做好物業(yè)管理是社區(qū)安全的重要保障，物業(yè)管理公司需要制定并實(shí)施相應(yīng)的管理工作計(jì)劃書。接下來(lái)小編為你帶來(lái)了物業(yè)管理計(jì)劃書。
在送舊迎新之際，物業(yè)公司在回顧20xx年工作開展的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，找出不足，以更加務(wù)實(shí)的態(tài)度，積極配合集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略方針，細(xì)化管理，從內(nèi) 部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴(yán)格要求，加強(qiáng)培訓(xùn)，勇于面對(duì)不足，團(tuán)結(jié)一心，增強(qiáng)大局意識(shí)、責(zé)任意識(shí)和協(xié)作意識(shí)，同心同德，努力完成工作。我們會(huì)繼續(xù)發(fā) 揚(yáng)敬業(yè)、奉獻(xiàn)的精神，共同為公司的迅速發(fā)展竭心盡力。
《孫子兵法》說(shuō)：“間于天地之間，莫貴于人。”員工是企業(yè)的根本，員工素質(zhì)是企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。我們將把培養(yǎng)一支專業(yè)、高效、嚴(yán)格管理的服務(wù)團(tuán)隊(duì) 作為年物業(yè)開展內(nèi)部管理的基本戰(zhàn)略，實(shí)行嚴(yán)格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓(xùn)計(jì)劃、績(jī)效考核，推進(jìn)企業(yè)文化，強(qiáng)化品牌意識(shí)，提高團(tuán)隊(duì)的凝聚 力和向心力。
一、人事行政
人事行政工作目標(biāo)：
人員當(dāng)月流動(dòng)率小于 5%
人員培訓(xùn)覆蓋率達(dá)到 100%
人員招聘到崗率達(dá)到 98%
員工生活滿意度達(dá)到 90%
1、團(tuán)隊(duì)的建設(shè)在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，細(xì)化崗位責(zé)任制，把責(zé)、權(quán)、利充分統(tǒng)一，落實(shí)到位。推行與之相配合的績(jī)效 考核制度，調(diào)動(dòng)員工的積極性。績(jī)效源于執(zhí)行力，執(zhí)行力源于細(xì)節(jié)，人事部計(jì)劃以保安部作為試點(diǎn)，對(duì)每個(gè)崗位提出具體的崗位職責(zé)要求，推行新的績(jī)效考核制度， 調(diào)動(dòng)員工對(duì)工作的積極性，使員工不斷加強(qiáng)自我管理能力，明確工作標(biāo)準(zhǔn)，提高自我提升的動(dòng)力并逐步推廣。在各個(gè)崗位上采取績(jī)效管理，力求在三月份全面覆蓋， 以提高整體的服務(wù)水平和團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力度。在有效的績(jī)效考核制度和崗位責(zé)任制的基礎(chǔ)上，人事行政部將加強(qiáng)監(jiān)督的力度，對(duì)崗位的操作和執(zhí)行進(jìn)行有計(jì)劃巡查管理。及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)改進(jìn)。
2、人事行政部將把提高員工素質(zhì)作為部門工作的重點(diǎn)，制定有針對(duì)性的培訓(xùn)計(jì)劃，以業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)和企業(yè)精神相結(jié)合，堅(jiān)持正面灌輸，強(qiáng)化理念，增強(qiáng)員工 主人翁責(zé)任感和事業(yè)心，培養(yǎng)開拓進(jìn)取，勇于奉獻(xiàn)的精神。要求員工在工作中真正做到“100%業(yè)主第一”。以企業(yè)精神和宗旨作為統(tǒng)一員工意志，述職報(bào)告統(tǒng)一 行動(dòng)的共同基礎(chǔ)。在人事管理流程中，采取優(yōu)勝劣汰的方針，對(duì)入職、轉(zhuǎn)正的員工嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)，逐步提高員工素質(zhì)，繼而提高團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)。
3、在提高管理要求的同時(shí)，更進(jìn)一步關(guān)心員工生活，重視員工需求，加強(qiáng)員工宿舍、飯?zhí)玫墓芾?，組織相應(yīng)的員工生日活動(dòng)、團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。重視改善員工福利，加強(qiáng)與員工的溝通，以多方渠道聽取員工意見加以綜合，并及時(shí)給予改善。
4、效益是企業(yè)的最終目標(biāo)，通過崗位責(zé)任制的落實(shí)，人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服務(wù)團(tuán)隊(duì)為目標(biāo)，嚴(yán)格控制人事成本。
5、行政方面，將以配合業(yè)務(wù)部門開展工作的需要為前提，積極與各部門加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，大力配合。修正現(xiàn)有的工作程序，使之更標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。及時(shí)完成 物料采購(gòu)，嚴(yán)格管理物料的采購(gòu)、使用控制流程，重視公司資產(chǎn)、倉(cāng)庫(kù)、車輛的管理，堵塞漏洞，做好把關(guān)的工作，保證公司財(cái)物、利益不受損失。
二、客服中心
物業(yè)管理是以服務(wù)為主，客服中心是整個(gè)物業(yè)公司的服務(wù)窗口。為此，服務(wù)中心將把服務(wù)放在第一位，堅(jiān)持 “以人為本”的服務(wù)宗旨，規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠(chéng)服務(wù)。不斷提高江南世家物業(yè)價(jià)值，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。
工作思路：
強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序;
強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程;
強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化;
強(qiáng)調(diào)“以人為本”的服務(wù)理念和服務(wù)的人性化;
致力于建立與業(yè)主有良好溝通的和諧社區(qū)。
目標(biāo)設(shè)置：
客戶綜合滿意率不低于 90%;
服務(wù)綜合及時(shí)率不低于 85%;
業(yè)務(wù)技能培訓(xùn) 100%;
小區(qū)
綠化完好率不低于 90%;
綠化覆蓋率不低于 60%;
管理費(fèi)收費(fèi)率一期逐步達(dá)到 70%;
二期收費(fèi)率達(dá)到 90%;
生活垃圾日清率為 100%;
工作重點(diǎn)：
根據(jù)對(duì)20xx年的工作回顧和反思，20xx年將致力于加強(qiáng)規(guī)范管理、協(xié)調(diào)溝通、落實(shí)執(zhí)行，以提高管理服務(wù)效能，營(yíng)造和諧生活環(huán)境。
(1)制定、完善工作手冊(cè)，使員工翻開手冊(cè)即可操作，如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》等。使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范自我、服 務(wù)業(yè)戶的目的。并對(duì)員工進(jìn)行定期的業(yè)務(wù)、技巧、服務(wù)意識(shí)等方面的培訓(xùn)，通過不斷的強(qiáng)化學(xué)習(xí)，不斷提高服務(wù)中心員工水平。盡快帶領(lǐng)出一支業(yè)務(wù)過硬、服務(wù)意識(shí) 強(qiáng)的員工隊(duì)伍。對(duì)進(jìn)入服務(wù)中心工作的員工嚴(yán)格把關(guān)，定期進(jìn)行考核評(píng)比，對(duì)不稱職員工堅(jiān)決撤換。
(2)小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居住環(huán)境，是我們非常重視的問題，以往的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督 導(dǎo)、檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充實(shí)發(fā)揮每個(gè)人的潛能，認(rèn)真地去做好每天的保潔工作。積極宣傳環(huán)保意識(shí)，使小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)。
(3)根據(jù)目前的收樓情況，強(qiáng)化對(duì)工程維修的監(jiān)管力度，與各部門積極協(xié)調(diào)配合，完成收樓任務(wù)。
(4)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收取率較低的現(xiàn)狀，由于綜合因素較多，將通過定期開展社區(qū)文娛活動(dòng)、定期安排上門家訪及問卷調(diào)查等多種渠道與業(yè)戶進(jìn)行溝通，聽取 業(yè)戶的意見。接受合理的要求及意見，采取有效措施進(jìn)行相應(yīng)的整改，提高管理質(zhì)量;對(duì)于超出管理標(biāo)準(zhǔn)的要求，按國(guó)家及有關(guān)規(guī)定向業(yè)主耐心解釋，并加強(qiáng)對(duì)物業(yè) 管理行業(yè)的政策宣傳，以轉(zhuǎn)變以往固有的觀念，爭(zhēng)取業(yè)主的理解，對(duì)經(jīng)解釋無(wú)效拒交管理費(fèi)的業(yè)戶，將通過法律途徑解決，使管理工作得以順利開展。
(5)加強(qiáng)社區(qū)文化的建設(shè)，建立與業(yè)主的良好溝通，共建和諧社區(qū)。
(6)協(xié)助成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組，實(shí)行業(yè)主自治，共同管理。
三、工程維修
四、保安部
保安部針對(duì)20xx年總結(jié)和分析工作情況，繼續(xù)堅(jiān)持以固強(qiáng)補(bǔ)弱和狠抓落實(shí)為中心，以做好安全和服務(wù)工作為前提，搞好團(tuán)隊(duì)建設(shè)。結(jié)合公司的發(fā)展需要和管理方向，做好小區(qū)的全面安防工作，保證人、財(cái)、物的安全，配合客服，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)的巡查，提高整體管理水平。
工作目標(biāo)
住客及公司綜合滿意度 95%;
無(wú)因管理責(zé)任事故率 0;
新員工崗前培訓(xùn)率 100%;
不合格項(xiàng)整改率 100%;
員工流動(dòng)率≤20%(不包括非正常流動(dòng)率);
突發(fā)事件快速反應(yīng)率為 98%;
非正常投訴率低于 2%。
并全力配合做好二期水鄉(xiāng)別墅外售和收樓工作及本部相關(guān)工作事項(xiàng)的接管，同時(shí)全面做好二期有關(guān)工作的服務(wù)和管理，樹立保安隊(duì)伍的形象。
2、 做好元旦、春節(jié)期間小區(qū)各項(xiàng)安防工作，節(jié)日前小區(qū)安全大檢查，由主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé);同時(shí)落實(shí)好春節(jié)期間主管領(lǐng)導(dǎo)巡查和值班;明確強(qiáng)調(diào)放假不放制度;組織和安排 好春節(jié)期間部門員工的業(yè)余娛樂活動(dòng)。隨著本部人員增加和三期宿舍籃球場(chǎng)地的修復(fù)完工，擬成立物業(yè)公司籃球隊(duì)，既可豐富員工業(yè)余生活，又可為公司聯(lián)誼公關(guān)比 賽做好準(zhǔn)備。
3、 保安部將于1月份開展為業(yè)主或客人優(yōu)質(zhì)服務(wù)月活動(dòng)，體現(xiàn)保安隊(duì)伍的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)熱情，同時(shí)建立良好的口碑。
4、 做好一二期智能化系統(tǒng)投入使用的前期準(zhǔn)備工作，建立和完善智能化系統(tǒng)的使用和管理制度，及時(shí)進(jìn)行智能化系統(tǒng)操作規(guī)范培訓(xùn)，逐步改變完全靠“人防”的管理模式。同時(shí)設(shè)專人負(fù)責(zé)在監(jiān)控中心上崗，保證小區(qū)24小時(shí)的監(jiān)督和管理，提高安防標(biāo)準(zhǔn)。
5、 針對(duì)一、二期消防設(shè)備設(shè)施的分布和配備情況，更進(jìn)一步完善設(shè)備設(shè)施管理和使用運(yùn)作培訓(xùn)，同時(shí)加強(qiáng)日常消防培訓(xùn)和突發(fā)事件處理演練。根據(jù)實(shí)際情況將小區(qū)日常 安全管理注意事項(xiàng)、家居與森林防火、突發(fā)事件處理方法等安防常識(shí)制作后派發(fā)業(yè)主，提高安防意識(shí)的宣傳和群防群治工作。
6、 做好人員的培養(yǎng)和儲(chǔ)備工作。對(duì)保安員管理方向是力求轉(zhuǎn)型和建設(shè)成為強(qiáng)有力綜合型的隊(duì)伍。結(jié)合保安職業(yè)特性，在年初人員流動(dòng)高峰期前做好人員安撫工作，加強(qiáng)與人才市場(chǎng)、部隊(duì)和保安學(xué)校的聯(lián)系，做好人員補(bǔ)充儲(chǔ)備工作。全年退伍軍人占總 人數(shù)比例為75%，其它占比例為25%(保安學(xué)校、警校、武校人員)。發(fā)揮和利用現(xiàn)有人力創(chuàng)造最大價(jià)值，做好物業(yè)公司排頭服務(wù)部門。
7、 加強(qiáng)骨干隊(duì)伍的建設(shè)，拓寬員工知識(shí)面，條件允許組織骨干參觀兄弟單位學(xué)習(xí)，查找自身問題，提高整體素質(zhì)和層次，(骨干隊(duì)伍)使用原則為能者上、庸者讓，每季度開展工作自評(píng)，部門上半年工作總結(jié)時(shí)工作述職。
五、會(huì)所經(jīng)營(yíng)
20xx年上半年將繼續(xù)以服務(wù)為先、效益為本的經(jīng)營(yíng)方針，積極配合營(yíng)銷及客服工作的開展。采取靈活的經(jīng)營(yíng)手法，推出更貼身的服務(wù)，把會(huì)所經(jīng)營(yíng)做到推陳出 新。在內(nèi)部管理上，加強(qiáng)本部門各經(jīng)營(yíng)點(diǎn)的協(xié)調(diào)合作性，著力增強(qiáng)和提升員工工作技能和服務(wù)意識(shí)，最大限度地調(diào)動(dòng)人員的積極性、創(chuàng)造性;切實(shí)加強(qiáng)餐廳出品管理 工作，在飲食出品上不斷推陳出新，做好小區(qū)配套服務(wù)工作的開展。
工作目標(biāo)
力爭(zhēng)半年創(chuàng)收3萬(wàn)元;
六、財(cái)務(wù)管理
圍繞集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)年度工作目標(biāo)，促進(jìn)效益增長(zhǎng)，完善財(cái)務(wù)管理體系，加強(qiáng)資金、資產(chǎn)、成本、采購(gòu)價(jià)格的管理和控制。在把服務(wù)放在第一位的同時(shí)，建立規(guī) 范的賬務(wù)管理，積極配合業(yè)務(wù)部門工作的開展，加快科耐物業(yè)管理軟件的投入使用。為全面完成物業(yè)的各項(xiàng)工作指標(biāo)和工作任務(wù)，制定物業(yè)財(cái)務(wù)部10年上半年工作 計(jì)劃如下：
工作目標(biāo)：
服務(wù)滿意度90%;
控制虧損在20萬(wàn)元以內(nèi);
建立君華物業(yè)成本庫(kù);
1、物業(yè)財(cái)務(wù)部在集團(tuán)財(cái)務(wù)中心的統(tǒng)一指導(dǎo)下, 根據(jù)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度,結(jié)合物業(yè)財(cái)務(wù)工作的實(shí)際情況,建立一套詳細(xì)完整的成本庫(kù),合理的進(jìn)行成本控制, 及時(shí)準(zhǔn)確地向管理層提供最真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。
2、負(fù)責(zé)公司資金計(jì)劃的制定與跟蹤對(duì)比，管理臺(tái)帳的登記與財(cái)務(wù)狀況分析，并向管理層提供財(cái)務(wù)報(bào)告,進(jìn)行成本分析,提出相關(guān)的建議,力爭(zhēng)控制半年虧損額在20萬(wàn)以內(nèi)。
3、以服務(wù)為宗旨，與客服中心一起做好管理費(fèi)的收繳工作。對(duì)于前期欠費(fèi)的業(yè)主要與客服中心配合，一起商定催繳的辦法，爭(zhēng)取催繳率達(dá)到30%。把物業(yè)公司的收費(fèi)工作推向一個(gè)新的臺(tái)階。
4、負(fù)責(zé)各種款項(xiàng)的審核，規(guī)范財(cái)務(wù)付款審核程序，進(jìn)行新的財(cái)務(wù)制度的培訓(xùn)。主要是對(duì)物業(yè)公司各部門負(fù)責(zé)人及本部門員工組織一起學(xué)習(xí)新的財(cái)務(wù)制度，對(duì)以前修改的部分要進(jìn)行重點(diǎn)的講解，新的制度實(shí)施后，要嚴(yán)格按照制度執(zhí)行。財(cái)務(wù)部門進(jìn)行監(jiān)督把關(guān)。
5、完成09年的年終財(cái)務(wù)總結(jié)，進(jìn)行財(cái)務(wù)狀況分析，編制財(cái)務(wù)報(bào)告。并且根據(jù)各部門提供的數(shù)據(jù)編制10年上半年資金計(jì)劃，上報(bào)集團(tuán)資金計(jì)劃部，根據(jù)集團(tuán)批準(zhǔn)的資金計(jì)劃，合理安排物業(yè)公司10年上半年每個(gè)月的資金，并與各部門協(xié)商對(duì)一些付款計(jì)劃進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。
一、 概述
某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。
二、目標(biāo)
貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
四、 人事
人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工(按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì))。
序號(hào) 崗位 人數(shù) 主要職責(zé) 備注
1 經(jīng)理 1 在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)等。
2 經(jīng)營(yíng)部主任 1 具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等。
3 辦事員 3 文書、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。 財(cái)會(huì)要持證
4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。
5 安全護(hù)衛(wèi)員 7 門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。
6 水電工 1 公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。
7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。
員工招聘后即由公司聘請(qǐng)的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。
五、 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)
a) 經(jīng)營(yíng)收入： 19.14萬(wàn)元(年度，以下省略)
l 物業(yè)管理費(fèi)：11.34萬(wàn)元
應(yīng)收 12.6萬(wàn)元
30000*12*0.35=126000(元)
預(yù)計(jì)收入 11.34萬(wàn)元(收繳率90%)
l 維修服務(wù)費(fèi)：0.5萬(wàn)元
l 特約服務(wù)： 5.8萬(wàn)元
l 其他收入： 1.5萬(wàn)元
b) 支出：20.25萬(wàn)元
l 人員工資福利：14萬(wàn)元
l 辦公費(fèi)用：2.5萬(wàn)元(辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)
l 維修保養(yǎng)費(fèi)用：1.5萬(wàn)元
l 稅金：1.05萬(wàn)元
l 不可預(yù)見費(fèi)用：1.2萬(wàn)元
c) 潤(rùn)虧：-1.11萬(wàn)元
d) 物業(yè)接管期間
前期投入：10萬(wàn)元(辦公設(shè)施購(gòu)置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等)
e) 公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測(cè)算：21.962萬(wàn)元/年， 0.61元/月* M2
(1) 員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)
序號(hào) 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 工資合計(jì)
1 經(jīng)理 1 1200 1200
2 經(jīng)營(yíng)部主任 1 800 800
3 辦事員 3 600 1800
4 物業(yè)管理員 1 800 800
5 安全護(hù)衛(wèi)員 7 500 3500
6 水電工 1 700 700
7 保潔員 2 400 800
工資總額合計(jì) 9600
工資總額合計(jì)：9600元/月;115200元/年
福利：115200*23%=26496(元/年)
合計(jì)：14..17萬(wàn)元/年
(2) 公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：1.5萬(wàn)元
(3) 綠化管理費(fèi)：綠化率45% 1.04萬(wàn)M2*1元/年* M2 =1.04萬(wàn)元
(4) 清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人*12月*80元/月*人=0.192萬(wàn)元
(5) 安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人*200元/年*人=0.14萬(wàn)元
(6) 辦公費(fèi)：按管理人員工資總額25%計(jì)算
5.52萬(wàn)元*25%=1.38萬(wàn)元
(7) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10%計(jì)算即 1萬(wàn)元
(8) 稅費(fèi)：按營(yíng)收5.5%繳納即 1.052萬(wàn)元
(9) 保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保
(10) 合理利潤(rùn)：按營(yíng)收8%計(jì)算 1.36萬(wàn)元
但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0.35元/月* M2 。
六、 前期物業(yè)接管
a) 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無(wú)驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。
b) 物業(yè)接管驗(yàn)收
l 既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
l 是物業(yè)通過竣工驗(yàn)收后，對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收;
l 供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;
l 房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);
l 落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限、保修范圍)。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位;
l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。
l 接管小組按《設(shè)備移交清單》，對(duì)各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。
l 接管小組對(duì)每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊(cè)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。
l 在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因，及時(shí)上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求盡快解決。
l 抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。
l 接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對(duì)存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。
l 接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。
l 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。
七、 入伙
1、準(zhǔn)備工作
l 治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄;增設(shè)報(bào)警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;
l 車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志;封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出;增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫(kù);
l 垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運(yùn)站等
l 樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)
l 分步購(gòu)置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等;
l 制定入住流程;
l 印刷入住表格;
2、協(xié)調(diào)工作
l 與供電局、自來(lái)水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。
l 代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào)，方便業(yè)主。
l 與學(xué)校、派出所和居委會(huì)聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告。
3、入伙現(xiàn)場(chǎng)
入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場(chǎng)，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護(hù)衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。
舉行入伙儀式：邀請(qǐng)政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢(shì)。
注意事項(xiàng)：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。
4、業(yè)主、使用權(quán)人入住程序
發(fā)函 辦入伙手續(xù)
簽約
5、辦理入伙手續(xù)程序
已繳款票據(jù) 入伙手續(xù)書、身份證、購(gòu)房合同
確認(rèn)業(yè)主身份 繳清代墊代繳費(fèi)用、裝修保證金
建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、物管費(fèi)，蓋章
業(yè)主簽署
向業(yè)主辦理手續(xù)
八、 物業(yè)裝修與管理
業(yè)主在收樓后有權(quán)對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行。其有關(guān)規(guī)定包括：國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng)登記，包括填寫業(yè)主 裝修申請(qǐng)表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請(qǐng)表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝修押金及保證金。
業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)登記時(shí)，需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數(shù)，業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請(qǐng)書上簽字蓋章。
九、物業(yè)檔案的建立
物業(yè)檔案資料的建立是對(duì)前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對(duì)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來(lái)越多，越來(lái)越復(fù)雜，越來(lái)越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實(shí)。
十、 日常管理
(一)房屋管理運(yùn)作一覽表
工作內(nèi)容 核對(duì)業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費(fèi) 財(cái)務(wù)
頻度 天 一天內(nèi)辦完 二遍/天，入伙期間6H/天，消滅違章于未然 每周三次 100%
標(biāo)準(zhǔn) 準(zhǔn)確 符合規(guī)定，無(wú)危及安全、外觀無(wú)改變、用途無(wú)改變 無(wú)亂堆亂放、亂挖亂接，無(wú)違章裝修，房屋完好率100%，投訴率 1‰以下。 無(wú)違章裝修 及時(shí)聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率99%以上 對(duì)小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實(shí)施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號(hào)、房號(hào)、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結(jié)，帳表相符，每六個(gè)月帳目向業(yè)主公開一次
工作程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案
(二)綠化管理
工作項(xiàng)目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補(bǔ)苗
工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水，時(shí)間近午為宜;夏秋季每天二次，時(shí)間近早晚為宜 春秋季一遍，根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍 春夏秋季多遍，冬季清園，嚴(yán)重者重點(diǎn)防治 每月一遍，嚴(yán)重者半月一遍 8H/天 春夏季一遍，嚴(yán)重者隨缺隨補(bǔ)
標(biāo)準(zhǔn) 均勻，保持綠色長(zhǎng)勢(shì)良好 均勻，無(wú)重、無(wú)漏 喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM 長(zhǎng)勢(shì)優(yōu)良不污染環(huán)境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上
程序 7：00~9：30澆水、施肥;9：30~11：30除雜草、整形、保潔;13：30~15：30除殺蟲、補(bǔ)缺、保潔;15：30~17：00澆水、施肥
(三)房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表
工作內(nèi)容 裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護(hù)
道路停車場(chǎng) 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈
頻度 8H內(nèi)隨來(lái)隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不過夜，小修補(bǔ)24H內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音 檢查二遍/天，及時(shí)維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修 每周檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門 每月檢查一遍，即壞即修
標(biāo)準(zhǔn) 符合規(guī)定，無(wú)危及安全、外觀，無(wú)改變用途 熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上 無(wú)堵、少污積、無(wú)缺損、井蓋完好率100% 憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上 平整率無(wú)積水，缺損，完好率90%以上 無(wú)積水，無(wú)漏隔熱層完好 整潔無(wú)缺，扶手完好，梯燈正常，無(wú)張貼痕跡 暢通無(wú)積水、無(wú)塌陷無(wú)鼠洞 無(wú)脫無(wú)鼓、無(wú)滲水、無(wú)違章、整齊統(tǒng)一 運(yùn)作正常，無(wú)亂搭亂接，無(wú)泄漏 燈泡正常，燈罩完好率90%以上
程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)維修、巡視、走訪、整理檔案
工作內(nèi)容 定崗檢查 流動(dòng)檢查 學(xué)習(xí)與訓(xùn)練
消防設(shè)施 家居安全 違法行為 裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發(fā)事件 學(xué)習(xí)法規(guī) 教育 訓(xùn)練
頻度 24H 每周一遍 24H，每20分鐘一遍 24H 5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng) 每周一次，每次1H
標(biāo)準(zhǔn) 人車進(jìn)出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費(fèi)90%以上，無(wú)收購(gòu)、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。 完好率100% 被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2‰ 違章率5%以下 無(wú)違章、無(wú)鳴笛叫人 100% 無(wú)違章 采取正確、恰當(dāng)措施 國(guó)家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等 遵紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律 健身、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練
(四)安全護(hù)衛(wèi)、停車管理
(五)保潔管理
工作項(xiàng)目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運(yùn) 消殺 滅鼠、蟑螂
頻度 二遍/天 14H/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年
標(biāo)準(zhǔn) 地面無(wú)雜物、垃圾、道路無(wú)泥沙，無(wú)雜草、積水，單車棚、樓梯口無(wú)雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無(wú)雜物、垃圾，保潔率95%以上 無(wú)雜物和蜘蛛網(wǎng)，無(wú)張貼、亂堆，扶手無(wú)塵，清潔率95%以上 日產(chǎn)日清，整潔無(wú)味無(wú)污積，垃圾清運(yùn)率100% 無(wú)蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15M2或室外管道20M內(nèi)3只以下
程序 5：00~7：00地面清掃;7：00~8：00清運(yùn)垃圾;8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13：30~15：00清運(yùn)垃圾;15：00~16：00地面清掃保潔p副標(biāo)題e
第一部分
項(xiàng)目物業(yè)管理的定位及總思路
一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位
(一)、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的要求
1、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的基本要求
本項(xiàng)目的物業(yè)主要為商業(yè)性和經(jīng)營(yíng)性的，除此之外還有相當(dāng)部分的物業(yè)用于居住使用，故此要求物業(yè)管理具備以下功能：
1)、維護(hù)和維修。即對(duì)物業(yè)維護(hù)和維修，對(duì)日常使用環(huán)境和生活、工作秩序的維護(hù);
2)、組織和協(xié)調(diào)。對(duì)日常相關(guān)物管及社區(qū)活動(dòng)進(jìn)行組織和協(xié)調(diào)，對(duì)業(yè)主之間及業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的交流進(jìn)行組織和協(xié)調(diào);
3)、經(jīng)營(yíng)和管理。對(duì)物業(yè)的使用、出租、出售進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，對(duì)客戶檔案和物業(yè)檔案進(jìn)行管理;展開相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
4)、服務(wù)。向業(yè)主和使用權(quán)提供必要的各類生活服務(wù)和增值服務(wù)及商務(wù)服務(wù)。
2、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的特殊要求
除了對(duì)物業(yè)管理基本常規(guī)的要求外，本項(xiàng)目還對(duì)物業(yè)管理提出了一些特殊的要求，主要是用來(lái)配合物業(yè)的銷售和經(jīng)營(yíng)的要求，主要有：
1)、在銷售期中為銷售工作提供相關(guān)的配合性服務(wù);
2)、在項(xiàng)目銷售期中配合開展物業(yè)招商、招租工作;
3)、在項(xiàng)目銷售期中配合提供物業(yè)管理文件和法律文書;
4)、在項(xiàng)目銷售期中配合銷售向客戶解釋物業(yè)管理相關(guān)問題;
5)、在銷售期中向客戶展示項(xiàng)目物管水平，配合提升項(xiàng)目品質(zhì)。
(二)、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位
1、本項(xiàng)目物業(yè)管理的檔次
本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要客戶群為商鋪的經(jīng)營(yíng)者以及酒店公寓的業(yè)者和使用者，由經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和未來(lái)可能的使用者可以看出，其對(duì)物業(yè)管理的要求產(chǎn)高，在服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量各方面均要求較高，故此本項(xiàng)目物業(yè)管理不能以一種常規(guī)的水平來(lái)要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星級(jí)酒店的服務(wù)水平。
2、本項(xiàng)目物業(yè)管理形式
根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)管理檔次和業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的要求，本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要形式實(shí)質(zhì)是酒店及商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，即以經(jīng)營(yíng)管理為核心，以經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)服務(wù)，以服務(wù)促進(jìn)經(jīng)營(yíng)。
3、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位
按照以上要求本項(xiàng)目物業(yè)管理定位應(yīng)該是：復(fù)合式高檔物業(yè)管理。
二、本項(xiàng)目物業(yè)管理的總思路
本項(xiàng)目物業(yè)管理的總體思路是：全程介入，系統(tǒng)運(yùn)作，有機(jī)銜接。借用品牌提升檔次，以服務(wù)促進(jìn)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)服務(wù)。整個(gè)物業(yè)服務(wù)體系的核心在于：以品牌奠定基礎(chǔ)，促進(jìn)銷售，帶動(dòng)服務(wù)，高水平服務(wù)和高效益經(jīng)營(yíng)互動(dòng)，最終強(qiáng)化品牌，獲得利潤(rùn)。
第二部分
本項(xiàng)目物業(yè)管理體系的建立
一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的模式構(gòu)想
按照物業(yè)管理的總思路，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際銷售和物業(yè)管理運(yùn)作的要求，提出本項(xiàng)目物業(yè)管理的基本模式為：引入品牌，委托管理，專業(yè)化運(yùn)作，全程式服務(wù)。以品牌促進(jìn)銷售、招商，以招商推動(dòng)經(jīng)營(yíng)，以經(jīng)營(yíng)支撐服務(wù)，以服務(wù)增進(jìn)經(jīng)營(yíng)。
二、本項(xiàng)目物業(yè)管理組織構(gòu)架
本項(xiàng)目物業(yè)管理雖然管理物業(yè)的規(guī)模不大，但所涉及的球節(jié)較多，各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系復(fù)雜，除了物業(yè)服務(wù)管理外，還有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理工作，因此本項(xiàng)目物業(yè)管理的組織構(gòu)架較為特殊。
1、基本組織機(jī)構(gòu)建立的模式
本項(xiàng)目根據(jù)以上實(shí)際運(yùn)作的要求和運(yùn)作模式的要求適合于采用直線矩形模式。
2、本項(xiàng)目的基本組織機(jī)構(gòu)圖
總 經(jīng) 理
品牌物業(yè)顧問
3、項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)各部門工作職責(zé)及人員結(jié)構(gòu)
1)、品牌物業(yè)顧問
該部門由品牌物業(yè)管理及酒店經(jīng)營(yíng)管理公司委派資深顧問擔(dān)任。主要職責(zé)為定期分析客戶群所提供的服務(wù)及經(jīng)營(yíng)狀況報(bào)告，不定期地抽查各部門的工作，并根據(jù)最終結(jié)果向總經(jīng)理提并工作評(píng)價(jià)書及建議書。
品牌物業(yè)顧問也直接接受總經(jīng)營(yíng)及客戶部經(jīng)理的咨詢。
該部門一般需1~2名資深顧問。
2)、工程部
該部門主要是執(zhí)行本項(xiàng)目物業(yè)及設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和維修的任務(wù)，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)主管1人，水電、土建、機(jī)電三個(gè)專業(yè)的工人每個(gè)2種1~2人。
3)、綠化保潔部
該部門主要是負(fù)責(zé)本項(xiàng)目公用、共用部位綠化，環(huán)境衛(wèi)生的清潔和保潔，直接接受物管部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門一般需4~5人，綠化人員1人。
4)、保安部
該部門主要對(duì)本項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)秩序及生活秩序的維護(hù)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目業(yè)主及使用者的生命及財(cái)產(chǎn)安全，并對(duì)周圍影響樓區(qū)生活噪聲及設(shè)施進(jìn)行及時(shí)清除，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)保安隊(duì)長(zhǎng)1人，保安人員3人。
5)、酒店部
該部門主要負(fù)責(zé)對(duì)本項(xiàng)目酒店公寓部分的客戶檔案管理，負(fù)責(zé)該部分物業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)及日常鐘點(diǎn)式經(jīng)營(yíng)。
該部門設(shè)置主管1名，工作人員5~6人，主要在前臺(tái)。
6)、商業(yè)部
該部門主要負(fù)責(zé)對(duì)本項(xiàng)目在交房后對(duì)商鋪進(jìn)行招商及出租，及對(duì)商鋪、物業(yè)及商鋪客戶檔案的建立與管理，直接接受經(jīng)營(yíng)部主管領(lǐng)導(dǎo)，
該部門設(shè)置檔案管理人員1名，商鋪招商及出租人員2名。
7)、多經(jīng)部
該部門主要負(fù)責(zé)本項(xiàng)目在交房后對(duì)一些有償服務(wù)項(xiàng)目的實(shí)施，如家政、裝修等直接接受經(jīng)營(yíng)部主管領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)置人員2名。
8)、財(cái)務(wù)部
該部門主要負(fù)責(zé)本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行日常財(cái)務(wù)工作，同時(shí)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)部的財(cái)務(wù)手續(xù)辦理。直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)置會(huì)計(jì)1名，出納1名。
三、本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)作條件
1、在銷售現(xiàn)場(chǎng)提供物業(yè)管理場(chǎng)所;
2、明確本項(xiàng)目定位以制定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議;
3、一定數(shù)量的啟動(dòng)資金;
4、明確后期物業(yè)管理制作方案。
第三部分
物業(yè)管理介入時(shí)機(jī)和介入方式
一、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入時(shí)機(jī)
物業(yè)管理前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些物業(yè)設(shè)計(jì)、管理以專業(yè)經(jīng)驗(yàn)融入到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中去，這樣可以彌補(bǔ)物業(yè)開發(fā)中的各種缺陷，進(jìn)一步滿足業(yè)主的需求，使難點(diǎn)提前得到妥善的解決，還可以全面了解物業(yè)，并為以后管理作好準(zhǔn)備。為了提高該項(xiàng)目的質(zhì)量，打造良好的樓盤品牌，建議物業(yè)管理在項(xiàng)目開發(fā)前期及銷售期就介入，讓消費(fèi)者真切感受到我們作為開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的重視。
二、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入方式
物業(yè)管理在項(xiàng)目開發(fā)前期介入，介入方式大致分為以下幾種：
1、在現(xiàn)場(chǎng)銷售中，銷售人員對(duì)客戶的接待服務(wù);
2、保安服務(wù);
3、提供專門關(guān)于物業(yè)的咨詢臺(tái)。
第四部分
常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù)
一、常規(guī)服務(wù)
客戶交納物業(yè)管理費(fèi)后，所享受的服務(wù)包括：
1、清潔衛(wèi)生;
2、安全保衛(wèi);
3、房屋維修;
4、房屋管理;
5、電梯升降;
6、報(bào)刊發(fā)放，文件傳遞;
二、特約性服務(wù)
為了提升本項(xiàng)目物業(yè)管理品質(zhì)，物業(yè)公司多經(jīng)部開展的一些有償服務(wù)，如：
1、餐飲服務(wù);
2、商務(wù)辦公;
3、家政;
4、裝修;
5、醫(yī)療服務(wù);
第五部分
本項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容
一、本項(xiàng)目酒店公寓的經(jīng)營(yíng)服務(wù)
本項(xiàng)目酒店公寓的經(jīng)營(yíng)服務(wù)包括：
1、車庫(kù)出租：75個(gè)，按60%出租，200元/車•月收取停車費(fèi)用;
2、產(chǎn)權(quán)式酒店按三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間100元/天的價(jià)格執(zhí)行，每年出租率按總數(shù)的40%計(jì)算，與客戶按6:4分紅，客戶占60%，出租率超過40%的部分由物管全部收入。
二、本項(xiàng)目商鋪的經(jīng)營(yíng)服務(wù)
商鋪的經(jīng)營(yíng)服務(wù)主要內(nèi)容是對(duì)商鋪進(jìn)行出租代理，一層租金為67元/㎡，二層租金為34元/㎡，物業(yè)管理公司按租金總額的1%收取代理傭金。
第六部分
本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行成本收益估算
一、物業(yè)管理運(yùn)行成本
項(xiàng)目名稱金額(元)備注
物業(yè)公司人員年工資總支出344800人員共30名，其中高級(jí)管理人員1名，一般管理人員2名，職員27名
物業(yè)公司人員年獎(jiǎng)金總支出103440年工資總支出的30%
物業(yè)管理及福利總支出45000總?cè)藬?shù)乘以1500元
服務(wù)運(yùn)行成本96480總戶數(shù)402戶，以20元/戶•月支出
合計(jì)589720
二、收益計(jì)算
項(xiàng)目名稱金額(元)備注
物業(yè)管理費(fèi)287568總戶數(shù)402戶，按1.2元/㎡•月收取
車位出租費(fèi)126000總車位75個(gè)，按60%出租，按200元/月•車標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)
一層商鋪出租費(fèi)19388一層商鋪面積按60%出租，按67元/㎡收取租金
二層商鋪出租費(fèi)8522二層商鋪面積按60%出租，按34元/㎡收取租金
酒店595680酒店按每年出租率40%，每天標(biāo)間費(fèi)為100元計(jì)算
合計(jì)1037158
三、利潤(rùn)計(jì)算
利潤(rùn)=收入計(jì)算-物業(yè)管理運(yùn)行成本
=1037158-589720=447438(元)
第一部 物業(yè)部職責(zé)
一、 物業(yè)部部門職責(zé)
負(fù)責(zé)商場(chǎng)物業(yè)管理的實(shí)際操作
1、 細(xì)分現(xiàn)場(chǎng)管理工作(維護(hù)、清潔、安全、消防等)，并計(jì)劃和安排合適人選與人數(shù)跟進(jìn)負(fù)責(zé)各項(xiàng)工作
2、 負(fù)責(zé)商場(chǎng)消防安全等方面之對(duì)外溝通工作
3、 按照國(guó)家相關(guān)政策，一句專業(yè)規(guī)范、規(guī)程對(duì)商場(chǎng)的采暖、空調(diào)、給排水、消防、照明、電梯、智能化等系統(tǒng)的配套設(shè)備、設(shè)施，進(jìn)行日常檢查、管理、規(guī)劃、運(yùn)行等工作。
4、 檢查、管理和規(guī)劃商場(chǎng)內(nèi)、外部的各項(xiàng)日常安全工作。
5、 檢查、管理和規(guī)劃商場(chǎng)內(nèi)、外部的個(gè)像日常保潔工作。
6、 緊急事故的應(yīng)急協(xié)調(diào)與處理。
7、 年度物業(yè)費(fèi)收入和支出的預(yù)算及監(jiān)控。
8、 各項(xiàng)中、長(zhǎng)期及短期物業(yè)工作計(jì)劃。
9、 周、月、年度工作檢討會(huì)議，并每周/月提交工作計(jì)劃。
10、 對(duì)商場(chǎng)的防盜、防爆、放火安全負(fù)責(zé)，對(duì)公司發(fā)生的各類緊急險(xiǎn)情和火情能有效控制與處理。
11、 對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的公共設(shè)施、設(shè)備的及時(shí)搶修，并將搶修情況匯報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)。
二、 物業(yè)部部門經(jīng)理工作范疇
物業(yè)部經(jīng)理直屬總經(jīng)辦領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)電工主管、保安主管、保潔主管、消防主管進(jìn)行直接領(lǐng)導(dǎo)并監(jiān)督其工作。具體職責(zé)描述如下：
1、 制定部門的基本管理制度，嚴(yán)格按照公司的各項(xiàng)管理制度與操作規(guī)程，監(jiān)督部門執(zhí)行各項(xiàng)工作任務(wù);
2、 部門年度預(yù)算的制定與實(shí)施，部門年度的工作計(jì)劃方案的制定與實(shí)施;
3、 負(fù)責(zé)監(jiān)督完成商場(chǎng)的物業(yè)管理工作任務(wù)，執(zhí)行各方案的操作完成，擬定各階段的工作任務(wù)并下達(dá)給各部門;
4、 細(xì)分現(xiàn)場(chǎng)管理工作(維護(hù)、清潔、安全等)，并計(jì)劃和安排合適人選和人數(shù)負(fù)責(zé)第一文庫(kù)網(wǎng)部門各項(xiàng)工作;
5、 負(fù)責(zé)商家進(jìn)場(chǎng)裝修盛情的審核;
6、 負(fù)責(zé)物業(yè)部人員培訓(xùn)工作;
7、 協(xié)調(diào)各部門之間的溝通，監(jiān)督各工作環(huán)節(jié)正常運(yùn)行，定期向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)情況，做好總結(jié)工作;
8、 完成上級(jí)安排的其他工作任務(wù)。
第二部 物業(yè)部構(gòu)架
物業(yè)部---電工部、安保部、維修部、保潔及綠化部
電工部---電工主管、電工班長(zhǎng)、電工
安保部---保安主管、保安班長(zhǎng)、保安員、消防主管、消防員 維修部---維修主管、維修工
保潔及綠化部---保潔主管、保潔員(保潔公司)
第三部 電工部
一、 電工部部門工作范疇
1、 負(fù)責(zé)制定空調(diào)、電梯、用電設(shè)備閱讀和年度的保養(yǎng)計(jì)劃和備件的采購(gòu)計(jì)劃，并定期報(bào)物業(yè)部審核。負(fù)責(zé)組織、安排維修、保養(yǎng)計(jì)劃的事實(shí)及工程質(zhì)量的監(jiān)督。
2、 督導(dǎo)下屬嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備操作程序，堅(jiān)持設(shè)備維修、保養(yǎng)制度和烈性檢查制度，定期編制“設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)裝空一覽表”，提交物業(yè)部經(jīng)理。
3、 設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，及時(shí)組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作。當(dāng)重要設(shè)備發(fā)生故障影響正常營(yíng)業(yè)時(shí)，要迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)組織處理，并及時(shí)上報(bào)物業(yè)部經(jīng)理。
4、 要親臨現(xiàn)場(chǎng)督察廠家站位裝修中電路、消防、通風(fēng)口等設(shè)施檢查工作，控制、驗(yàn)收廠家裝修的電、消防等設(shè)施的安全質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。
5、 對(duì)門店各展位的用電量及裝修線路審核要嚴(yán)格把關(guān)，杜絕電量超負(fù)荷運(yùn)載，對(duì)臨時(shí)用電要加強(qiáng)管理，減少安全隱患。
6、 負(fù)責(zé)強(qiáng)電和弱電的調(diào)試、保養(yǎng)、維修工作。
7、 建立齊全的展位各廠商的裝修檔案(包括電氣施工圖、立項(xiàng)通知
單、裝修單、裝修驗(yàn)收單等其他廠商裝修所必備的文件資料)。
8、 見禮齊全的商場(chǎng)所有廠商的用電管理檔案(包括每月電費(fèi)超標(biāo)讀書記錄表、月度、幾度、年度電費(fèi)收繳情況統(tǒng)計(jì)表以及各廠商電表變動(dòng)更換情況等有關(guān)用電管理的各項(xiàng)資料)。
9、 對(duì)配電間所有有關(guān)記錄資料進(jìn)行建檔保存，包括停、送電時(shí)間記錄、高低壓配電框電氣儀表，每小時(shí)超標(biāo)數(shù)據(jù)記錄，交接班工作記錄、所有操作、檢修工具的保管、年檢、更換記錄、日常各項(xiàng)巡查、檢修、保養(yǎng)工作記錄，季度、年度停電檢修工作記錄等。
10、 樓層電工必須保證分管樓管日常照明燈具的按時(shí)起筆、完成計(jì)時(shí)更換維修工作，確保分管樓層過道、公用大廳照明率達(dá)100%，并且要求制定出相應(yīng)的維護(hù)計(jì)劃。
11、 樓層電工必須在每月5日前完成本樓層所有廠商上月電字、電話費(fèi)抄錄工作送交財(cái)務(wù)部。
12、 嚴(yán)格遵守空調(diào)、高低壓配電間相關(guān)的操作規(guī)程，按照有關(guān)規(guī)定和程序驚醒操作，絕對(duì)禁止違章操作。
13、 值班電工每季度完成一次配電間停電檢修工作，包括電纜溝雜物清理，所有電氣設(shè)備除塵，接線部位電纜桿堅(jiān)固，故障電氣及儀表設(shè)備更換等。完成空調(diào)換季的檢修和保養(yǎng)工作。
14、 值班電工必須完成對(duì)配電間所有電氣儀表、電氣開關(guān)、電氣設(shè)備的數(shù)據(jù)記錄、巡視檢查、維修保養(yǎng)工作、電氣儀、空調(diào)系統(tǒng)每小時(shí)抄表記錄一次，數(shù)據(jù)必須真實(shí)準(zhǔn)確，電氣開關(guān)、設(shè)備維修保養(yǎng)必須詳細(xì)記錄，留查備案。
15、
耗。
16、 每周召開一次工作會(huì)議，總結(jié)一周來(lái)工作，并對(duì)下一周工作在確保系統(tǒng)安全正常運(yùn)轉(zhuǎn)的情況下，爭(zhēng)取創(chuàng)新，節(jié)省能源消提出建議和安排。
17、 完成上級(jí)交辦的其它工作。
二、 電工主管工作范疇
電工主管直屬物業(yè)部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)物業(yè)部電工班長(zhǎng)、電工進(jìn)行直接領(lǐng)導(dǎo)并監(jiān)督其工作。
其職責(zé)描述如下：
1、 制定部門的今本管理制度，嚴(yán)格按照公司的各項(xiàng)管理制度與操作規(guī)程，監(jiān)督部門執(zhí)行各項(xiàng)任務(wù);
2、 部門年度預(yù)算的制定與實(shí)施，部門年度的工作計(jì)劃方案的制定與實(shí)施;
3、 負(fù)責(zé)監(jiān)督完成商場(chǎng)用電管理工作任務(wù)，執(zhí)行各方案的操作完成，擬定各階段的工作任務(wù)并下達(dá)給本部門;
4、 領(lǐng)導(dǎo)部門做好商場(chǎng)用電管理與電力設(shè)備維護(hù)工作;
5、 負(fù)責(zé)商家進(jìn)場(chǎng)裝修用電方面的審核管理;
6、 設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，及時(shí)組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，當(dāng)重要設(shè)備發(fā)生故障影響正常營(yíng)業(yè)時(shí)，要及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)組織處理，并及時(shí)上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo);
7、 對(duì)配電間所有有關(guān)記錄資料進(jìn)行建檔保存，包括停、送點(diǎn)時(shí)間記錄、高低壓配電框電氣儀表，每小時(shí)超標(biāo)數(shù)據(jù)記錄，交接班工作記錄、所欲操作、檢修工具的報(bào)管、年檢、更換記錄、日常各項(xiàng)巡查、檢修、保養(yǎng)工作記錄，季度年度停電檢修工作記錄等;
8、 完成上級(jí)安排的其他工作任務(wù)。
三、 電工班長(zhǎng)職責(zé)范疇
電工班長(zhǎng)直屬電工主管領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)部門電工進(jìn)行工作，并對(duì)電工工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)以及對(duì)電工主管負(fù)責(zé)。其職責(zé)描述如下：
1、 負(fù)責(zé)強(qiáng)電和弱電的調(diào)試、保養(yǎng)、維修工作;
2、 建立齊全的商場(chǎng)所有廠商的用電管理檔案(包括每月電費(fèi)超標(biāo)讀書記錄表、月度、季度、年度電費(fèi)收繳情況統(tǒng)計(jì)表以及各廠商電表變動(dòng)更換情況等有關(guān)用電管理的各項(xiàng)資料);
3、 對(duì)配電間所有有關(guān)記錄資料進(jìn)行建檔保存，包括停、送電時(shí)間記錄、高低壓配電框電氣儀表每小時(shí)超標(biāo)數(shù)據(jù)記錄，交接班工作記錄、所有操作、檢修工具的保管、年檢、更換記錄，日常各項(xiàng)巡查、檢修、保養(yǎng)工作記錄，季度、年度停電檢修工作記錄等;
4、 要親臨現(xiàn)場(chǎng)督察廠家展位裝修中電路、消防、通風(fēng)口等設(shè)施檢查工作，控制、驗(yàn)收廠家裝修的電、消防、通風(fēng)等設(shè)施的安全質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正;
5、 督導(dǎo)下屬嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備操作程序，堅(jiān)持設(shè)備維修、保養(yǎng)制度和例
行檢查制度;
6、 負(fù)責(zé)電工日常工作的管理;
7、 完成上級(jí)安排的其他工作任務(wù)。
四、 機(jī)房管理
中央空調(diào)及輔助設(shè)備機(jī)房管理
一、 中央空調(diào)操作人員必須持證上崗，工作應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，嚴(yán)格遵守中央空調(diào)運(yùn)行管理規(guī)程，確保幾組及輔助設(shè)備的正常運(yùn)行;
二、 操作人員開機(jī)前應(yīng)嚴(yán)格按照中央空調(diào)運(yùn)行管理規(guī)程對(duì)相關(guān)設(shè)備進(jìn)行全面檢查，做好開機(jī)前的準(zhǔn)備工作;
三、 按時(shí)查看各設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，填寫設(shè)備運(yùn)行記錄，記好工作日記;
四、 如果設(shè)備運(yùn)行參數(shù)出現(xiàn)異常，應(yīng)及時(shí)采取相應(yīng)措施，重大問題及時(shí)向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并及時(shí)通知維保單位來(lái)人處理;
五、 做好設(shè)備管理臺(tái)賬，如實(shí)記錄設(shè)備使用狀況;
六、 新風(fēng)機(jī)、變風(fēng)量空調(diào)機(jī)組的機(jī)房要求通風(fēng)良好，衛(wèi)生清潔，確保幾組的正常運(yùn)行;
七、 機(jī)房?jī)?nèi)禁止吸煙，禁止堆放雜物及易燃易爆物品，禁止動(dòng)用明火;
八、 機(jī)房?jī)?nèi)按規(guī)配置各類消防滅火器材，并放置于明顯處;
九、 設(shè)備運(yùn)行期間每周清潔設(shè)備，設(shè)備停用期間每月清潔設(shè)備，保持設(shè)備表面無(wú)油垢、無(wú)灰塵;
十、 機(jī)房鑰匙由專人保管，無(wú)關(guān)人員不得隨意進(jìn)入機(jī)房;
十一、 設(shè)備運(yùn)行期間每周組織一次機(jī)房及設(shè)備的衛(wèi)生、安全檢查，停機(jī)期間每月組織一次機(jī)房及設(shè)備的衛(wèi)生、安全檢查。
高低壓配電設(shè)備機(jī)房管理
一、 配電值班電工必須持證上崗，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，嚴(yán)格遵守配電運(yùn)行管理規(guī)程，確保配電設(shè)備正常供電;
二、 配電設(shè)備由配電值班電工執(zhí)行24小時(shí)操作、監(jiān)控、記錄，嚴(yán)謹(jǐn)不合理的超負(fù)荷運(yùn)行;
三、 認(rèn)真執(zhí)行交接班制度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，并詳細(xì)填寫
交接班記錄;
四、 非工作人員進(jìn)入配電機(jī)房，須經(jīng)過分管專管品準(zhǔn)后，在值班電工或者羅曾電工陪同下方可入內(nèi)，并按規(guī)定填寫人員出入登記表;
五、 機(jī)房應(yīng)保持良好通風(fēng)及照明，門窗應(yīng)開啟靈活;
六、 機(jī)房?jī)?nèi)按規(guī)定配置各類消防滅火器材，并放置于明顯處;
七、 配電機(jī)房?jī)?nèi)禁止吸煙，禁止堆放雜物及易燃易爆物品，禁止動(dòng)用明火;
八、 不得擅自更改配電機(jī)房?jī)?nèi)各配電設(shè)備線路，如需更改則必須經(jīng)過相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同意后，方可實(shí)施;
九、 保持配電機(jī)房清潔衛(wèi)生，地面、槍斃、門窗、設(shè)備無(wú)積塵、無(wú)水漬、油漬;
十、 每周組織一次機(jī)房及設(shè)備的衛(wèi)生、安全檢查。
電梯設(shè)備機(jī)房管理
一、 電梯工作人員必須有高度責(zé)任感，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，忠于職守，服從領(lǐng)導(dǎo)指揮、安排，嚴(yán)格遵守電梯運(yùn)行管理規(guī)程，確保電梯正常、安全使用及運(yùn)行;
二、 開機(jī)前應(yīng)按電梯運(yùn)行管理規(guī)程對(duì)電梯設(shè)備進(jìn)行檢查，做好開機(jī)前的準(zhǔn)備工作;
三、 通過專業(yè)人員及儀器對(duì)電梯進(jìn)行檢測(cè)、調(diào)試，由權(quán)威機(jī)構(gòu)確認(rèn)正常并發(fā)證后方可使電梯投入運(yùn)行;
四、
提醒;
五、
六、 按規(guī)定填寫設(shè)備運(yùn)行記錄; 電梯出現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)采取相應(yīng)措施，重大文婷及時(shí)向領(lǐng)電梯維保、檢修、檢測(cè)時(shí)應(yīng)設(shè)置棉線的維修表示，以示導(dǎo)匯報(bào)，并及時(shí)通知維保單位來(lái)人處理;
七、
八、 做好電梯設(shè)備管理臺(tái)賬，如實(shí)記錄電梯使用狀況; 機(jī)房設(shè)備每周清潔一次，保持設(shè)備表面無(wú)油垢、灰塵，層站門、扶梯每日清潔，保持光亮、潔凈;
九、 電梯機(jī)房應(yīng)通風(fēng)良好、衛(wèi)生潔凈、溫度適宜，保證電梯的正常運(yùn)行;
十、 機(jī)房及轎廂內(nèi)禁止吸煙，禁止堆放雜物及易燃易爆物品，禁止動(dòng)用明火;
十一、 機(jī)房?jī)?nèi)安規(guī)配置各類消防滅火器材，并放置于明顯處; 十二、 電梯各處應(yīng)做到標(biāo)識(shí)齊全、明顯，應(yīng)急報(bào)警系統(tǒng)完好無(wú)損;
十三、 機(jī)房鑰匙由專人保管，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入機(jī)房;
十四、 每周組織一次機(jī)房、設(shè)備、轎廂、扶梯的衛(wèi)生、安全檢查。
電話、音響設(shè)備機(jī)房管理
一、 播音員、電話轉(zhuǎn)接人員、維修人員必須對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，忠于職守，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)管理制度，確保程控電話、音響系統(tǒng)的正常工作及相關(guān)活動(dòng)的順利進(jìn)行;
二、
插接合理;
三、
四、
物;
五、
裝空;
六、
明火;
七、
八、
九、 機(jī)房?jī)?nèi)安規(guī)配置各類消防滅火器材，并放置于明顯處; 維修人員應(yīng)做好設(shè)備維保工作，并按規(guī)定詳細(xì)填寫維修記錄; 電腦程控系統(tǒng)必須由專人管理，其他無(wú)關(guān)人員不得動(dòng)用程控機(jī)房?jī)?nèi)禁止吸煙，禁止堆放雜物及易燃易爆物品，禁止動(dòng)用做好設(shè)備使用記錄，做好設(shè)備管理臺(tái)賬，如實(shí)記錄設(shè)備使用機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)保持環(huán)境整潔，通風(fēng)良好。試問失憶; 每日清潔設(shè)備及機(jī)房，保持設(shè)備表面無(wú)灰塵、機(jī)房清潔無(wú)雜機(jī)房應(yīng)保持良好的照明，電源線路整齊，設(shè)備插接線整齊、系統(tǒng)電腦及電腦程序;
十、 機(jī)房鑰匙由專人保管，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入機(jī)房;
十一、 每周組織一次機(jī)房、設(shè)備，衛(wèi)生、安全檢查。
水泵的運(yùn)行管理
一、 巡查水泵的運(yùn)行情況;
二、 巡查水泵的供水流量;
三、 巡查電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)電流、電壓是否正常;
四、 巡查水泵運(yùn)行聲音是否正常，有無(wú)異常震動(dòng);
五、 巡查電機(jī)運(yùn)行中有無(wú)異味;
六、 檢查水泵是否缺油、軸承溫度是否正常;
七、 巡查相關(guān)閥門是否有異常震動(dòng)、是否失靈。
自動(dòng)扶梯的運(yùn)行管理
一、 根據(jù)自動(dòng)扶梯運(yùn)行管理時(shí)間，按時(shí)開停扶梯;
二、 巡查扶梯在運(yùn)行中有無(wú)異常聲響;
三、 巡查運(yùn)行中有無(wú)雜物卡在梯級(jí)、梳齒板等處;
四、 巡查梯級(jí)、梳齒板是否完好;
五、 查看扶手帶是否存在問題，扶手傳動(dòng)鏈條是否完好;
六、 查看牽引鏈條及鏈輪是否有斷裂、損壞情況;
七、 查看梯級(jí)輪軸軸承、鏈輪軸承是否損壞，是否缺油;
八、 查看驅(qū)動(dòng)裝置及驅(qū)動(dòng)主軸軸承情況及是否缺油;
九、 嚴(yán)禁用自動(dòng)扶梯載貨;
十、 清潔、打掃電梯各部位。
第四部 安保部
一、 安保部部門職責(zé)范疇
1、 負(fù)責(zé)商場(chǎng)各階段消防安全工作的計(jì)劃編制、檢查落實(shí)和總結(jié);
2、 對(duì)廠商的展位、商品防盜、放火安全負(fù)全責(zé);
3、 每日巡視門窗、玻璃、墻壁、地面、無(wú)眠等是否完好、整潔;
4、 認(rèn)真審核裝修廠商的消防情況，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的煙感、噴淋進(jìn)行檢查，避免移位和損壞，審核裝修廠商是否裝修手續(xù)齊全，是否按照規(guī)定施工;
5、 認(rèn)真做好無(wú)煙商場(chǎng)的管理工作，巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)動(dòng)用明火，要檢查是否持有動(dòng)火許可證;
6、 認(rèn)真檢查各樓層及所有消防器材是否完好;
7、 巡視有無(wú)煙味、焦糊味等有無(wú)易燃易爆物品泄露之味;
8、 加強(qiáng)商場(chǎng)公共設(shè)施的保護(hù)，阻止顧客亂寫亂畫、敲擊和損壞，對(duì)造成后果的要報(bào)部門主管處理;
9、 排放好責(zé)任區(qū)內(nèi)的車輛，并加強(qiáng)看管，防止被盜;
10、 對(duì)違禁電梯上貨、無(wú)人照看小孩上電梯這，要晚宴謝絕，保證人員及電梯安全;
11、 商品出門一律憑出門證，出門證上要有物業(yè)部樓層管理人員簽字的手續(xù)方可予以放行，無(wú)正當(dāng)手續(xù)的扣貨后，要及時(shí)匯報(bào)部門主管處理;
12、 夜班保安必須提前十五分鐘上崗，與白班進(jìn)行交接班是，以書面記錄情況作為處理問題的依據(jù)，并詳細(xì)檢查各大門鎖，填寫好交接班記錄;
13、 展位如有在晚上裝修的，要派專門人員在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施監(jiān)護(hù)，對(duì)進(jìn)出人員應(yīng)檢查有無(wú)出入證;
14、 夜班每個(gè)30-40分鐘，必須全面對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行檢查，并填寫各樓層巡視表，檢查廠家電源是否關(guān)閉，有無(wú)氣味和煙頭等不安全隱患;
15、 堅(jiān)持全天對(duì)營(yíng)業(yè)區(qū)消防巡回巡視檢查，每小時(shí)巡視檢查次數(shù)不得少于一次，同事配合做好治安防范工作，夜班需對(duì)商場(chǎng)和單位外圍進(jìn)行消防巡查1-2次;
16、 嚴(yán)格按照尋常規(guī)范做好商場(chǎng)尋常工作，消防員可單獨(dú)或在相關(guān)人員的配合下進(jìn)行消防檢查和尋常;
17、 尋常過程中不得任意離開商場(chǎng)，在班前和班中不得飲酒，任何時(shí)間不得在禁煙場(chǎng)所吸煙;
18、 在巡視、檢查、值班等工作中隊(duì)發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患、治安隱患、發(fā)生的安全事故等必須追查到底，并形成書面材料上報(bào)。同時(shí)在應(yīng)急處理過程中必須及時(shí)上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo);
19、 對(duì)重點(diǎn)防火部位及各經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行日常性消防監(jiān)督檢查，其包括防火間距是否占用，消防通道是否暢通，防火卷簾門運(yùn)行狀態(tài)是否良好，滅火器材是否完好，有無(wú)被挪作他用，消火栓被家具或雜物遮擋情況，是否影響使用，防火安全隱患死角存在情況等;
20、 定期組織義務(wù)消防噸訓(xùn)練，做好消防安全宣傳工作，主動(dòng)與各部門之間進(jìn)行溝通與合作。開好每周部門例會(huì)，并做好記錄;
21、 協(xié)調(diào)與主管上級(jí)機(jī)關(guān)及轄區(qū)中隊(duì)的業(yè)務(wù)聯(lián)系，多頭并進(jìn)，齊抓共管，在公安消防部門的指導(dǎo)和幫助下改進(jìn)消防工作;
22、
23、 及時(shí)處理好各類突發(fā)事件的發(fā)生; 認(rèn)真完成上級(jí)交辦的其他工作。
二、 安保部主管職責(zé)范疇
安保主管直屬物業(yè)部經(jīng)理管轄，直接領(lǐng)導(dǎo)安保班長(zhǎng)及保安員的工作，并安保班長(zhǎng)及保安員的工作進(jìn)行監(jiān)督引導(dǎo)。其具體職責(zé)范疇描述如下：
1、 根據(jù)商場(chǎng)的實(shí)際情況細(xì)化制定本商場(chǎng)安全部所屬各班長(zhǎng)的安全員等崗位的管理制度。工作流程?？己?。獎(jiǎng)懲等事實(shí)辦法，并上報(bào)物業(yè)部備案;
2、 督促、檢查和指導(dǎo)下屬班長(zhǎng)及安全員的至親工作和遵章守紀(jì)情況;
3、 經(jīng)常性地對(duì)下屬班長(zhǎng)、安全員開展有關(guān)管理技巧、執(zhí)勤能力、工作制度、消防安全、軍事技能、精神面貌等方面的培訓(xùn)，并做好記錄，每月不少于3次;
4、 發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重騷擾商場(chǎng)秩序以及超越職權(quán)范圍以外的重大事故，應(yīng)及時(shí)與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)聯(lián)系，并積極協(xié)助、配合當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)開展工作;
5、 按規(guī)定建立、填寫各類工作臺(tái)賬，督促本部門人員保管好公司發(fā)放的各類公用物品和資料;
6、 定期召開部門業(yè)務(wù)及各類安全、工作會(huì)議并做好記錄;每月不少于兩次;
7、 本部門、本商場(chǎng)如發(fā)生重大問題和安全事故，安保部主管負(fù)有在第一時(shí)間想公司進(jìn)行緊急匯報(bào)的責(zé)任，如安保部主管對(duì)事故負(fù)有責(zé)任的還要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任;
8、 完成上級(jí)安排的其他工作任務(wù)。
電子巡檢系統(tǒng)管理
1、 為督促、合適夜間值班保安員的工作狀況，商場(chǎng)須安裝電子巡檢系統(tǒng);
2、 巡檢頻次：當(dāng)班設(shè)子不少于十次;
3、 巡檢間隔：同一地點(diǎn)巡檢時(shí)間間隔不得少于30分鐘且不得超過90分鐘;
4、 信息鈕設(shè)置：避免盲區(qū)且上下相鄰樓層同一樓梯對(duì)應(yīng)處應(yīng)錯(cuò)位設(shè)置;
5、 巡檢要求：根據(jù)確定的巡檢路線設(shè)置信息鈕代碼并以此打點(diǎn)且同一樓層任意相鄰的兩個(gè)信息鈕打點(diǎn)間隔不得少于30秒;
6、 物業(yè)部設(shè)專人負(fù)責(zé)巡檢信息的電腦化管理，每日輸入數(shù)據(jù)并分析處理;
7、 安保部主管須對(duì)每日巡檢記錄進(jìn)行檢查，分析值班狀況是否正常，并建立夜間巡檢記錄臺(tái)賬和故障備案;如有異常情況應(yīng)進(jìn)行調(diào)查，分析并對(duì)相關(guān)怎人人做出處理意見，匯報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)處理;
8、 電子巡檢系統(tǒng)故障和夜間值班異常情況應(yīng)及時(shí)上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo);
9、 物業(yè)部將不定期對(duì)各商場(chǎng)電子巡檢記錄臺(tái)賬和故障備案進(jìn)行檢
查(突擊檢查或普查)，對(duì)存在問題的將視情況建議中心或商場(chǎng)給予相關(guān)責(zé)任人以相應(yīng)的處罰或追究其上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的管理責(zé)任。
停車場(chǎng)管理
一、
二、
齊有序;
三、
四、 商場(chǎng)內(nèi)所有客戶的激動(dòng)車輛必須登記備案; 當(dāng)有車輛駛?cè)胪＼噲?chǎng)時(shí)，值班人員應(yīng)迅速指引車輛慢行，安全地停車場(chǎng)護(hù)管員負(fù)責(zé)指揮車場(chǎng)內(nèi)的車輛整齊停放、存放、監(jiān)護(hù); 應(yīng)確保停車場(chǎng)內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施和停放車輛的安全，保證車場(chǎng)內(nèi)整停放在指定的車位上，并提醒司機(jī)關(guān)鎖好車門、窗，并將車內(nèi)貴重物品隨身帶走;
五、 每隔半小時(shí)或臨時(shí)詳細(xì)檢查車輛的車況，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關(guān)好車門窗、未上鎖等現(xiàn)象及時(shí)處理并通知車主;
六、 嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛員的行為，若遇醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻，并報(bào)告班長(zhǎng)及時(shí)處理，避免交通意外事故發(fā)生;
七、 車輛出場(chǎng)時(shí)，仔細(xì)核對(duì)出場(chǎng)之車和駕駛員，有疑問時(shí)，應(yīng)立即到車擋面前向司機(jī)敬禮，再有禮貌盤問;
八、 當(dāng)停車場(chǎng)發(fā)現(xiàn)可疑人員時(shí)，保安崗應(yīng)及時(shí)前往對(duì)可疑人員進(jìn)行查問，同事巡視檢查停車所有車輛，有無(wú)丟標(biāo)志，車輛有無(wú)損傷，車門窗、后備箱有無(wú)撬痕。
第五部消防部
一、 消防部職責(zé)范疇
1、 消防主管負(fù)責(zé)單位各階段消防安全工作的計(jì)劃編制、檢查落實(shí)和
總結(jié)并定期向消防安全責(zé)任人、消防安全管理人匯報(bào);
2、 專兼職消防員嚴(yán)格認(rèn)真做好交接班工作，填寫交接班記錄(交接
班記錄應(yīng)用黑水筆填寫);
3、 專兼職消防員堅(jiān)持對(duì)責(zé)任區(qū)進(jìn)行巡回巡視檢查，每小時(shí)巡視檢查
次數(shù)不得少于一次，同事配合安全員做好治安防范工作，夜班須對(duì)單位內(nèi)部和外圍進(jìn)行消防巡查一至二次;
4、 消防主管每日(公休時(shí)必須制定專人負(fù)責(zé))對(duì)重點(diǎn)部位的設(shè)備、
電、水路等進(jìn)行消防安全監(jiān)督檢查，每班次監(jiān)督檢查不少于三次(接班以后和班中及下班以前);
5、 專兼職消防員嚴(yán)格按照巡查規(guī)范做好單位巡查工作，專兼職消防
員可單獨(dú)或在安全員的配合下進(jìn)行消防監(jiān)督檢查和巡查;
6、 專兼職消防員巡查過長(zhǎng)中不得任意離開本單位，任何時(shí)間不得在
禁煙場(chǎng)所吸煙;
7、 消防主管在巡視和檢查工作過程中，對(duì)發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患、治安隱
患等必須追查到底，同事在應(yīng)急處理過程中上報(bào)有關(guān)部門和人員，不得隱瞞和草率處理;
8、 為確保單位消防安全和規(guī)范有序的工作環(huán)境，應(yīng)著重對(duì)本單位重
點(diǎn)防火部位及相關(guān)責(zé)任區(qū)進(jìn)行如下各項(xiàng)的日常性消防監(jiān)督檢查：
1、 防火間距是否占用，消防通道是否暢通;
2、 放火卷簾門運(yùn)行狀態(tài)是否良好，其下有無(wú)放置物;
3、 滅火器材是否完好，有無(wú)被挪作他用;
4、 消火栓被家具或雜物遮擋情況，是否影響使用;
5、 責(zé)任區(qū)內(nèi)是否有人吸煙，員工及廠商駐場(chǎng)人員勸阻依序是否
盡到;
6、 有無(wú)私拉亂接電線或違反電器安裝、使用規(guī)定的現(xiàn)象;
7、 裝修廠家是否有違反有關(guān)安全管理規(guī)定及裝修管理制度的
行為;
8、 責(zé)任區(qū)是否有違章動(dòng)火用火現(xiàn)象;
9、 下班后用電器是否關(guān)閉，電源是否切斷;
10、
11、
12、
13、 責(zé)任區(qū)內(nèi)有無(wú)非使用中的易燃易爆化學(xué)危險(xiǎn)物品存放; 放火安全隱患死角存在情況; 毗鄰商場(chǎng)外部有無(wú)大家臨時(shí)建筑物，是否存在防火隱患; 毗鄰商場(chǎng)的垃圾場(chǎng)中的可燃垃圾一旦著火有無(wú)對(duì)商場(chǎng)造
成危害的可能;
14、 商場(chǎng)建筑內(nèi)外各種消防安全標(biāo)志、標(biāo)識(shí)等是否有損毀或
缺少的情況;
15、 違反消防安全的其他行為及現(xiàn)象;
9、 專兼職消防員對(duì)發(fā)現(xiàn)存在的違反消防法規(guī)和防火安全規(guī)定的行
為有權(quán)責(zé)令當(dāng)即改正;對(duì)當(dāng)即不能改正的，要下發(fā)《防火安全隱患整改通知書》，并督促責(zé)任單位(或責(zé)任人)限期改正，并在整改期限內(nèi)督促檢查整改落實(shí)情況;
10、 對(duì)火災(zāi)隱患進(jìn)行及時(shí)、有效的整改是防止火災(zāi)的重要手段之
一，對(duì)火災(zāi)隱患整改提出以下要求：
1、 消防主管要將當(dāng)?shù)叵辣O(jiān)督部門、商場(chǎng)消防安全管理部門通
過檢查發(fā)現(xiàn)的隱患和電工、保安員、樓層在工作中發(fā)現(xiàn)的不安全因素
一并匯總并出具《放火安全隱患整改通知書》后，每周報(bào)總經(jīng)理辦公
室進(jìn)行立案，由消防部主管協(xié)調(diào)有關(guān)部門制定整改方案，執(zhí)行單位應(yīng)
按要求限期整改結(jié)束;
2、 在整改過程中由單位安全部制定人員負(fù)責(zé)監(jiān)督消防整改實(shí)
施的過程;
3、 整改借宿后，有商場(chǎng)安保部制定人員負(fù)責(zé)對(duì)整改部位進(jìn)行檢
查、驗(yàn)收，直到符合消防安全要求。
4、 整改完畢，通過驗(yàn)收，符合法律法規(guī)和規(guī)范要求，方可銷案;
5、 單位各部門和各廠商對(duì)消防整改工作應(yīng)給予積極有效的配
合和支持，不得以任何借口組織和拖延整改工作的進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)上述行
為的，將按《中華人民共和國(guó)消防法》和商場(chǎng)所在地公安消防機(jī)構(gòu)的
有關(guān)規(guī)定依法追究責(zé)任或責(zé)令停業(yè)。
11、 罰則：
1、 消費(fèi)者違反規(guī)定，尚未造成嚴(yán)重后果和筍絲的，應(yīng)以勸說(shuō)和
教育為主，并責(zé)令當(dāng)場(chǎng)改正違章行為;造成嚴(yán)重后果的應(yīng)請(qǐng)示單位領(lǐng)
導(dǎo)處理或送交公安機(jī)關(guān)依法處理;
2、 遇有廠商進(jìn)出貨或談生意等特殊情況下偶爾五一存在的違
反一半消防安全管理的行為和現(xiàn)象，應(yīng)靈活處理;對(duì)廠商在裝修過程
中火單位建筑長(zhǎng)期存在的防火隱患要堅(jiān)持原則，一抓到底。
12、
13、 根據(jù)不同時(shí)期的火災(zāi)特點(diǎn)，制訂相應(yīng)的預(yù)防措施; 制定滅火作戰(zhàn)計(jì)劃和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期組織演練，加強(qiáng)與
友鄰單位互防聯(lián)動(dòng)合作;
14、
15、 對(duì)商場(chǎng)員工、廠商駐場(chǎng)人員進(jìn)行消防安全教育培訓(xùn); 定期組織雨霧消防隊(duì)訓(xùn)練，做好消防安全宣傳工作，主動(dòng)與
各部門之間進(jìn)行溝通與合作;
16、 協(xié)調(diào)與主管上級(jí)機(jī)關(guān)及轄區(qū)中隊(duì)的業(yè)務(wù)聯(lián)系，在公安消防部
門的指導(dǎo)和幫助下，改進(jìn)消防工作;
17、
平;
18、 完成單位領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 認(rèn)真學(xué)習(xí)和鉆研業(yè)務(wù)知識(shí)，不斷提高自身業(yè)務(wù)技能及管理水
二、 消防部門主管職責(zé)范疇
消防主管直屬于物業(yè)部經(jīng)理管轄，協(xié)調(diào)安保部，領(lǐng)導(dǎo)公司消防員對(duì)公司的消防工作進(jìn)行全面監(jiān)督和改進(jìn)。其具體職責(zé)描述如下：
1、 擬訂公司年度及各階段消防工作計(jì)劃;
2、 實(shí)施日常消防安全管理工作;
3、 擬訂消防安全工作資金投入和組織保障方案供上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)參考;
4、 實(shí)施放火檢查和火災(zāi)隱患整改工作;
5、 實(shí)施對(duì)本單位消防設(shè)施、滅火器材和消防安全標(biāo)志的維護(hù)保養(yǎng)，
確保完好有效，確保疏散通道和安全出口暢通;
6、 管理專職消防隊(duì)和義務(wù)消防隊(duì);
7、 制訂滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案并在分管領(lǐng)導(dǎo)的組織下實(shí)施和演練;
8、 消防主管應(yīng)定期向消防安全管理人和消防安全責(zé)任人報(bào)告消防
安全情況，及時(shí)報(bào)告涉及消防安全的重大問題;
9、 公司消防安全責(zé)任人、消防安全管理人為頭的其他消防安全管理
工作;
10、 公司安排的其他安全管理工作。
火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)管理(待定)
自動(dòng)滅火系統(tǒng)管理(待定)
防火排煙系統(tǒng)設(shè)施管理(待定)
消防安全管理制度(待定)
消防安全培訓(xùn)及宣傳制度(待定)
消防控制中心管理制度
一、 消防控制中心設(shè)備操作人員應(yīng)持證上崗;
二、 消防控制中心必須保證晝夜24小時(shí)有人值班;
三、 消防控制中心設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守交接班制度，堅(jiān)守崗位，嚴(yán)禁脫崗;
四、 嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員出動(dòng)、使用室內(nèi)設(shè)備，由消防控制中心當(dāng)班設(shè)備操作人員負(fù)責(zé)監(jiān)督;
五、 確保消防控制中心內(nèi)外消防通訊暢通，消防控制中心當(dāng)班設(shè)備操作人員負(fù)責(zé)做好電話記錄;
六、 未經(jīng)當(dāng)?shù)毓蚕辣O(jiān)督機(jī)構(gòu)統(tǒng)一不得擅自關(guān)閉火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、
七、 遇有重大情況要及時(shí)報(bào)告或請(qǐng)示有關(guān)領(lǐng)導(dǎo);
八、 違反以上各條，視情節(jié)輕重，酌情給予警告、扣分、除名處理;
九、 如因失職對(duì)單位造成不可挽回的影響或損失的，當(dāng)時(shí)人影負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。
動(dòng)火、用火管理制度(待定)
消防報(bào)警處理程序(待定)
消防設(shè)施和滅火器材維護(hù)保養(yǎng)管理(待定)
易燃易爆化學(xué)危險(xiǎn)物品管理(待定)
對(duì)講機(jī)使用相關(guān)管理(待定)
第六部保潔及綠化部
一、保潔及綠化部工作范疇
(1)綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。
根據(jù)氣候，給花木適量澆水。
根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土;
及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正、整修或補(bǔ)苗;
制定預(yù)防措施，防治病蟲害;
做好惡劣天氣花草樹木的保護(hù)工作;定期(每年8月、11月)修剪草坪，使其生長(zhǎng)茂盛，平整美觀。
(2)大廈室內(nèi)公共區(qū)域的綠化布置;
(3)清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公
共設(shè)施潔凈、無(wú)異味、無(wú)破損。
綠化區(qū)域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物，清潔大廈所有設(shè)施(含各種標(biāo)志牌)，隨時(shí)清除各類污漬，清掃積水，每周對(duì)垃圾桶進(jìn)行清潔、消毒;每月對(duì)照明設(shè)施進(jìn)行擦拭，定期清洗外墻面。
地下車庫(kù)：每天清掃地坪，輕抹各類標(biāo)志牌，隨時(shí)處理大面積油漬、積水;每周沖洗地坪，去除下水道口雜物;每月對(duì)墻身進(jìn)行去漬和除塵;每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天花及管道外除塵。
垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運(yùn)到垃圾房，并清洗垃圾房?jī)?nèi)外墻壁及地面;每月對(duì)垃圾房消毒二次。
大堂：每天保持入口梯級(jí)、地面清潔，定期用補(bǔ)蠟機(jī)械打磨地面，每天擦拭墻身表面及各種標(biāo)志牌;每天擦拭、清潔花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及墻腳線;每季清潔天花照明燈件及飾物，拂去天花灰塵。
樓層：大廈各樓層過道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺(tái)階(含踢腳線)每天保潔一次，樓梯燈開關(guān)、樓道應(yīng)急燈燈罩每周保潔二次。
電梯廳：每天清潔地面、墻面及各種標(biāo)志牌，清潔垃圾箱及煙灰缸;擦拭消防栓、滅火器;每季清潔天花板及照明部件。
電梯：每天擦拭不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔轎廂地面;每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮;每月對(duì)電梯門槽進(jìn)行清潔。
消防樓梯：每天擦拭梯級(jí)及休息平臺(tái)、消防設(shè)施;每周清潔墻身;每月大清洗。
各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、消監(jiān)控中心、供配電房、設(shè)備維修房等地面(日常清潔由各功能房工作人員負(fù)責(zé))。
洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點(diǎn)燃衛(wèi)生香，小便斗放置衛(wèi)生球;每月擦拭、清潔照明燈、通風(fēng)口，徹底清潔和消毒洗手間內(nèi)的設(shè)施，拂去天花板上的灰塵。
外墻：定期清洗。
二 保潔主管職責(zé)范疇
(1)建立綠化保潔制度，狠抓落實(shí);
(2)按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作;
(3)加強(qiáng)綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能;
(4)以“三查”形式對(duì)綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查(“三查”指：保潔公司清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經(jīng)理抽查);
(5)抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。
第七部 廠商裝修管理
為了規(guī)范深國(guó)投暨沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)廠商裝修行為，提高商場(chǎng)安全質(zhì)量，特研究制定本管理規(guī)定：
一、 展位裝修申請(qǐng)：
1、 需要進(jìn)行展位裝修的廠商，裝修三日前須向物業(yè)部提供
裝修方案與書面“裝修申請(qǐng)”，并附展位裝修平面圖、立體圖及效
果圖。并經(jīng)商場(chǎng)相關(guān)部門審核同意后向財(cái)務(wù)部交納保證金(具體
數(shù)額待定);
2、 物業(yè)部確認(rèn)廠商裝修需求后，應(yīng)明確告知該廠商商場(chǎng)裝
修申報(bào)的流程及相關(guān)施工管理規(guī)范;
3、 物業(yè)部并協(xié)助廠商備齊用于裝修審批的各類相關(guān)圖紙和
資料并進(jìn)行初審;
4、 物業(yè)部初審?fù)ㄟ^后，在《裝修申報(bào)單》上簽署相關(guān)意見，
并即時(shí)上報(bào)至商場(chǎng)總經(jīng)理予以審批;
5、 商場(chǎng)總經(jīng)理接到物業(yè)部《裝修申報(bào)單》后，審批后簽署
意見。
另：《裝修申報(bào)單》見附
二、 裝修審核
1、 總經(jīng)理審批通過后，相關(guān)部門針對(duì)差個(gè)上裝修提供的各類圖紙進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)審核;
2、 物業(yè)部和企劃部隊(duì)裝修廠商提供的展位布置、設(shè)計(jì)樣式、總體效果等圖紙?bào)@醒現(xiàn)場(chǎng)審定;
3、 安保部按照裝修廠商提供的展位布置等圖紙對(duì)照現(xiàn)場(chǎng)消防設(shè)施情況提出安全規(guī)范的各項(xiàng)要求;
4、 電工部對(duì)裝修廠商提供電氣線路、燈具布置等圖紙及總負(fù)荷進(jìn)行
現(xiàn)場(chǎng)審定;
5、 相關(guān)部門現(xiàn)場(chǎng)審核結(jié)束后，須在《裝修審議單》上簽署詳細(xì)審核意見。
三、 裝修現(xiàn)場(chǎng)施工管理：
1、 物業(yè)部和裝修廠商簽訂《廠商裝修管理協(xié)議》(見附表)并協(xié)助辦理押金、垃圾費(fèi)、消防設(shè)施調(diào)整費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用的繳納及出入證等相關(guān)憑證領(lǐng)取的手續(xù);
2、 物業(yè)部負(fù)責(zé)裝修現(xiàn)場(chǎng)的綜合管理及與各部門、廠商之間的相互協(xié)調(diào)等工作;
3、 企劃部負(fù)責(zé)裝修現(xiàn)場(chǎng)的整體布局、風(fēng)格、門頭形象、招牌廣告的合法性等項(xiàng)目的巡查和監(jiān)督工作;
4、 安保部負(fù)責(zé)廠商裝修施工人員的進(jìn)出證件發(fā)放、查驗(yàn)工作及裝修現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)火管理工作，并負(fù)責(zé)各項(xiàng)安全工作落實(shí)情況的巡查和監(jiān)督工作;
5、 電工部負(fù)責(zé)裝修現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電、電氣線路、設(shè)備安裝等電氣相關(guān)規(guī)范落實(shí)情況的巡查和監(jiān)督工作;
6、 保潔部負(fù)責(zé)裝修現(xiàn)場(chǎng)周圍場(chǎng)地的衛(wèi)生清理工作;
7、 違反扣款事項(xiàng)與扣款金額：
(1)
(2) 遺失進(jìn)場(chǎng)工作證，罰款并補(bǔ)辦; 工作證于工作中未佩戴或佩戴不全者，工作證轉(zhuǎn)借
他人者，罰款;
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8) 因物體墜落而造成傷害經(jīng)查屬實(shí)者，罰款并賠償; 在商場(chǎng)內(nèi)任何位置吸煙者，罰款 動(dòng)火作業(yè)未報(bào)備案并未作適當(dāng)防護(hù)措施者，罰款; 易燃易爆物品未經(jīng)合理處置和保存者，罰款; 工地秩序被破壞或現(xiàn)場(chǎng)清潔布及時(shí)者，罰款; 臨時(shí)電源未依規(guī)定接地使用，或未經(jīng)申請(qǐng)?jiān)S可自行
接電話者，罰款;
(9) 未經(jīng)許可拆裝及操作供電設(shè)備者，罰款;
(10) 使用電器不當(dāng)造成傷害者;罰款;
(11) 施工用電器具及纜線管理不良，以致影響供電及作
業(yè)進(jìn)行者，罰款;
(12) 場(chǎng)區(qū)內(nèi)未依據(jù)指定地點(diǎn)停車或非工作時(shí)間車輛停放
場(chǎng)區(qū)內(nèi)者，罰款;
(13) 承攬廠商未依工地管理規(guī)定或提報(bào)相關(guān)安全衛(wèi)生數(shù)
據(jù)者，罰款;
(14) 在工地喝酒，鬧事，打架者，罰款;
(15) 攜帶違禁品進(jìn)入工地者，罰款。
四、 裝修后續(xù)工作
(一) 驗(yàn)收合格
1、 各職能部門均驗(yàn)收通過后，則該廠商本次裝修完成;
2、 物業(yè)部負(fù)責(zé)協(xié)助廠商辦理押金退還、財(cái)務(wù)登記等相關(guān)手
續(xù);
3、 安保部負(fù)責(zé)廠商裝修施工人員離場(chǎng)時(shí)的證件回收、物品
查驗(yàn)等相關(guān)工作;
4、 電工部負(fù)責(zé)第一時(shí)間內(nèi)完成該場(chǎng)地的各項(xiàng)通電工作。
(二) 驗(yàn)收不合格
1、 任一職能部門驗(yàn)收不通過，則該廠商本次裝修驗(yàn)收不合
格;
2、 相應(yīng)職能部門對(duì)裝修廠商提出整改建議及期限要求;
3、 裝修廠商按相應(yīng)職能部門的整改建議，并在期限要求內(nèi)
完成整改工作的，可提請(qǐng)?jiān)摬块T進(jìn)行二次驗(yàn)收;
4、 裝修廠商未能按相應(yīng)職能部門的整改要求完成整改工作
的，該部門應(yīng)即時(shí)上報(bào)至商場(chǎng)分管領(lǐng)導(dǎo)，由商場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)處理。
五、 裝修資料存檔
1、 裝修資料包括：廠商書面裝修申請(qǐng)、各類施工圖紙、《裝修申報(bào)單》、《裝修會(huì)審單》、《廠商裝修協(xié)議》、《裝修單》、《動(dòng)火施工申請(qǐng)表》、《動(dòng)火許可證》、《裝修驗(yàn)收單》、《臨時(shí)用電申報(bào)表》等與裝修有關(guān)的文件資料(相關(guān)協(xié)議及表格范本見附);
2、 所有裝修資料均由物業(yè)部專人負(fù)責(zé)保管和存檔;
3、 所有裝修資料均由保管至該場(chǎng)地重新進(jìn)行全面裝修時(shí)為止。
附一： 《廠商裝修協(xié)議書》
為了加強(qiáng)商場(chǎng)的裝修管理，為廠商提供更好的服務(wù)，建立商場(chǎng)及廠商展位的良好形象，特此制定本協(xié)議書。
一、 廠商進(jìn)場(chǎng)裝修起止時(shí)間必須按照廠商裝修申報(bào)單上所擬定的起止時(shí)間執(zhí)行，否則廠商裝修申報(bào)單將視為過期無(wú)效。廠商裝修申報(bào)單需要延期必須經(jīng)過物業(yè)部的批準(zhǔn);
二、 廠商裝修嚴(yán)格按照商場(chǎng)相關(guān)管理規(guī)定進(jìn)行裝修申請(qǐng)，必須服從商場(chǎng)物業(yè)部相關(guān)職能部門對(duì)廠商整個(gè)裝修過程中施工人員及工程質(zhì)量的管理;
三、 廠商展位裝修效果須與商場(chǎng)整體裝修效果相協(xié)調(diào)，裝修效果、裝修檔次符合商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)定位;
四、 廠商申報(bào)的總用容量如大于商場(chǎng)所提供的用電容量，則相關(guān)增容費(fèi)用由廠商承擔(dān);
五、 現(xiàn)場(chǎng)施工臨時(shí)用電嚴(yán)格按照商場(chǎng)臨時(shí)用電管理規(guī)范流程進(jìn)行;
六、 裝修工程施工嚴(yán)格按照商場(chǎng)裝修工程施工規(guī)范及進(jìn)行;
七、 廠商裝修電工進(jìn)場(chǎng)須知：
1、 電氣施工人員必須持有效電工證上崗操作;
2、 各類電器線路鋪設(shè)應(yīng)安全、規(guī)范、整齊、美觀;
3、 廠商裝修多用電線、線管、空氣開關(guān)等電氣材料必須符合商場(chǎng)的規(guī)范要求或由商場(chǎng)按阻燃、品牌要求購(gòu)買使用，所有燈具必須為國(guó)家認(rèn)可的合格產(chǎn)品，其中日光燈必須采用成套燈具;
4、 各類電器線路應(yīng)采用金屬保護(hù)方式鋪設(shè)，;
5、 廠商裝修各類燈具與可燃物間必須做好防火、隔熱措施(刷防火涂料、加墊石膏板、石棉墊);
6、 廠商裝修各類燈箱應(yīng)留有足夠的散熱孔，固定式燈箱應(yīng)安裝活動(dòng)檢修口;
7、 其他未寫規(guī)定按商場(chǎng)《裝修工程施工規(guī)范》執(zhí)行，由本商場(chǎng)電動(dòng)監(jiān)督實(shí)施。
六、 安全須知：
1、 裝修材料必須使用國(guó)家認(rèn)可的防火、環(huán)保型材料;
看過物業(yè)管理計(jì)劃書的人還會(huì)看：
1.
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3.
4.
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