辭退。
12、原則上不能請假，如有特殊情況需請假，應提前安排好工作，最長請假3天，如無故缺勤者，一次扣分15分，二次扣分30分，三次將除名。
13、每星期五下午2點在物業(yè)辦開總結(jié)會，應按時到會。
14、以上各條自公布之日起執(zhí)行。
根據(jù)集團公司對物業(yè)公司各小區(qū)實行指標管理、獨立核算的要求，結(jié)合公司業(yè)務(wù)管理的需要，為了做好各小區(qū)財務(wù)收支管理工作，特制定本辦法。
一、預算管理
1、各小區(qū)物業(yè)部所有收支以預算管理為基礎(chǔ)，沒有預算不得開支。
2、每月末各小區(qū)物業(yè)部根據(jù)年度經(jīng)濟指標及下月預計情況，編制、上報下月收支預算。
3、收支預算由小區(qū)會計負責編制，經(jīng)小區(qū)物業(yè)經(jīng)理初審后，報物業(yè)公司、集團財務(wù)部審核，總裁批準后執(zhí)行。
4、各月度支出計劃的編制應以各小區(qū)年度經(jīng)濟指標為依據(jù)，可在各月之間調(diào)節(jié)，但各月總和不得超過年度指標。
5、每月初各小區(qū)物業(yè)會計對上月預算執(zhí)行情況進行總結(jié)，編制上月收支預算與執(zhí)行情況比較表，報物業(yè)公司匯總后報公司相關(guān)領(lǐng)導。
6、預算內(nèi)支出按公司規(guī)定流程由小區(qū)物業(yè)部審核支付，超預算支出報物業(yè)公司、總裁審批后各小區(qū)支付。
二、收支規(guī)定
1、收據(jù)、發(fā)票及公章使用規(guī)定：
（1）收據(jù)、定額停車費發(fā)票，由物業(yè)公司統(tǒng)一印制（或購買）、統(tǒng)一管理，設(shè)專人負責，建立專門備查簿登記收據(jù)購、存、領(lǐng)、銷數(shù)量及號碼。
（2）物業(yè)各小區(qū)設(shè)專人負責收據(jù)及定額停車費發(fā)票的領(lǐng)用、保管和繳銷。領(lǐng)用收據(jù)時檢查無缺聯(lián)、缺號后加蓋物業(yè)公司財務(wù)專用章，并在登記簿上登記領(lǐng)用時間、數(shù)量、起止號碼及領(lǐng)用人，同時交回前期已使用收據(jù)的存根聯(lián)，以備查對。
（3）收據(jù)的保管必須專人負責。如有遺失，追究保管人員責任。領(lǐng)用收據(jù)的小區(qū)，如果人員變動，需在變動前到物業(yè)公司財務(wù)部交回收據(jù)并結(jié)清核銷。
（4）各小區(qū)使用發(fā)票，為便于管理，應到物業(yè)公司財務(wù)部統(tǒng)一開具。一般情況下應以收據(jù)（第二聯(lián)）換發(fā)票，所換發(fā)票的內(nèi)容應與收據(jù)項目、金額完全一致，用以換取發(fā)票的收據(jù)作為發(fā)票記賬聯(lián)的附件，留物業(yè)公司統(tǒng)一保管。對于需要先開發(fā)票后付款的業(yè)主，出納（或物業(yè)管理員）根據(jù)收費通知單開具發(fā)票，并在物業(yè)財務(wù)部做好登記，款項入賬后核銷。
（5）收據(jù)填寫要求：
①據(jù)實填寫。即必須按實收金額、項目、日期如實填寫，不得弄虛作假，做到準確無誤。
②字跡清楚，不得涂改。如有錯誤，全部聯(lián)次蓋“作廢”章或?qū)懨鳌白鲝U”字樣，再另行開具。
③全部聯(lián)次一次填開，上下聯(lián)的內(nèi)容金額一致。
6）各小區(qū)的收費通知專用章只能用于催款通知，不能用做其它用途；除此公章外，小區(qū)不得再有其它公章。
2、收款規(guī)定
（1）各小區(qū)收款必須使用從物業(yè)公司領(lǐng)用、加蓋物業(yè)公司財務(wù)專用章的統(tǒng)一票據(jù)。其他任何票據(jù)或未加蓋財務(wù)專用章的票據(jù)不得使用。
（2）已收現(xiàn)金款項必須在當天交由出納核對、辦理相關(guān)手續(xù)妥善保管，并及時入賬。
（3）以轉(zhuǎn)帳方式收款應及時與物業(yè)公司財務(wù)、集團財務(wù)辦理進帳、轉(zhuǎn)帳相關(guān)手續(xù)，并及時做帳務(wù)處理。
（4）物業(yè)公司財務(wù)部可隨時檢查使用票據(jù)的人員是否及時將所收款項按規(guī)定上交，并定期對整本已使用完的收據(jù)核查是否交納入賬，并進行核銷。
3、支出規(guī)定
（1）工資費用。各小區(qū)財務(wù)人員根據(jù)本小區(qū)當月考勤表，計算本月員工的應付工資，填制工資卡，交小區(qū)經(jīng)理簽字后，報物業(yè)總公司人事部門審核，人事部門在對員工的出勤及人員變動核對無誤后，報物業(yè)公司總經(jīng)理審批，總經(jīng)理同意后方可發(fā)放。
（2）員工福利費。對于員工福利品的發(fā)放，如：防暑降溫品、節(jié)日禮品等，各小區(qū)根據(jù)自己實際情況，本著節(jié)約原則，自行擬定方案及所需資金等情況呈報物業(yè)公司總經(jīng)理，同意后方可實施。
（3）維修費用。小區(qū)工程維修費用，審批程序是：物業(yè)公司總經(jīng)理→預算部→總工辦→總裁。
（4）差旅費、辦公費、電話費、清潔衛(wèi)生費、保安費、業(yè)務(wù)招待費、綠化費、社會保險費等以各小區(qū)所報支出預算為依據(jù)，預算內(nèi)的此類費用由經(jīng)辦人填制費用報銷單，小區(qū)經(jīng)理批準即可報銷。會計人員應在原始票據(jù)審核方面嚴格把關(guān)，用于報銷的原始票據(jù)應符合國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，除特殊情況外必須是發(fā)票，單據(jù)項目必須填寫齊全，特別是本公司全稱、地點、費用項目等必須準確無誤，票據(jù)應整潔，無涂抹修改。對于不符合上述規(guī)定的票據(jù)，財務(wù)人員應拒收。對于超出預算的上述費用項目，應呈報物業(yè)公司，說明情況，闡明超支原因，經(jīng)物業(yè)公司總經(jīng)理同意后，報總裁批準，總裁同意后方可實施。
（5）水電費。水電費屬于小區(qū)的代收代繳項目，應遵循專款專用原則，即本月收取的水電費必須首先用于保證該期水電費的支付。小區(qū)不得以此類收款支付日常的費用開支，以免影響水電費的正常支付。
（6）對于各小區(qū)需要轉(zhuǎn)賬結(jié)算的各項支出，經(jīng)小區(qū)經(jīng)理核準簽字，送物業(yè)公司財務(wù)審核后，在支票簽發(fā)登記本上進行登記，加蓋財務(wù)專用章及法人章進行支付。
4、資金報表：
（1）每天由各小區(qū)出納報資金表給物業(yè)公司財務(wù)，由物業(yè)公司財務(wù)匯總后報公司領(lǐng)導。
（2）報表需注明當天款項的增加、減少情況說明。
三、會計核算
1、統(tǒng)一設(shè)置以下會計科目：
（1）主營業(yè)務(wù)收入：主要核算物業(yè)小區(qū)向業(yè)主（或物業(yè)使用人）收取的物業(yè)管理費；
（2）其他業(yè)務(wù)收入：主要核算小區(qū)收取的停車費、裝修管理費、寬網(wǎng)費、攤位費、特約維修費等；
（3）主營業(yè)務(wù)成本：主要核算物業(yè)水電維修、保潔及綠化等部門發(fā)生的費用；下設(shè)明細科目：工資、福利費、維修費、電話費、保潔費、勞動保護費、保安費、社保費及其他。
（4）管理費用：主要核算行政管理部門發(fā)生的費用。下設(shè)明細科目：工資、福利費、差旅費、辦公費、電話費、業(yè)務(wù)招待費、社會保險費及其他；
（5）其他應收（應付）款：主要核算代收代繳款項及裝修期間的保證金等。
2、會計報表
（1）各小區(qū)財務(wù)結(jié)賬日期為月末最后一天。
（2）小區(qū)會計人員應于次月的3日以前將各小區(qū)的會計報表經(jīng)小區(qū)經(jīng)理簽字后報物業(yè)總公司財務(wù)部，有個人所得稅的小區(qū)應將其扣繳的個人所得稅的明細單附后，以便總公司統(tǒng)一申報。
（3）小區(qū)會計每月25日前根據(jù)年度指標上報下月費用預算，次月10日前編報上月預算執(zhí)行情況報表。
四、檔案保管
1、已使用的收據(jù)記帳聯(lián)由各小區(qū)財務(wù)保管，存根聯(lián)繳銷后交由物業(yè)公司財務(wù)進行保管。
2、小區(qū)財務(wù)檔案應按財政部《會計檔案管理辦法》規(guī)范要求進行整理、裝訂、歸檔。
3、當年會計檔案由小區(qū)會計負責保管，次年建立新帳后應將上年全部財務(wù)檔案移交物業(yè)公司財務(wù)人員負責保管。
五、檢查控制
1、各小區(qū)會計每月須對小區(qū)出納的財務(wù)工作進行檢查，包括收據(jù)的填開、領(lǐng)用、繳銷；原始單據(jù)的歸檔、保管；賬簿登記、賬證相符情況；現(xiàn)場盤點庫存現(xiàn)金，賬實相符情況。并對檢查內(nèi)容以書面形式經(jīng)雙方簽字確認后上報物業(yè)公司財務(wù)。
2、各小區(qū)出納應對物業(yè)管理員的收費工作進行檢查監(jiān)督，對于有不符合“收據(jù)發(fā)票使用規(guī)定”及“收款規(guī)定”的行為，應及時上報。
3、各小區(qū)會計每月須與集團公司核對往來款，并簽署對帳單，確保雙方帳務(wù)清楚。
4、物業(yè)公司財務(wù)應對各小區(qū)領(lǐng)用、繳銷票據(jù)及時核檢，發(fā)現(xiàn)問題應及時上報有關(guān)領(lǐng)導。
5、物業(yè)公司財務(wù)和集團公司財務(wù)應對各小區(qū)財務(wù)收支情況進行不定期聯(lián)合檢查或抽查。
6、根據(jù)公司領(lǐng)導安排，聘請外部的會計師事務(wù)所對物業(yè)公司各小區(qū)財務(wù)收支執(zhí)行情況進行年度專項審計。
六、相關(guān)責任
1、物業(yè)小區(qū)各出納對現(xiàn)金的收支負有直接責任，小區(qū)會計負有監(jiān)管責任，小區(qū)物業(yè)經(jīng)理負有管理責任。
2、禁止私設(shè)帳外帳、收款不入帳等，禁止不使用統(tǒng)一規(guī)定票據(jù)收款、私刻公章等，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)直接上報總裁嚴肅處理。
3、會計檔案滅失追究保管會計責任。
4、由于不按本管理辦法操作給公司造成經(jīng)濟損失的，由相關(guān)責任人全額賠償。
本辦法由公司由公司財務(wù)部和物業(yè)公司負責解釋。